Начавшаяся на прошлой неделе новая думская сессия ознаменовалась окончательным принятием в третьем чтении правительственного варианта Земельного кодекса. Шум вокруг него оказался явно преувеличенным.
Подготовка почвы
Земельный кодекс — это документ, занимающий 153 страницы и состоящий из 18 глав. Сначала определяются все общие положения и принципы земельного законодательства. Например, четко оговаривается тройное значение земли. С одной стороны, земля — это природный объект, и в кодексе устанавливаются принципы ее охраны. С другой стороны, земля — это естественное средство производства. Соответственно, в кодексе описывается, как обращаться с этим средством производства. Наконец, земля — это недвижимое имущество, и в кодексе устанавливается, как реализуются права на это имущество.Принципиально новым положением является декларация принципа единства земельного участка и построенных на нем зданий. Согласно этому принципу, "объекты следуют судьбе земельного участка". До сих пор все было наоборот — из рук в руки переходили здания и сооружения, а земельные участки как бы не обладали самостоятельной ценностью и следовали за ними в качестве придатка. В результате получалось, что все здания и промышленные объекты в стране просто висят в воздухе, потому что земельные участки под ними не принадлежали собственникам зданий и сооружений. В лучшем случае они находились в долгосрочной аренде. В других случаях — в постоянном бессрочном пользовании. Инвесторам такие порядки были совершенно непонятны. Теперь в бессрочном пользовании могут быть лишь участки под госучреждениями или казенными предприятиями. Кстати, такая форма владения землей, как пожизненное наследуемое владение, применяемое ранее для граждан, также уходит в прошлое. Участки теперь могут находиться в собственности или в аренде. Участки, полученные до принятия кодекса, будут переоформляться в собственность, правда, в добровольном порядке.
В общем, Земельный кодекс ставит все с головы на ноги и разрешает выкупать землю под объектами в собственность. Введение в оборот земельных участков под промышленными объектами, несмотря на то что это всего 2% российских земель, по мнению правительства, является эпохальным для развития российской экономики с точки зрения привлечения инвестиций.
Российские земли в кодексе подразделяются на семь категорий: земли сельхозназначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; земли особо охраняемых объектов; земли лесного фонда; водного фонда; земли запаса. Последние пять глав кодекса как раз посвящены описанию того, что можно, а что нельзя делать на этих землях и с этими землями. Перевод земель из одной категории в другую производится правительством или местными властями в зависимости от принадлежности земель. Но порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. При этом есть отдельная запись о землях, находящихся в частной собственности. Земли сельхозназначения переводятся в другую категорию органом исполнительной власти субъекта федерации, а земли иного целевого назначения — органом местного самоуправления. Эта запись весьма примечательна. И вот чем. Несмотря на то что оборот сельхозземель будет регулироваться отдельным законом и, возможно, решение о том, передавать землю в частную собственность или нет, будет оставлено за регионами (по крайней мере такой вариант обсуждался даже в президентской администрации), Земельный кодекс таким образом явно подразумевает, что сельхозземля в любом случае будет в частной собственности. И это прослеживается по всему тексту законопроекта.
Последние протесты
Судя по всему, именно эта однозначность и вызвала возмущение думских левых. Ведь наиболее радикальные коммунисты по-прежнему настаивают на том, что сельхозземлю нельзя передавать в частные руки (и такой записи они едва не добились в старом варианте кодекса), более умеренные аграрии считают, что это надо отложить на десять лет. А весь кодекс просто пронизан идеей, что сельхозземля должна быть в частной собственности. И в статье 27, где устанавливается перечень из десяти видов земель, изъятых из оборота, и из 12 видов, ограниченных в обороте, нет ни слова о сельхозземлях.Все это подтолкнуло левых к заявлениям о том, что кодекс разрешает свободную куплю-продажу сельхозземель, хотя об обороте этих земель в нем нет ни строчки. Примечательно, что ни лидер думских коммунистов Геннадий Зюганов, ни лидер думских аграриев Николай Харитонов не смогли внятно разъяснить корреспонденту Ъ, где в кодексе они нашли дырки, ведущие к распродаже сельхозземель. При обсуждении документа во втором чтении все стало ясно: некоторые непримиримые представители левых фракций потребовали прямо записать в Земельном кодексе, что купля-продажа сельхозземель запрещена. В Думе это вызвало возмущение. Известный аграрий и бывший министр сельского хозяйства Геннадий Кулик просто перешел на крик: "Неужели у вас не хватило терпения прочитать статью 7 закона о введении в действие кодекса! Там все необходимые запреты установлены!"
