Вчера Российская гильдия риэлтеров (РГР) провела пресс-конференцию, посвященную итогам года на рынке недвижимости. По прогнозам главы РГР Константина Апрелева, цены на жилье в Москве в 2002 году могут вырасти на 17% и достигнуть уровня весны 1998 года. Впрочем, далеко не все члены гильдии разделяют мнение своего лидера. По итогам 2001 года столичная недвижимость подорожала почти на треть, и торговцы недвижимостью опасаются, что цены достигли своего потолка, рынок "выдохся", а приток денег на него прекратился.
Скачок цен на квартиры в Москве в начале года был связан не столько с объективным ростом спроса, сколько с тем, что в сентябре 2000 года на рынке новостроек произошел большой передел. Семь ведущих домостроительных комбинатов столицы (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, МСМ-5, МФС-6, СУ-155, СУ-83) образовали Московский строительный союз (МСС), которому удалось заключить со столичной мэрией выгодное соглашение: МСС получал около 90% строительных площадок в местах массовой застройки (большей частью на окраине столицы) и за это передавал городу 36% построенного жилья. Предприятия МСС заложили долю города в себестоимость строительства, добавили туда же 30-процентное увеличение зарплаты своим рабочим и в начале года вышли на рынок с ценами, превосходящими уровень 2000 года почти на 20% — средняя цена новостроек в январе составила $430 за квадратный метр.
Рынок переварил новые цены безболезненно. За время, прошедшее после кризиса 1998 года, россияне накопили достаточно средств, которые поспешили вложить в дорожающую на глазах недвижимость. Устойчивая тенденция к росту цен — примерно 1,5% в месяц — и уверенные прогнозы риэлтеров и девелоперов относительно их дальнейшего увеличения дополнительно разогрели рынок: ликвидные квартиры в новостройках стали раскупать на этапе возведения четвертого-пятого этажей. Не произошло даже традиционного летнего спада, цены продолжили плавный рост, а в сентябре резко возросший спрос привел к их рекордному увеличению — на 3-4% в месяц.
В районах точечной застройки ситуация складывалась аналогичным образом. Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), получивший в свое распоряжение не только Куркино, но и около 90% строительных площадок в обжитой части города, пересматривал цены фактически ежемесячно, в результате чего средняя цена 1 кв. м в возводимых им монолитных домах, по данным компании МИАН, поднялась с $740 до $1000. Независимые застройщики, специализирующиеся преимущественно на элитном строительстве, тоже поднимали цены, однако не так стремительно, совокупный рост за год не превысил 20%.
Триумфальный рост цен завершился во второй половине ноября. Застройщики по инерции продолжают поднимать цены, но спрос остался на прежнем уровне и ликвидность рынка резко упала. В районах массовой застройки появился избыток трехкомнатных квартир, причем не только в строящихся, но и в сданных в эксплуатацию домах. По словам руководителя департамента новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталии Тихановской, дефицит одно- и двухкомнатных квартир сохранился и обеспечил высокую ликвидность в этом сегменте рынка, но о дальнейшем росте цен речь уже не идет — реальная цена сделок прочно стабилизировалась на достигнутом в декабре уровне.
Риэлтеры дают разные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Начальник отдела продаж компании "Кутузовский проспект" Андрей Александров уверен, что у роста цен еще есть резервы: "Спрос по-прежнему находится на высоком уровне, и сегодняшний объем нового строительства полностью его удовлетворить не сможет". Заместитель директора компании "Миэль-Недвижимость" Оксана Новикова считает иначе: "Ажиотажного спроса, державшегося на рынке новостроек в течение всего года, сейчас нет и в ближайшее время не будет". Однако есть по крайней мере один показатель, позволяющий уверенно говорить о стабилизации рынка,— впервые с 1998 года не произошло предновогоднего всплеска цен на фоне общего увеличения числа сделок.
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