Арендаторы уезжают из центра Москвы. Доля пустующих помещений на основных торговых улицах города достигла почти 12%, это максимум за последние шесть лет, говорится в исследовании компании Colliers International. Так, в самом дорогом районе, Столешниковом переулке, вакантность с начала года выросла с 17% до 21%, на Тверской улице — с 10 до 12%. Управляющий директор компании Colliers International Николай Казанский обсудил тему с ведущим «Коммерсантъ FM» Максимом Митченковым.
Фото: Петр Быстров, Коммерсантъ / купить фото
— Отток арендаторов продолжается. С чем это связано, есть ли у вас такие данные?
— Есть несколько факторов. Хочу отметить, что у нас пока еще вакансия не достигла уровня 2009 года, когда она была на уровне 14-15%. Соответственно, у нас она пока еще чуть поменьше, пока отток может продолжаться с центральных улиц. Связано это с несколькими факторами. Во-первых, нужно посмотреть, кто освобождает помещения. Многие банки, которые лишились лицензий, начали закрывать свои офисы в стрит-ритейле, они повлияли на эту ситуацию.
Плюс у нас фэшн-операторы тоже чувствуют себя не так успешно, и многие покидают улицы Москвы. Но при этом нужно понимать, куда они уходят. Многие из них сейчас могут на более выгодных условиях расположиться в торговых центрах, потому что есть большое количество новых современных объектов.
Если десять лет назад все топовые торговые сети хотели иметь свой флагманский магазин непосредственно на Тверской улице или на одной из основных торговых улиц Москвы, то сейчас можно иметь флагманский магазин в каком-либо успешном торговом центре.
Там им сидеть выгоднее, соответственно, они не хотят иметь параллельно магазин на улице и могут его закрыть.
— Господин Казанский, но в то же самое время, если число мест, которые можно сдать в аренду, увеличивается, то и ставки должны снижаться? Может тогда, наоборот, выгоднее будет остаться на какой-нибудь торговой улице типа Тверской, но ставку попросить пониженную?
— Вы абсолютно правы, но здесь нужно честно сказать, что ставки, если номинировать в долларах, то они, конечно, стали существенно ниже. То есть де-факто мы сейчас имеем ситуацию, что ставки в рублях остались на прежнем уровне в лучшем случае. На некоторых улицах даже упали и в рублях. Поэтому, по сути дела, чем больше становится вакансия, тем более гибкими становятся арендодатели.
Таким образом, мы можем прогнозировать, что вакансия может еще немного увеличиться, но я думаю, что вряд ли она будет выше, чем была в 2009 году, потому что автоматически рынок там себя скомпенсирует. Плюс у нас одни торговые сети заменяют другие. То есть, например, если сейчас фэшн-операторы, банки больше освобождают помещения, то, например, общепит, наоборот, для него это хорошая возможность для развития. Сейчас мы видим на улицах становится больше кафе, ресторанов. Поэтому здесь просто один торговый профиль сменяет другой.
— Вы говорите, что кое-где еще ставки на аренду недвижимости номинированы в долларах, не переходят люди на рубли?
— Если говорить о торговой недвижимости, то в большинстве случаев переходят, если есть возможность не перейти, то, конечно, арендодатель хочет сохранить арендатора на договоре в долларах. Но, как правило, так как все-таки арендодатель и арендатор должны быть партнерами, потому что если арендатор обанкротится, то некому будет платить аренду. Поэтому, как правило, здесь все поступают по-партнерски и переходят в рубли или фиксируют определенные кэпы по соотношению рубля и доллара. Например, курс рубля к доллару 35, 40, 42.
— Кроме этого, еще на какие-то уступки могут идти арендодатели или нет?
— Иногда они могут дать арендные каникулы, то есть, например, когда дела совсем идут плохо или когда низкий сезон, то арендодатель может, чтобы сохранить арендатора, дать арендные каникулы. Но, как правило, при этом арендодатель ищет альтернативного арендатора, то есть, например, рассматривает вариант сдачи под кафе или ресторан.
Но нужно понимать, если банк остался без лицензии, то у него нет никакого шанса остаться, то есть он съедет автоматически. Как вы понимаете, у банков было много допофисов. Соответственно, когда они закрывают всю свою сеть, а отзыв лицензий потихоньку все время продолжается, это тоже сильно влияет на рынок, это дополнительный фактор.
— Как дальше будет развиваться ситуация? Так же будут съезжать из центра, не увидим мы на Тверской заколоченные двери и окна в ближайшее время?
— Нет, конечно, на Тверской мы не увидим заколоченные двери и окна, но, тем не менее, как мы сейчас сказали, вакансия уже достигла 12%. Я думаю, что еще на 2-3% она может вырасти до конца года. Дальше она, скорее всего, будет отыгрываться обратно, то есть это процесс, где рынок сам себя будет регулировать.
Понятно, что там, где большая вакансия, там уменьшаются арендные ставки, и одни операторы заменяются другими, это вполне нормальная ситуация. Многие, кто раньше не мог выйти в такие локации, как Тверская или Столешников, сейчас могут этим воспользоваться. Ставки существенно меньше, поэтому это удачной момент для выхода.
— Но все-таки локации на Тверской или в Столешниковом переулке — это, наверное, больше имиджевые проекты, да?
— Это, как правило, так называемые флагманские магазины. Сейчас есть альтернатива размещения в торговых центрах. Во-вторых, нужно понимать, что большинство брендов все-таки представлено в крупных магазинах или в таких универмагах, как ЦУМ, например. Мы давно замечали, что если ЦУМ работает успешно, то прилегающая улица не настолько успешно, может быть, работает для модных операторов, потому что рядом расположены и бары демократичного настроя, и там совершенно другая аудитория. То есть люди туда ходят, когда идут в магазин, но при этом не так охотно посещают прилегающие улицы. При этом Столешников переулок всегда работал достаточно успешно и для высоких брендов.
Кроме этого, у нас в России все-таки достаточно холодный климат, и если говорить о таких городах, как Лондон, Париж или Рим, где намного теплее, где можно гулять по улицам и летом, и зимой, то у нас зимой это делать не так комфортно, то есть на шпильках ты зимой не прогуляешься по улице, заходя в красивые магазины с красивыми витринами. Поэтому в целом Россия, конечно, более приспособлена для торговых центров.
Но Тверская как была, так и остается основной витриной, основным местом, где можно проехать посмотреть. Мы уже видели первую волну изменений на Тверской где-то пять-десять лет назад, когда торговые сети освобождали место для банков и для ресторанов. Сейчас многие банки уезжают. Это процесс, который идет, эволюция, меняется профиль арендаторов, может быть, меняются ставки, в долларах особенно, но в рублях они остаются плюс-минус стабильными.
— Вы говорите, что съезжают в торговые центры, но не сказали, может быть, в какой-то конкретный район устремились арендаторы? Может быть, куда-то поближе к Рублевке хотят или, наоборот, подальше, нет такого распределения?
— Нет, я бы не сказал, что едут в торговые центры, которые расположены в каком-то определенном районе. Арендаторы хотят иметь свой флагманский магазин только в тех торговых центрах, которые действительно очень хорошо и профессионально сделаны. Раньше это был «Атриум», если говорить про десять лет назад, когда-то это был «Охотный ряд», то есть тоже появляются новые проекты, и арендаторы не сидят на месте. Они смотрят, где более модно, где более современно, и едут туда.