Рублевый рынок
На рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга сейчас нет согласованности в девелоперском цикле: девелопер может строить, но арендатор интересуется самым дешевым предложением с коротким сроком договора; инвестор может рассмотреть рублевый поток, но хочет видеть долгосрочные арендные контракты; девелопер готов строить, но спекулятивное строительство невозможно без доступного финансирования. Рынок стал полностью рублевым, и ситуация, по нашему мнению, не поменяется в ближайшие годы. Более того, маловероятно, что будет осуществлен возврат к иностранной валюте договоров, особенно если будет найдена схема для инвестиционных сделок с рублевым потоком. Рост рынка более вероятен в 2017-2018 годах на фоне увеличения доходов населения и оборота розничной торговли.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
До 2017-2018 годов рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга будет жить преимущественно в сегменте BTS. Ставки аренды скорее сохранятся на текущем уровне, так как дно для стороны предложения уже достигнуто: при ставках ниже текущего уровня девелопмент перестает быть рентабельным. Количество девелоперов уменьшится даже в текущих условиях.
В третьем квартале 2015 года рынок пополнился качественным складским объектом в Калининском районе Санкт-Петербурга. Таким образом, прирост площадей, предлагаемых для сдачи в аренду, с начала 2015 года составил всего 17 тыс. кв. м. В то же время известно о начале арендной кампании в ряде объектов, ввод в эксплуатацию которых ожидается в четвертом квартале 2015 года. Несмотря на низкий уровень прироста площадей, предложение на рынке увеличилось и составило 192,6 тыс. кв. м. Текущая ситуация напоминает ту, которую мы наблюдали в 2009-2010 годах, когда на рынке накопилось заметное число свободных помещений и в течение двух последующих лет при скромных объемах ввода и устойчивом восстановлении спроса вакантные площади постепенно поглощались, в результате чего предложение на рынке достигло минимальных значений.
Сохранение активности на рынке в складском сегменте в течение третьего квартала 2015 года обусловило завершение ряда крупных сделок, общий объем которых сопоставим с квартальными показателями 2013-2014 годов и оценивается не менее чем в 70 тыс. кв. м. В то же время показатель чистого поглощения качественных складских площадей по итогам трех кварталов 2015 года составляет всего 41,3 тыс. кв. м, что превышает объем введенных в эксплуатацию спекулятивных объектов, но близко к историческому минимуму. В структуре сделок по-прежнему наиболее активны арендаторы сферы розничной торговли и дистрибуции, особенно заметно их преобладание в сегменте сделок с блоками площадью свыше 10 тыс. кв. м. Вместе с тем заметен рост спроса со стороны арендаторов производственного сектора. Одна из таких сделок, завершенная при участии компании Knight Frank St. Petersburg,— аренда 18 тыс. кв. м компанией Gartner — способствовала заполнению второй очереди складского комплекса "Орион". Отмечается высокий спрос на помещения производственного назначения в черте города. Заметную активность проявляют небольшие предприятия, уделяющие пристальное внимание местоположению объектов и (в зависимости от специфики бизнеса) предоставляемой электрической мощности. Наиболее популярным запросом в третьем квартале 2015 года стал поиск отапливаемого помещения площадью 700-1000 кв. м с уровнем ставки 300-350 руб./кв. м в месяц. (без НДС и коммунальных платежей). В течение третьего квартала 2015 года были заключены три сделки с производственно-складскими помещениями площадью 1-2 тыс. кв. м. каждая в индустриальном парке ПГСК.
В течение третьего квартала 2015 года ставки аренды в классе А не менялись, однако наблюдалось снижение их уровня в классе В. Средневзвешенная ставка в классе А составила 515 руб./кв. м. в месяц, в классе В — 364 руб./кв. м в месяц. Вектор динамики показателя будет зависеть от активности арендаторов, так как при имеющемся на рынке предложении потенциал роста ставок ограничен. Актуальные коммерческие условия в сегменте производственно-складских помещений в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне — от 250 до 500 руб./кв. м в месяц (без НДС и коммунальных платежей).
Прирост площадей до конца 2015 года составит порядка 135 тыс. кв. м для рынка в целом и 111 тыс. кв. м для сегмента спекулятивных складов, более половины из которых не поступит на открытый рынок. Основной ввод новых складских площадей состоится на юге города — в поселке Шушары. Также ожидается ввод в эксплуатацию новых объектов в городской черте Санкт-Петербурга — на территории "Мебельного технопарка". Спрос останется стабильным. Наличие широкого выбора предлагаемых в аренду складских площадей на рынке предотвратит рост арендных ставок.