Действительно, эта статья сопровождающего Земельный кодекс закона четко говорит о том, что до принятия специального закона об обороте сельхозземель никакого их оборота не будет, что изменение целевого назначения сельхозучастков при смене владельца запрещается, что иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства могут брать сельхозземли только в аренду и, наконец, приватизация государственных и муниципальных сельхозземель не допускается.
Кстати, корреспондент Ъ тогда же поинтересовался у Геннадия Зюганова, что он думает по поводу этой статьи. Ответ был исчерпывающий: все это не будет выполняться, потому что в России "ни один закон дальше Садового кольца не действует" и "наблюдается 100-процентное беззаконие". Понятно, что если следовать этой логике, то законы в России вообще не надо принимать. На это возражение лидер КПРФ ответил только, что "с землей нельзя шутить" и "надо искать компромиссные решения с субъектами".
Выкупная цена
Более обоснованными выглядели претензии левых по поводу того, что правительство никак не ограничило иностранцев во владении землей и предоставило им абсолютно равные права с российскими гражданами, только указав, что исключения могут устанавливаться федеральными законами или международными договорами РФ. Здесь левых поддержали и другие фракции. В итоге в Земельном кодексе появилась запись, что иностранцы — и граждане, и юридические лица, а также лица без гражданства — не могут иметь земельные участки в собственности на приграничных территориях, а также на территориях, перечень которых устанавливает президент. Эти ограничения понятны — приграничные территории необходимо застраховать от их фактического превращения в сферу влияния другого государства через скупку земель.Коммунисты и аграрии, конечно, настаивали, чтобы иностранцы по всей стране имели только право аренды земельных участков. Это касалось и земель под предприятиями, находящимися в собственности иностранцев. Понятно, что такой подход разрушал главную правительственную концепцию Земельного кодекса — ввести в оборот земли под промышленными объектами, чтобы активизировать приток в страну инвестиций. Так что эти предложения были отвергнуты.
Третий спорный вопрос, который сопровождал принятие кодекса, касался установления выкупной цены земельных участков под промышленными объектами. Понятно, что проведение конкурса в этом случае выглядело бы абсурдно: ведь выкупать землю может только собственник объекта. Поэтому задача была другая — установить такую цену, чтобы и предприятия в массовом порядке не обанкротить, и пополнить казну, и чтобы разница между рыночной и выкупной ценой стимулировала владельцев промышленных предприятий выводить их из города. Ведь, как правило, земля в центре города может быть на два-три порядка дороже земли за городом. Правительство предложило установить цену выкупа в пределах от пяти- до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади участка. Однако депутаты из фракции ОВР решили, что это слишком низкая цена. Здесь не обошлось без лоббирования местных властей, которые по понятным причинам заинтересованы в сохранении таких участков в аренде, а высокая выкупная цена может сделать аренду более выгодной. В итоге правительству пришлось согласиться с тем, что выкупная цена в городах с численностью свыше 3 млн человек может доходить до 30 ставок земельного налога на единицу площади участка, в городах и промышленных центрах с численностью от 500 тыс. человек — до 17, а в остальных населенных пунктах, как и предлагало правительство, до десяти ставок.
Продолжение следует
Основная битва за землю в Госдуме еще впереди. Она развернется вокруг законопроекта об особенностях оборота земель сельхозназначения. Дойдет ли опять дело до рукоприкладства, неизвестно, но ожесточенные дискуссии будут точно. Пока что свой вариант этого закона готовится и в правительстве, и у аграриев с коммунистами. Собственный проект готовит и фракция ОВР (см. интервью на этой странице). Об аграрном проекте корреспонденту Ъ удалось выяснить лишь то, что аграрии решили формально не запрещать оборот сельхозземель, но крестьяне пока смогут продавать свои доли, которыми их бесплатно наделили в 1992 году, только государственному Россельхозбанку. Что дальше банк будет делать с этими долями и сможет ли их кому-то продавать, пока неизвестно.ИРИНА Ъ-ГРАНИК