В среду Совет федерации одобрил Земельный кодекс. Вступление в силу кодекса должно способствовать активизации землепользования и увеличению оборота недвижимости вместе с землей, на которой она стоит. Но если оставить в стороне политические баталии вокруг этой темы, в вопросе о земле по-прежнему остается одна большая проблема — отсутствие точной информации об этой самой земле.
Эффективно управлять недвижимостью, в том числе землей, невозможно без точной и своевременной информации об объектах управления. Однако исчерпывающей информации, необходимой для управления земельными ресурсами, в России нет. Земля есть, но ее границы в полной мере не определены. Раз нет границ — нет и объекта. А зарегистрировать то, чего нет, невозможно.
Поэтому решение вопроса о земле зависит не только от принятия Земельного кодекса, но и от его реализации. Точнее, от того, насколько грамотно и оперативно будет реализована одна из главных составляющих любого закона — информационная.
Землю — в кадастр
Для обеспечения правового подхода к земельному вопросу мало определить собственника земли, необходимо предоставить ему возможность этой землей пользоваться, то есть управлять ею. Сделать это можно с помощью большой информационной системы — земельного кадастра, в который нужно свести все разрозненные записи о строениях, коммуникациях и земельных участках в стране. Государство в этом заинтересовано кровно, потому что информация в данном случае — это его деньги. В США, например, 60-80% местных бюджетов штатов формируется из налогов на землю и недвижимость, и ставки налогов там меняются каждый год в зависимости от размера бюджета.Чтобы сполна собирать налоги на землю и недвижимость, необходимо вести учет налогооблагаемой базы, то есть создать государственный земельный кадастр (ГЗК). Президент поручил правительству завершить эту работу до 2003 года. И, как считает первый заместитель руководителя Федеральной службы земельного кадастра Виктор Кислов, у правительства есть шанс управиться в срок: 62% территории России — это лесные массивы, их обмерить несложно; 8% — частная собственность, которая уже учтена; остаются 30%. Их не только нужно обмерить, зарегистрировать, внести в кадастр, но и четко разграничить права собственности по всем земельным участкам.
Бизнес и граждане заинтересованы в этом не меньше, чем государство. В Москве, например, ситуация с информацией о земельных участках столицы в последнее время улучшилась благодаря созданной Московским земельным комитетом системе ГЗК Москвы (см. интервью на этой странице). Чиновники Москомзема обещают, что в этом году в комитете будут установлены интернет-киоски, подключенные к их системе, с помощью которых любой желающий сможет получить полные сведения об участках, выставляемых на конкурсную продажу. Департамент государственного и муниципального имущества Москвы, в функции которого входит ведение ведомственного кадастра московской недвижимости, изучает опыт Москомзема. А на федеральном уровне принята концепция развития земельного кадастра как единой системы государственного учета земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
Для бизнеса это важно, поскольку в корпоративных сделках с землей и недвижимостью сегодня царит хаос — очень много неучтенной земли. Многие компании даже не подозревают о существовании правовых проблем в вопросах собственности. Так, если у предприятия недвижимость числится на балансе, а права на нее не зарегистрированы (земля находится в безвременном пользовании), то распоряжаться этой недвижимостью (продавать, передавать в пользование и т. д.) предприятие не может. Как правило, выясняется это, когда уже полным ходом идет процесс реструктуризации предприятия, слияния или продажи. Результат — срыв сделки.
Деньги на земле
Москва создает свою систему ГЗК на средства городского бюджета. И в прошлом году в бюджет и городские внебюджетные фонды поступило 5 млрд руб. земельных налогов и платежей за операции с московской землей. Но Москва — город богатый; она обеспечивает около трети всех земельных поступлений в федеральный бюджет, при этом две трети от собранных платежей остается в городском бюджете. Другие же регионы не спешат тратить деньги, а из федерального бюджета финансируется только часть расходов на создание земельного кадастра.В 1997-1998 годах компания IBS вместе с Росземкадастром начала реализацию программы по созданию кадастров на средства регионов. IBS договорилась тогда с банком "СБС-Агро" о том, что под эту программу банк будет выдавать регионам кредиты. Регионы проявили интерес к программе, но случился кризис, и все остановилось. Сейчас вопрос о выделении средств на земельный кадастр законодательно никак не регулируется, и с 1998 года доля участия муниципальных образований в его создании сократилась на треть. Хотя дело заведомо выгодное, поскольку большая часть сборов за недвижимость и землю остается у местных властей, убедить их инвестировать в создание земельного кадастра — задача весьма непростая.
Отдельный вопрос — принцип построения системы ГКЗ. "Если каждый субъект начнет заниматься информатизацией самостоятельно,— говорит директор отделения правовых информационных систем IBS Вадим Перехватов,— получится слишком дорого и сложно и возникнут проблемы совместимости разных систем. Другой путь — централизованный, при общей координации региональных проектов из федерального центра. В этом случае можно еще и здорово сэкономить". Чиновники к этому вопросу подходят традиционно: заниматься созданием и поддержанием земельного кадастра должны федеральные власти, а подрядчиком системы ГЗК должна быть некая госструктура или узкий круг таких структур. Однако в этом случае возникнет еще одна естественная монополия — на инструмент для реализации прав граждан на собственность. Между тем даже на рынке бухгалтерских программ существует здоровая конкуренция, хотя при желании можно привести массу доводов в пользу монополии на инструмент для расчета компаниями налоговых платежей.
Наконец, система ГКЗ, как и любая другая информационная система,— это прозрачность учета. Когда та же IBS внедрила систему регистрации недвижимого имущества в департаменте регистрации Министерства юстиции и внутренних дел Монголии, открылось множество нарушений и мелких хитростей, к которым прибегали граждане для ухода от налогов. Легко представить, сколько всего может открыться в России при введении ИТ-систем учета имущества, так что сопротивление ее внедрению объяснимо. Но непрозрачность — это палка о двух концах. Если владельцам компании удается утаивать от государства имущество и не платить за него налоги, это значит, что точно так же с ними могут поступать партнеры и дочерние структуры.
Принять участие в дискуссии по проблеме создания земельного кадастра в России можно на сайте www.ione.ru.
ИГОРЬ Ъ-ПИЧУГИН