По цене дров

Ольга Пермякова

Руководитель Института экспертизы INEX (ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита»)

Расселение производится в рамках муниципальной адресной программы по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2013–2017 годы, утвержденной постановлением администрации города Перми от 26.06.2013 г. № 520. Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Законодательно, конечно, все должно происходить правильно и справедливо, главное – чтобы дом был включен в перечень. На деле же процесс компенсации гражданам выкупной стоимости происходит не так гладко, как в теории. Множество судебных процессов говорит о том, что предлагаемые суммы компенсации не устраивают граждан. Насколько они реальны и справедливы, давайте разберемся вместе.

Начну с того, что во всем цивилизованном мире город компенсирует жителям сносимых домов рыночную стоимость их жилья в сумме, сопоставимой со стоимостью аналогичного жилья в более новых домах. Для этого закладывается определенный бюджет. У нас же практика показывает, что со стороны администрации предлагается оценка ветхого и аварийного жилья с учетом имеющегося предельного износа. Это уже несправедливо как минимум. Поскольку при этом весь смысл расселения теряется. Выселяют, получается, из аварийного в аварийное?

Теперь немного статистики. Согласно открытой информации с официального сайта администрации города,
на 01.01.2011 г. количество многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирных домов, жилые помещения в которых признаны непригодными для проживания, на территории города Перми составило 899 строений общей площадью 385,76 тыс. кв. м. По предварительным расчетам, затраты на переселение граждан из данных жилых помещений могут составить 14,2 млрд руб.

Согласно представленным цифрам, заложенная в прогноз стоимость компенсации за 1 кв. м составляет 36 810 руб. Примерно такие цены фигурируют в отчетах об оценке, заказываемых администрацией города, и предлагаются жильцам аварийных и ветхих домов в качестве компенсации. О том, что эта стоимость, мягко говоря, недостаточна для приобретения достойного жилья взамен, говорит простая статистика. По данным анализа рынка недвижимости Перми, средняя рыночная цена 1 кв. м благоустроенного жилья (многоквартирного) на вторичном рынке составляет 50,95 тыс. руб.

Разумеется, предлагаемых денег не хватает купить даже минимальное жилье в нормальном состоянии. Как следствие – масса судебных исков граждан, не согласных с оценкой их жилья.

Кто должен включить аварийный дом в список домов, подлежащих расселению?

Процедура обследования дома на предмет непригодности для проживания граждан или аварийности производится на основании заявления нанимателя или собственника жилого помещения в районную администрацию города.

ФОТО 1

Какова последовательность действий по признанию дома ветхим или аварийным? Кто принимает решение о сносе дома и переселении жильцов?

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется постоянно действующими межведомственными комиссиями при администрациях районов Перми на основании оценки соответствия указанных помещений и домов. Для признания многоквартирного дома аварийным представляется также заключение специализированной организации, проводящей обследование дома.

Учитывается ли при расчете компенсации за квартиру при сносе стоимость земельного участка, на котором стоит аварийный или ветхий дом?

На сегодняшний день, я бы сказала, это краеугольный камень в вопросе расселения. Согласно законодательству,
при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Действительно, многие жильцы официально приватизировали земельные участки под своими домами и оформили их в общую долевую собственность, что дает им право на справедливую компенсацию этой правовой составляющей.

Однако городская администрация заняла позицию в том, что стоимость земельного участка полностью входит в стоимость жилья. Как бы стоимость в стоимости. Так ли это на самом деле, попробуем разобраться на реальном примере.

Нашей организацией проведено более 200 оценок ветхого и аварийного жилья. Помимо оценки величины компенсации наши эксперты официально признавали подобные дома непригодными для проживания в рамках строительно-технической экспертизы, обследуя конструкции домов и рассчитывая накопленный износ.

Наиболее яркий пример представляют собой дома на Луначарского, 99, из числа которых нами было оценено более 25 квартир. Это немалый объем для формирования объективных выводов.

Адресный перечень

многоквартирных домов, планируемых к сносу или реконструкции

(в редакции решения Пермской городской думы от 24.03.2015 №57)

ФОТО 2

Итак, рассмотрим один из указанных домов площадью 499,9 кв. м, площадь квартир – 458,3 кв. м, жилая площадь квартир – 316,2 кв. м. В среднем рыночная стоимость жилья, на которое могут претендовать жильцы, составляет 50 тыс. руб. за 1 кв. м, что в расчете на весь дом составляет 23 млн руб.

Земельный участок площадью 8 соток, учитывая, что он находится в центре города с высокоразвитой инфраструктурой, оценивается около 3 млн за сотку. Итого 24 млн руб.

Безусловно, в рыночную стоимость любого объекта недвижимости входит стоимость земли. По-другому не может быть. Недвижимость – на то она и недвижимость, что неразрывно связана с землей. Доля земли может составлять от 20 до 70% от стоимости единого объекта недвижимости.

Однако, по полученным цифрам, было бы абсурдом говорить о том, что 24 млн руб. «входят» в 23 млн. Стоимость застроенного участка может быть ниже такого же свободного только в том случае, если постройка представляет собой ветхое сооружение, то есть перед покупателем земли будет стоять проблема организовать снос и вывоз.

Однако речь идет о справедливой компенсации за жилье и долевую собственность на землю. Компенсации, позволяющей пробрести аналогичное жилье в нормальном состоянии, близкое по местоположению. Не раз слышала от обиженных жильцов о том, что администрация оценивает их жилье по цене дров.

