В последнее время на рынке ипотечного кредитования появилось несколько новых продуктов. Среди них — кредит под залог недостроенного жилья. Результаты пилотного проекта уже показали высокий спрос на этот продукт.
Несовершенное законодательство по-прежнему ставит ипотечный рынок в нишу малопривлекательного бизнеса. Банки, работающие по своим ипотечным программам, можно пересчитать по пальцам. Тем не менее спрос на кредиты со стороны населения сегодня как никогда высок. Именно он и заставляет банки придумывать новые продукты для ипотечного рынка.
Недавно такой продукт появился у Сбербанка России. Как заявил Ъ президент Сбербанка Андрей Казьмин, платежеспособность населения все еще не позволяет перейти к массовому получению ипотечных кредитов. И для того чтобы как-то разрешить эту проблему, банк провел анализ, поработал с предприятиями и запустил новый вид кредита — "Корпоративный". Он выдается под поручительство организации ее сотрудникам. Пока банк выдал первые три кредита в Москве. Заявок на него, по словам президента Сбербанка, все больше. Однако станет ли этот кредит массовым, оценить пока сложно.А вот другой кредитный продукт, появившийся на рынке около двух месяцев назад, уже пользуется спросом. Это кредит на покупку квартиры под залог недостроенного жилья.
До недавнего времени покупка в кредит квартиры в доме-новостройке была довольно сложной процедурой. Сделка по покупке такой квартиры оформляется через заключения инвестиционного контракта. Права собственности на недостроенное жилье не оформляются, и, следовательно, приобретаемая квартира объектом залога быть не может. Купить новостройку в кредит предлагали только строительно-сберегательные кассы (ССК) и кредитные кооперативы. Однако применяемые ими схемы ипотечными назвать довольно сложно — покупатели квартир становились соинвесторами строительства и вместе с застройщиком принимали на себя все инвестиционные риски.
Ситуация изменилась после того, как в сентябре фонд "США--Россия" объявил о реализации в рамках программы "ДельтаКредит" проекта ипотечного кредитования недостроенного жилья. Объектом залога по этой программе стали права требования по инвестиционному контракту. Чтобы устранить риски, связанные с возможным неисполнением своих обязательств застройщиком (в случае его банкротства или замораживания строительства у кредитора просто не будет объекта, на который можно наложить взыскание), фонд счел необходимым подстраховаться. Во-первых, к участию в проекте допускаются только строительные компании, прошедшие аккредитацию дочерней структуры фонда DC Moptgage Finance Netherlands B.V. Во-вторых, реализующие проект банки в обязательном порядке должны страховать предпринимательский риск до оформления прав собственности на квартиру. В-третьих, сумма предоставляемого кредита (кредиты предоставляются только в валюте) не может превышать 60% стоимости квартиры (для зарегистрированных в собственность квартир этот показатель составляет 80%).
Пилотный проект уже реализовал первый из 14 аккредитованных по этой программе банков — "Инвестиционная банковская корпорация". Результаты показали высокий спрос населения на новый продукт.
По программе фонда "США--Россия" работают десять московских банков — Инвестсбербанк, Межпромбанк, Пробизнесбанк, "Первое ОВК", Ростбанк, "Инвестиционная банковская корпорация", "Российский капитал", Фора-банк, ИНГ Банк (Евразия), банк АБН АМРО и четыре петербургских банка — Инкасбанк, "Российский капитал", "Петровский", Промстройбанк.
Как сообщил Ъ руководитель отдела ипотечного кредитования банка ИБК Юрий Тупичкин, в рамках проекта предоставлено четыре кредита на $85 тыс., одобрено семь кредитов на $124 тыс., в стадии рассмотрения находятся заявки на предоставление кредитов на общую сумму $500 тыс. И это несмотря на то, что стоимость кредита достаточно высока — до момента оформления квартиры в собственность процентная ставка по кредиту составляет 21% годовых, после — 15%. Для сравнения: банки, работающие по своим ипотечным программам, предлагают валютные ссуды и под 10% годовых.
Стоит заметить, что в августе этого года президент фонда "США--Россия" Дэвид Джонс (David Jones), презентуя новый проект, говорил о том, что кредиты будут выдаваться под 19% годовых. Но, как заявил Ъ юрист фонда Валентин Порженко, прошедшего после этого месяца хватило, чтобы понять, что рынку по силам "проглотить" и 21%. В то же время вице-президент фонда "США--Россия" Елена Клепикова отметила, что проект носит пилотный характер и процентные ставки еще могут быть скорректированы.
Помимо высокой цены у нового продукта есть еще один существенный недостаток. Получатель кредита заключает инвестиционный договор, в котором оговариваются крайние сроки оформления квартиры в собственность покупателя — для монолитных домов это 18 месяцев, для панельных — один год. Однако никакой ответственности застройщика в случае нарушения договорных обязательств не предусмотрено. То есть, если застройщик сдаст дом госкомиссии на два года позже анонсированного срока, кредитополучатель будет вынужден все это время оплачивать кредит по ставке 21% годовых вместо 15%.
Впрочем, у кредитов по программе фонда "США--Россия" есть несомненное преимущество — простота оформления. Банки, работающие по этой программе, не требуют от заемщиков поручительства юридических лиц. А срок рассмотрения заявок в два-три раза меньше, чем в коммерческих банках, работающих по собственным программам. Все это делает ипотечную программу под патронажем фонда популярной среди населения. Так что с присоединением к новому проекту остальных банков-партнеров фонда кредитование под залог недостроя имеет большие шансы стать массовым видом ипотеки.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