В октябре сессия Моссовета приняла решение о конкурсном распределении
земельных участков под строительство. Первые сделки должны были состояться
уже 30 октября, но срок проведения конкурса был перенесен из-за нехватки
времени на разработку тендерной документации.
По мнению наблюдателей Ъ, новые правила распределения земельных участков
привлекут в строительный бизнес — сферу отличающуюся корпоративным духом и в
России и на Западе — дополнительные капиталы. Свой обзор мы построили на
основе информации, полученной от крупнейших московских строительных фирм,
однако схемы их финансово-хозяйственной деятельности теперь вполне могут
применяться и фирмами, впервые вступающими в строительный бизнес.
Земля
По расчетам председателя подкомиссии Моссовета по стройкомплексу Германа
Иванцова, не менее чем в 90% случаев вопрос о землеотводе под строительство
решается фактически внеконкурсным порядком. По крайней мере до Моссовета
информация о конкурсах не доходит и в газетах об этом можно прочитать лишь
изредка. "Откуда же потенциальному инвестору или подрядчику узнать о
готовящихся городской администрацией решениях по застройке?" — риторически
спросил Иванцов. По его мнению, это дает пищу для разговоров о взятках.
Предполагается, что решение последней сессии Моссовета о конкурсном
распределении московской земли в долгосрочную аренду (50 лет, а в перспективе
— 99 лет) под строительство снимет этот самый сложный барьер на пути в
строительный бизнес. В настоящее время готовятся к проведению два открытых
конкурса на долгосрочную аренду земли в Москве. Их проводят АО "Московская
палата недвижимости" и АО "Ирбис". Москомзем и Москомархитектуры подготовили
предложение на землю и обязательные условия ее использования. В частности,
введено жесткое ограничение для фирм-участников — согласие на строительство
именно того объекта, который предложен плюс максимальная цена за право
аренды. Сама арендная плата постоянна и устанавливается в зависимости от
местонахождения объекта от 228 тыс. рублей за 1 га в год на периферии Москвы
до 810 тыс. рублей — в центре.
Интерес к конкурсу проявили как российские, так и иностранные инвесторы. В
"Московской палате недвижимости" Ъ сообщили, что и те и другие могут
рассчитывать на равные права в конкурсе.
Как разъяснил корреспонденту Ъ первый заместитель премьера правительства
Москвы по инвестиционно-строительному комплексу Владимир Ресин, проведение
открытых конкурсов не означает, что закрытые конкурсы, предполагающие
ограниченное число участников, будут отменены. Он не смог ответить на вопрос,
имеются ли какие-либо нормативные акты, регламентирующие порядок проведения
закрытых конкурсов. По словам Владимира Ресина, "в последнее время, как
правило, устраиваются аукционы", однако Ъ не смог найти этому подтверждения.
По словам Германа Иванцова, в каждом случае решение о землеотводе принимается
правительством Москвы, не говоря уже о муниципальном заказе на строительство.
Когда о желании строить правительству заявляет не подчиненная Владимиру
Ресину организация, то вопрос согласовывается в первую очередь с г-ном
Ресиным. Более того, Москомзем также подчинен г-ну Ресину. Если строить хотят
инофирмы, к этому подключается также Иосиф Орджоникидзе, курирующий
внешнеэкономические связи столичной администрации.
Деньги
Строительство требует значительных капитальных вложений уже на первом этапе
инвестирования. Однако в нынешних условиях ни одна из российских фирм не
может себе позволить замораживать капитал на сколько-нибудь длительные сроки
— с учетом инфляции он обесценится еще до окончания строительства. Поэтому
финансирование строительства обычно ведется за счет банковского кредита, в
качестве гарантии для получения которого выступают собираемые фирмой
предварительные арендные платежи. Эти же платежи выступают в качестве
гарантии и при получении валютных кредитов, используемых в основном для
закупки импортных модулей и отделочных материалов.
Как правило, фирмам удается привлекать пулы частного рискового капитала, что
довольно дорого — ставки доходят до 20% годовых, в то время как в США,
например, такой кредит приносит приносит только 5%.
По опыту крупных московских строительных фирм, для возведения высококлассных
офисных помещений и жилья необходимо собрать порядка 60-80% всей суммы
арендной платы за 6 лет. Однако в настоящее время конкуренция на рынке
офисных услуг и жилья для иностранцев обострилась. Шестилетний срок для
клиентов предоставляется слишком продолжительным, и сейчас максимальный срок
предаренды едва достигает трех лет. Снижается также и арендная плата. Если
год назад 1 кв. м в год стоил $800-900, то сейчас $600-700, а СП "Росинка" за
коттеджи в Митино берет $230.
В этих условиях схема финансирования, применяемая фирмами, меняется.
Банковский кредит, например, используется на осуществление сразу нескольких
проектов, затем, после проведения нулевого цикла работ, несколько объектов
закладываются, а на полученные деньги достраиваются оставшиеся. Те
строительные фирмы, которые уже набрали капитал и получают прибыль от сданных
в эксплуатацию объектов, переключаются на реинвестиционную схему, а остаток
кредита используют на краткосрочные высокоприбыльные операции.
Последняя схема, по свидетельству строительных фирм, представляется
оптимальной. Так действует, например, СП "Перестройка", профинансировавшее
практически полностью проект жилого комплекса Сетунь ($40 млн). На
реинвестиционную схему предполагает со следующего года перейти СП "Росинка"
после того, как будут построены 25 домов жилого комплекса в Митино.
Стройматериалы
По опыту коммерческого строительства в Москве можно сказать, что без участия
иностранных партнеров в строительстве вряд ли можно преуспеть. Но это связано
не столько с необходимостью привлечения дополнительного финансирования,
сколько с организацией строительства и поставкой строительных материалов для
качественной отделки помещений. Так как срок аренды ограничен 50 годами, то
строить надо быстро, а материалы поставлять бесперебойно.
Постановление правительства от 19 декабря 1991 г. ввело свободные отпускные
цены для всех покупателей. Понятно, что наиболее низкие цены на
стройматериалы устанавливаются в случае, если завод-изготовитель
заинтересован в прибыли строительной фирмы, т.е. в случае если он является ее
учредителем. Примером здесь может служить СП "Перестройка", учредителем
которой стал "Мосинжстрой" — ассоциация организаций и предприятий, включая
заводы, производящие стройматериалы.
ЕВГЕНИЯ Ъ-ШУВАЛОВА, ЛЕВ Ъ-СИГАЛ