Ставки аренды премиальных офисов в Москве в этом году достигнут минимального значения за последние десять лет. Цены упадут на 25%. В этом уверены аналитики Cushman & Wakefield. Выводы содержатся в последнем отчете о европейском рынке. Старший директор отдела исследований компании Юлия Богомол обсудила тему с ведущим "Коммерсантъ FM" Максимом Митченковым.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По данным компании, в 2014 году средние ставки аренды на офисы класса "A" упали более чем на 6,5% — до $800 в год. По прогнозу Cushman & Wakefield, московский офисный рынок в этом году покажет самый плохой результат среди всех европейских городов, которые анализировала компания.
— Расскажите о цифрах, какие еще данные удалось выяснить в ходе исследования?
— Если мы говорим о ставках аренды, то не о премиальном сегменте, не о самых дорогих офисах, а все-таки о классе "А". То, на что сейчас есть спрос. Самый высокий ценовой сегмент сейчас в основном не востребован у арендаторов, потому что все нацелены на то, чтобы сокращать свои издержки. И если мы говорим о 25-процентном падении этих самых ставок, то нужно понимать, что это все-таки по итогам года. Это не то, как они сейчас упали до 600 и еще 25%, это просто в течение этого года по сравнению с предыдущем. Потому что падение ставок аренды в классе "А", в том числе на премиальные офисы, у нас началось только в этом году.
— А что касается других офисов, других классов, там падение не такое значительное?
— Если мы говорим о классе "В", то падение там также есть. В целом у нас сейчас наблюдается падение ставок аренды, и в классе "В" оно даже более значительное. Но здесь нужно говорить о том, что если мы говорим про класс "А" и все-таки номинацию в долларах этой ставки аренды, то класс "В" уже практически на 100% перешел на рубли, и за счет этой курсовой разницы, 50-процентной девальвации рубля, ставки там упали, в долларовом эквиваленте гораздо более значительные величины даже.
— Какие прогнозы делают аналитики на ближайшее время, как-то офисный рынок восстановится?
— Он восстановится, и мы смотрим результаты второго квартала, они дают нам очень умеренный оптимизм. У нас есть некоторые предпосылки, которые могут говорить о том, что в этом году мы уже достигнем дна, и мы надеемся на то, что в ближайшее время ситуация уже стабилизируется, и следующий год пройдет без потрясений. Естественно, это все будет зависеть от экономической ситуации, но если все будет хорошо и стабильно, то в 2017 году мы думаем, что уже увидим рост и долларовых эквивалентов ставок, и в классе "А" в том числе.
— Вы говорите, что в ближайшее время достигнем дна. То есть это еще не дно?
— Какая-то коррекция этой ставки все равно будет. Все зависит от курса, так как мы сейчас говорим о долларах, о долларовой номинации, но небольшая коррекция возможна. Например, по итогам второго квартала мы увидели небольшой такой, — мы называем сейчас пока его очень осторожно, --технический рост. Там несколько десятков долларов, но в основном сейчас это связано с достаточно стабильным положением рубля во втором квартале против первого, когда рубль был гораздо слабее к доллару.
— Что происходит в Европе с офисным рынком?
— Европа также очень разнонаправленно развивается. Даже если мы говорим про лондонский рынок, он традиционно выделяет некоторые разные субрынки, разные части этого офисного лондонского рынка, они чувствуют себя по-разному. Если мы говорим про Вест-Энд, то ставки традиционно самые высокие, там ситуация стабильная, хороший спрос, но другие европейские рынки показывают тоже достаточно вызывающую опасения ситуацию, перенасыщенность офисными помещениями, она наблюдается не только в Москве. Конечно, сейчас у нас достаточно критичная с этим ситуация, то есть 15 млн офисов качественных, которые у нас сейчас есть, у нас сейчас там порядка к 3 млн приближается цифра незанятых свободных помещений, существующих уже.
— А что касается офисов, которые будут вводиться в эксплуатацию — сейчас же строятся новые офисы как раз класса "А", они будут пустовать?
— Какое-то время они, безусловно, будут пустовать. После 2014 года, когда мы видели пик строительства, то есть девелоперского рынка, новых предложений было около 1,5 млн кв. м. У нас в этом году очень значительный спад идет по объемам нового строительства, очень много проектов переносится на более поздние сроки, у нас достаточно масштабные и в "Сити" проекты перенеслись на следующий год. Если у них нет предварительных договоренностей, каких-то продаж или предварительных договоров аренды, то они по большей части обречены пустовать. У нас сейчас и существующего предложения очень много на рынке, выбор просто огромный.