Кредитная строимость
Объемы ипотечного кредитования в Пермском крае снизились почти в два раза по сравнению с прошлым годом. За минувшие пять месяцев банки выдавали кредиты в основном по программе государственного субсидирования. Но существенно расшевелить рынок не удалось. Теперь это пытаются сделать застройщики, вычитая от сниженных ставок по государственной ипотеке свои несколько процентных пунктов.
Застройщики предлагают низкие процентные ставки по ипотеке, чтобы оживить рынок
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Согласно данным Банка России, в целом за пять месяцев кредитные организации в Пермском крае выдали 5168 ипотечных кредитов на сумму 6,6 млрд руб. Все кредиты были выданы в рублях. Это даже меньше, чем за три месяца 2014 года: тогда объем ипотеки составлял 6,87 млрд руб. В сравнении с аналогичным периодом 2014 года результат ниже на 48,5%. В мае 2015 года банки выдали жителям Прикамья 1103 ипотечных кредита на сумму 1,37 млрд руб. — это меньше, чем в апреле. Опрошенные банкиры поясняют, что основной объем кредитов в этот период они выдавали как раз по программе государственного субсидирования. Но добиться восстановления рынка пока не удается.
Банкиры говорят, что, подводя итоги полугодия, стоит иметь в виду, что первые три месяца рынок фактически был «мертвым». «Если учитывать фактическую остановку рынка ипотеки с декабря прошлого года по март 2015 года, то стоит рассматривать не первое полугодие, а только второй квартал, когда заработала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам», — поясняет управляющий пермским операционным офисом филиала АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) Анастасия Гилева.
Основной объем кредитов традиционно был выдан Сбербанком. За полгода Западно-Уральский банк Сбербанка России выдал 4,8 тыс. кредитов на 5,7 млрд руб. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года, количество выданных кредитов сократилось более чем в два раза (за первое полугодие 2014-го банк выдал в крае 8 тыс. жилищных кредитов на сумму 9,6 млрд руб.). На продукт «Ипотека с государственной поддержкой» с апреля было принято 1800 заявок, и к настоящему моменту выдано 725 кредитов на сумму чуть более 1 млрд руб., то есть одобрение получает одна из двух с половиной заявок. Доля ипотеки с государственной поддержкой в выдаче жилищных кредитов составляет примерно четверть.
Управляющий ВТБ24 в Пермском крае Светлана Щеголева отмечает, что объем выдачи за первое полугодие 2015 года сократился по отношению к аналогичному периоду 2014 года на 40% по сумме выданных кредитов и на 37% — по количеству выданных ипотечных кредитов. «Безусловно, основным драйвером выдач жилищных кредитов является программа господдержки. Ее доля на сегодняшний день составляет 43% от общего числа выдач. Заявок получено более 1200 шт. на сумму свыше 2 млрд руб. Из них одобрено почти 70%, из которых выдано почти 40%».
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев отмечает, что госпрограмма по льготной ипотеке заработала, но ожидания от субсидированной ставки у рынка были выше. В реальности, по словам господина Ананьева, количество ипотечных сделок все еще невелико. «Банки ужесточили требования к заемщикам, да и качество заемщиков сейчас хуже, поэтому существенно снизилось количество одобренных заявок. Сейчас из всех заявок на ипотеку по 60% банки дают отрицательный ответ, — отмечает господин Ананьев. — А из тех 40% заемщиков, чьи заявки были одобрены, до реальных сделок доходит еще меньше. Часть отсеивается из-за того, что не могут подобрать подходящий вариант или найти деньги на первоначальный взнос. В итоге из десяти заявок на сделку выходят только две, хотя раньше было порядка пяти».
Анастасия Гилева отмечает, что в среднем «Абсолют Банк» одобряет 70% поступивших заявок. Причем по недвижимости в новостройках показатель одобрения выше — 75%, а в случае со «вторичкой» чуть ниже — 65%, потому что иногда объекты, интересующие заемщиков, не соответствуют требованиям банка (аварийное состояние, несогласованные перепланировки и так далее). В целом в «Абсолют Банке» количество выданных за апрель, май и июнь ипотечных кредитов оказалось на 20–25% ниже, чем в аналогичный период 2014 года, однако произошел существенный рост спроса на недвижимость на первичном рынке.
«„Абсолют Банк“ в Перми в эти месяцы более чем в два раза перевыполнил план по выдаче кредитов на квартиры в новостройках. Если говорить о соотношении кредитов на „первичку“ и „вторичку“, то в апреле-мае доля „первички“ составляла 80% от общего объема. В июне мы снизили процентные ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье до 13,5%, и спрос активизировался — пошли заявки и сделки, в итоге доля ипотечных кредитов на „первичку“ снизилась до 70%, доля ипотечных кредитов на вторичное жилье, соответственно, выросла до 30%», — поясняет она. Анастасия Гилева отмечает, что ипотечный кредит заемщики в Перми чаще всего берут на 15 лет. Средний доход пермяка, приобретающего жилье в ипотеку — 33–35 тыс. руб.
Ставки ниже плинтуса
Строительные компании раздумывают над тем, что делать со стагнирующим рынком жилья. Одним из способов стимулировать рынок банкиры связывают со снижением ставок на вторичное жилье. «Во втором квартале этого года ВТБ24 уже дважды снижал процентную ставку (было 15,95%, потом 14,95%, а стало 14%). Мы ожидаем увеличения сделок на рынке вторичного жилья, как следствие — реализация одобренных заявок по господдержке (так как большая часть клиентов не могут выйти на сделку как раз потому, что не могут продать имеющееся в собственности жилье)», — говорит управляющий ВТБ24 в Пермском крае Светлана Щеголева.
Кроме того, банки и застройщики разрабатывают совместные программы. Первым начал заключать соглашения с застройщиками ВТБ24. Как пояснила „Ъ“ Светлана Щеголева, в июне ВТБ24 подписал соглашения с ОАО «СтройПанельКомплект» и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» (ОАО «Камская долина»). Покупателям квартир в домах, построенных этими компаниями, банк предлагает на первые три года кредитования дисконт от одного до двух пунктов от действующей ставки по ипотеке с господдержкой. Для клиентов группы компаний ПИК на те же три года действует дисконт в размере двух процентных пунктов.
Финансовый директор «Камской долины» Владимир Пучнин подтверждает, что для застройщиков такие предложения — вынужденный шаг, на который они идут, осознавая, что теряют в доходах. «Это вынужденная мера. С начала года и до апреля мы наблюдали резкое падение кредитных заемщиков и покупателей. Сейчас нужно раскачать рынок, а для этого полезны всевозможные меры поддержки. Застройщики идут навстречу покупателям в ущерб собственным интересам».
Господин Пучнин полагает, что многие банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании, включатся в эту борьбу. Он уточнил, что в настоящее время «Камская долина» рассматривает аналогичное и «даже чуть более привлекательное» предложение от «Транскапиталбанка».
Алексей Ананьев считает, что низкие процентные ставки по ипотеке (ниже, чем у ипотеки с господдержкой), которые сегодня предлагают застройщики, это скорее маркетинговые решения. «Если просто делать скидки, то выгода, вероятно, для покупателей будет не столь очевидна. А ставки ниже, чем по госпрограмме, это, возможно, более убедительный аргумент. Ну и к тому же такой способ позволяет участникам рынка не показывать снижение стоимости квартир», — отмечает он.