Реализуемые в Москве офисные проекты являются самыми прибыльными в Европе. Однако иностранные девелоперы по-прежнему считают российский рынок слишком рискованным для инвестиций в строительство. Об этом в интервью корреспонденту Ъ ОЛЕГУ Ъ-КУЗЬМИНСКОМУ рассказывает директор по маркетингу компании ENKA ЭРКАН ЭРКЕК (Erkan Erkek).
— В начале сентября ENKA объявила об увеличении арендных ставок в своих бизнес-центрах на $50 за 1 кв. м в год. Чем руководствовалась ваша компания и каковы, на ваш взгляд, ценовые тенденции на рынке офисной недвижимости в целом?
— Ваша информация верна, мы действительно подняли в сентябре цены на $50. Это связано с тем, что наши офисные площади сейчас заполнены почти на 99%. С другой стороны, должен сказать, что ENKA занимает весьма значительный сегмент офисного рынка Москвы, и подъем цен на наши площади отражает общую тенденцию к росту арендных ставок. Для этого существует целый ряд причин: политическая стабилизация, положительные изменения в земельном и налоговом законодательстве, высокие цены на экспортируемую Россией нефть. В сумме эти факторы привели к общему подъему экономики и росту инвестиций и, как следствие, к резко возросшему спросу на офисные площади. Надо признаться, что после кризиса 1998 года, когда заполняемость наших офисов снизилась на 30-40%, мы не ожидали, что ситуация выправится столь быстро. Сейчас мы внимательно отслеживаем состояние рынка и знаем, что в 2002 году спрос по-прежнему останется высоким, но серьезного роста предложения не будет. Этого достаточно, чтобы смотреть в будущее с осторожным оптимизмом — цены поднимутся, но незначительно, какие-либо резкие скачки мне кажутся маловероятными.— В настоящее время ENKA ведет строительство новых бизнес-центров — "Садовая плаза", "Павелецкая плаза-3". Каковы перспективы их аренды?
— Прежде всего я должен уточнить, что компания ENKA представлена на московском рынке тремя компаниями. Это ENKA, а также "Мосэнка" и "Красные холмы", которые являются совместными предприятиями правительства Москвы и ENKA. Строительством "Павелецкая плаза-3" и "Садовая плаза" занимается компания "Мосэнка". Оба здания будут соответствовать самым высоким требованиям, предъявляемым к офисным комплексам категории А. Вообще, во всех новых проектах мы стараемся учитывать пожелания наших арендаторов таким образом, чтобы каждое последующее здание было лучше предыдущего. Соответственно, и стоимость аренды в этих комплексах будет на $50-75 выше, чем в ныне действующих. Ориентировочная ставка составит $625 за 1 кв. м в год с учетом эксплуатационных расходов. Кроме того, арендаторам придется доплатить в среднем $150 за 1 кв. м за проведение внутренней планировки и отделки помещений. Что касается заполняемости, то мы, можно сказать, избалованы традиционно высоким для Москвы спросом и ожидаем, что не менее 50% площадей будет сдано уже на этапе строительства. При самом оптимистичном сценарии можно ожидать, что эта цифра достигнет 80%.
— Какова стоимость эксплуатационных расходов в ваших бизнес-центрах и будет ли она меняться в ближайшее время?
— Сейчас стоимость коммунального обслуживания и охраны составляет $70-75 за 1 кв. м в год. Сюда не включается стоимость паркинга, телекоммуникационного обслуживания и уборки офисов. После кризиса 1998 года стоимость эксплуатационных расходов неуклонно снижалась. В целом за последние три года она уменьшилась на 30-35%. Однако в ближайшее время эта тенденция может измениться. Прежде всего это связано с перспективой удорожания в России коммунального обслуживания. Пока его стоимость является одной из самых низких в мире, но мы отслеживаем ситуацию и готовы к тому, что себестоимость эксплуатации одного квадратного метра возрастет на $10-15. Но наши арендаторы этого не почувствуют. В заключаемых ими договорах установлена фиксированная арендная плата, поэтому если подорожание все-таки произойдет, это будет нашей проблемой.
— Насколько перспективен, по-вашему, офисный рынок Москвы в сравнении с другими европейскими столицами?
— В основном бизнес ENKA связан с Турцией и Россией, но мы внимательно следим за ситуацией на офисном рынке во всем мире. Конечно, прибыльность офисных проектов в Москве значительно выше, чем в какой-либо другой европейской столице. Но Россия считается страной с высокими инвестиционными рисками, поэтому далеко не все готовы заниматься здесь бизнесом. Например, девелоперские проекты в Польше по уровню прибыльности на порядок ниже московских. Однако именно Варшава благодаря стабильной политической и экономической ситуации пользуется сейчас наибольшей популярностью среди инвесторов. Возможно, благоприятные изменения в экономике и законодательстве России переломят эту тенденцию. Пока же прибыль получают те, кто готов и умеет рисковать.