Практика оценки ветхого жилья и применяемые методики оценки позволяют оценить земельный участок сбалансированно, то есть оценить, какая площадь участка входит в стоимость ветхого дома, а какая является сверхнормативной и должна быть учтена в сумме компенсации.

Снесут этот дом площадью 500 кв. м и построят на этом участке, например, 10 000 кв. м. Потому что технологии строительства другие и нормативы новые. Застройка более плотная, особенно в центре, где земля очень дорогая.

Практика показывает, что в периоды строительства ныне ветхих и аварийных домов были другие нормативы по отводимой площади, более высокие по отношению к сегодняшним. Поэтому в связи с постепенным увеличением высотности строительства жилого и нежилого фонда, ростом количества городского населения, увеличением плотности населения данные нормативы менялись в сторону уменьшения размера необходимого земельного участка на одного проживающего.

Таким образом, все старые дома (ветхий жилой фонд), как правило, имеют отведенный земельный участок несколько выше действующих нормативов. И как следствие, этот фактор должен быть отражен в стоимости объекта недвижимости при условии наличия прав собственности на землю.

Придомовая территория должна иметь конкретный размер, минимальный показатель которого определен специальными нормативами. Если этой территории недостаточно, это негативно влияет на рыночную стоимость квартир в жилом доме. Если же достаточно и даже больше, чем необходимо для нормального функционирования дома согласно СНиПам, то такая квартира или дом оценивается выше аналогичного, имеющего размер участка в пределах нормативного.

Итак, вернемся к нашему примеру. Нормативная площадь участка, относящаяся к дому, определена в 5 соток и оценивается в 15 млн руб. Сверхнормативная площадь земли – 3 сотки стоимостью 9 млн руб. Таким образом, доля земли в стоимости жилья – 65%, а стоимость единого объекта недвижимости, то есть суммарная величина компенсации, оценивается в 23 + 9 = 32 млн руб.

Кроме стоимости жилья и общей долевой собственности, на что могут претендовать расселяемые жильцы? Кто проводит оценку ветхого и аварийного жилья для установления суммы компенсации?

По закону, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, в приведенном Обзоре практики Верховного Суда РФ указано, что «невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Наша организация также оценивает стоимость не произведенного вовремя капитального ремонта дома, а юристы зачисляют эту сумму как упущенную выгоду, право на компенсацию которой по закону имеют жильцы.

Рассчитывается также стоимость услуг риэлтерской компании, включающая в себя комиссию при покупке жилья, юридическое сопровождение сделки купли-продажи и прочие сопутствующие расходы. Небольшую статью в оценке представляет собой расходы на переезд, услуги транспортной компании.

Как планируется застройка на месте ветхого и аварийного жилья? Учитываются ли интересы жильцов этого жилья? Им предоставляется новое жилье или возможны варианты – например, вторичное жилье?

25.10.2011 г. Решением Пермской городской думы была утверждена Муниципальная адресная программа по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города Перми на 2011–2020 годы, согласно которой решение проблемы только за счет бюджетных средств приводит к серьезному отставанию темпов ликвидации аварийного жилья от темпов обветшания жилищного фонда города. Цель Программы – снос ветхих и аварийных многоквартирных домов, переселение жителей из ветхого и аварийного жилищного фонда с привлечением средств инвесторов.

На реализацию Программы в течение десяти лет планируется направить 3772 546,12 тыс. руб., из них: бюджет города Перми – 662,16 тыс. руб., внебюджетные источники – 3771 883,96 тыс. руб. То есть, судя по указанным данным, за счет бюджета будет компенсироваться всего 0,02%. Внебюджетные источники, судя по всему, инвесторы-застройщики, так как других заинтересованных в расселении лиц не может быть.

Поэтому можно предположить, что указанная сумма – не что иное, как рыночная стоимость земельных участков согласно данной программе.

Напрашивается вывод: справедливое расселение за счет только инвесторов невозможно по определению. Оно просто невыгодно последним. А несправедливое, сопоставимое со стоимостью земли, ущемляет права жильцов. Вот и получается замкнутый круг.

Заложенные 0,02% – это, можно сказать, отсутствие участия бюджетных средств. Это значит «вам надо, вы и расселяйте». А им не надо – на таких условиях. И «красуются» в центре города трущобы и бараки, давно не пригодные для проживания. И обрушаются стены, унося чьи-то жизни. А красиво написанная программа работает не на благо города и людей, а на благо бюджета.

Вернемся к нашему примеру. Из 32 млн руб. справедливой суммы компенсации, застройщик готов вложить сумму, сопоставимую со стоимостью земли, то есть 24 млн руб. Остаток в 8 млн руб. должен компенсировать город. Это 25% – вполне адекватная величина. По сути, это стоимость жилья без учета земли. В таком случае все будут довольны.

Существует ли судебная практика по этим вопросам? Есть прецеденты защиты прав жильцов аварийного и ветхого жилья?

Судебная практика есть, и ее много. К сожалению, в последнее время суды отказывают жильцам в компенсации доли земельного участка. Волна судебных решений «компенсация по цене дров» набирает обороты. Административные барьеры на пути отстаивания справедливой компенсации необходимо ликвидировать. Главное, чтобы власть обратила внимание на эту проблему, скорректировав подходы и принципы оценки прав граждан сносимых ветхих и аварийных домов. Тем более есть удачные пути решения этой проблемы в соседних регионах, с которых можно брать достойный пример.

www.zui.ru