Девальвация национальной валюты сыграла на руку арендаторам московских офисов: им удалось договориться с владельцами бизнес-центров о переводе валютных ставок в рубли. Сейчас почти две трети сделок в этом сегменте приходится на пересмотр ранее заключенных контрактов. В течение двух лет ситуация вряд ли кардинально изменится, предупреждают консультанты. Не исключено, что некоторым арендаторам придется идти по пути "Вымпелкома" и вынуждать девелоперов через суд пересматривать условия договоров.
Фото: Валерий Мельников, Коммерсантъ
По итогам 2015 года около 65% всех договоров аренды офисов в Москве были связаны с пересмотром ранее действующих контрактов. Из пересмотренных около 90% пришлось на изменения условий оплаты: арендаторам удавалось договариваться с владельцами бизнес-центров о переводе валютных ставок в рублевые. Такие данные "Ъ" предоставил Knight Frank. Эти данные подтверждает руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков: "В 2015 году доля сделок по продлению и перезаключению договоров аренды выросла до 63%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 40%". Общий объем сделок на офисном рынке Москвы по итогам прошлого года был сопоставим с 2014 годом и составил почти 1 млн кв. м. До начала кризиса, в 2013 году, в Москве было продано и арендовано 1,5 млн кв. м (данные JLL).
Среди примеров по изменению условий — "Европейская медиагруппа" (бизнес-центр "Фабрика Станиславского") и ING Bank ("Амбер плаза") установили коридор курса валюты договора, Mail.ru Group, арендующая площади в SkyLight, перешла на ставки в рублях (бизнес-центр). В Colliers International, Cushman & Wakefield, CBRE, S.A. Ricci, проводивших эти сделки, отказались от комментариев.
Руководитель по управлению активами O1 Properties (один из крупнейших собственников бизнес-центров в Москве) Павел Барбашев говорит, что компания пересмотрела около 30% договоров, сроки которых истекали в 2015 и 2016 годах. "Как правило, устанавливали валютный коридор или верхнюю границу по курсу",— пояснил он. По словам директора отдела глобальных корпоративных услуг CBRE Ирины Хорошиловой, сейчас в 90% случаев новые договоры аренды офисов заключаются в рублях.
Увеличивать занимаемую площадь без изменения платежа арендаторы не стремятся. "Но за пересмотр и снижение ставки арендодатели стараются продлить срок договора аренды, чтобы удлинить гарантированный денежный поток",— рассказывает директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. По ее словам, скидки на аренду при продлении срока договора могут достигать 15-20%. Другой распространенный вариант — фиксация курса или установление валютного коридора в диапазоне 50-60 руб. за доллар.
У арендодателей ограниченные возможности по снижению ставок. "Стоимость аренды уже достигла исторического минимума",— напоминает старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол. Так, по ее словам, средняя ставка аренды офиса класса В при текущем курсе эквивалентна $280 за 1 кв. м в год. По данным Knight Frank, в бизнес-центрах класса А этот показатель составляет $474 за 1 кв. м в год. Но не всем контрагентам удается договориться во внесудебном порядке. Пока единственный пример — разбирательство "Вымпелкома" с "Тизприбором" (входит в Eastern Property) — владельцем "Эрмитаж плаза": пока только в первой инстанции суда сотовый оператор закрепил договор аренды по курсу 30-42 руб. за доллар.
Не исключено, что в этом году аналогичных тяжб станет больше. "Рынок достиг дна, но быстрого отскока не будет. Точно не в этом и не в следующем году",— предупреждает Юлия Богомол. По прогнозам CBRE, самым сложным может оказаться период 2017-2018 годов: тогда объем ввода новых бизнес-центров едва ли превысит 500 тыс. кв. м за два года.