Премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал, что скоро появится новый закон, который должен наконец-то определить правовой статус дач и садоводческих товариществ. “Ъ” разбирался, что это даст дачникам.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Перед выборами в Госдуму премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал электорату, что в ближайшем будущем жизнь дачников изменится в лучшую сторону. Сейчас, по его словам, федеральное правительство рассматривает законопроект, который должен определить правовой статус дач и садоводческих товариществ. Текст проекта подготовил Минэкономики. По сути, это поправки сразу к нескольким действующим кодексам — Земельному, Жилищному, Гражданскому и Лесному. Если правительство и президент России одобрят документ, закон вступит в силу 1 марта 2018 года.
Что предлагают власти
Чиновники считают, что дачников необходимо разделить на три объединения: садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества. Кооперативы и товарищества, не соответствующие этому разделению (к примеру, некоммерческие партнерства или потребительские кооперативы), будут обязаны переоформить учредительные документы до 1 января 2027 года. По проекту Минэкономики рассматриваемая загородная недвижимость делится на два вида: садовый дом и дача. Для строительства дачи потребуется разрешение, для садового дома — нет. Если недвижимость на дачном участке построена до вступления закона, то такой объект автоматически будет отнесен к садовому дому.
Законопроект закрепит за товариществом как за юридическим лицом право собственности на имущество общего пользования. Если владельцы дач захотят переоформить такое имущество на свое имя, им придется провести общее собрание, где за указанное переоформление должно будет проголосовать большинство членов товарищества. Только в этом случае дачники смогут получить имущество общего пользования в общую долевую собственность, следует из законопроекта. Размеры долей будут отличаться: чем больше площадь земельного участка конкретного члена товарищества, тем большую долю в общем имуществе товарищества он получит.
Почему понадобился новый закон
Действующее законодательство не защищает собственность дачников. «Даже если дачник включен в список членов садоводческого товарищества и за ним закреплен конкретный земельный участок, то это еще не является основанием для возникновения права собственности на дачу»,— поясняет старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. По ее словам, книжка члена садово-дачного товарищества не является документом, удостоверяющим права на земельный участок.
20 лет назад участки в садово-дачных товариществах, как правило, закреплялись на праве пожизненно наследуемого владения. Действовавший на тот момент Земельный кодекс позволял гражданину по своему выбору получить для садоводства участки в частную собственность или пожизненное наследуемое владение.
Еще одна проблема, которую должен разрешить новый законопроект,— правила использования земель общего пользования в дачном товариществе и проведения их кадастра, полагает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. По его словам, например, дороги и подъездные пути в дачном поселке не ставятся на кадастровый учет, а значит, и с них не платится налог.
Что это даст дачникам
Минэкономики предлагает признавать дачи и садовые участки пригодными для постоянного проживания, если не нарушаются санитарные требования. Разделение дач и садовых домов на квартиры не допускается, чтобы девелоперы не смогли застраивать участки под видом многоквартирных загородных домов высотками.
Сегодня участки, которые разрешено использовать для ведения садоводства и дачного хозяйства, стоят как минимум на 50% дешевле аналогичных площадок, где возможно индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Например, в подмосковном поселке Мышевское стоимость 6–8 соток под ИЖС составляет примерно 3 млн руб., в то время как аналогичный участок под дачное хозяйство и садоводство — 1,7–1,5 млн руб., приводит пример Алексей Бернадский. Вид разрешенного использования под ИЖС дает владельцам таких участков право на подключение к муниципальным коммуникациям и право прописки. «Дачникам из-за отсутствия такого права очень дорого и сложно подключиться к коммуникациям, нередко для этого требуется хороший административный ресурс»,— отмечает эксперт, добавляя, что новый закон наделит садоводческие товарищества тем же правовым статусом, что и земли ИЖС. В итоге участки садоводов и дачников станут гораздо более ликвидны и сравняются в цене с ИЖС и ЛПХ.
И наконец, отмечает господин Бернадский, закон призван регламентировать деятельность товариществ и сделать их структуру более прозрачной. Покупая дом в товариществе, покупатели зачастую не знают, какие членские сборы они должны выплачивать. В итоге это могут быть существенные суммы.