|
Жилье с подводными камнями |
 |
Для покупателя квартиры головная боль наступает, когда подходящие апартаменты подобраны. До того как ударить по рукам, самое время проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости. Вы можете проверить квартиру самостоятельно, заказать проверку в агентстве недвижимости или проконсультироваться со страховой компанией, которая будет страховать вас по так называемому титульному страхованию на риск утраты прав собственности вследствие признания сделки купли-продажи ничтожной.
Проверкой юридической чистоты недвижимости занимаются опытные риэлтеры (не забудьте убедиться в наличии у них лицензионной карточки, доверенности от агентства и лицензии на риэлтерскую деятельность самой фирмы). Вам же будет небесполезно знать, какие ситуации особенно сложны при совершении сделок, а каких следует просто избегать.
Как здоровье?
Для начала необходимо удостовериться, что продавец квартиры является, выражаясь юридическим языком, лицом дееспособным, то есть лицом, способным отвечать за все свои действия. По-хорошему, конечно, следует потребовать у него справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, но это не всегда удобно. Лучше если эти требования выдвинете не вы, а агент, проверяющий юридическую чистоту квартиры, или страховая компания, осуществляющая услуги титульного страхования сделки. Если требовать медсправки вы стесняетесь, выводы о психическом состоянии продавца придется делать при встрече. Заметим, что признать человека полностью или частично недееспособным, допустим вследствие злоупотребления спиртным, может лишь суд. Но, что удивительно, сделать это можно и задним числом: к примеру, квартиру вам продали, а потом вдруг оказывается, что при подписании договора продавец уже считался недееспособным. И что в результате? Сделка считается ничтожной, опекуны недееспособного лица предъявляют вам иск о применении последствий при ничтожной сделке, вы возвращаете квартиру и получаете назад деньги, если, конечно, они еще не потрачены.
Десять лет бессонных ночей
Такой возвратный процесс называется двусторонней реституцией. Следует заметить, что ГК РФ подразделяет недействительные сделки на ничтожные (совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства) и оспоримые (сделки, совершенные ограниченно дееспособным гражданином, например страдающим алкоголизмом или наркоманией). Разница между ними заключается в том, что оспоримая сделка считается недействительной только после признания ее таковой судом, а ничтожная сделка недействительна уже в силу ее совершения (независимо от признания). В зависимости от основания, по которым сделка была признана недействительной, различаются и сроки исковой давности. Так, согласно статье 181 ГК РФ, "иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение". Иск же о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности "может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка... либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной".
В редких случаях сделка может быть также признана судом недействительной, если одна из сторон докажет, что, покупая квартиру, не учла многих ее существенных недостатков. Незаконен и договор, подписанный лицом, находившимся в состоянии опьянения или сильного нервного расстройства. Конечно, неправомерна и сделка, совершенная под влиянием обмана или угрозы. Можно также оспорить соглашение о покупке или продаже недвижимости, если оно было подписано на крайне невыгодных условиях. Имеется в виду ситуация, когда, к примеру, покупатель воспользовался тем, что у продавца жизненные обстоятельства осложнились настолько, что он был готов продать квартиру по любой цене.
Не стоит, однако, думать, что сразу после продажи недвижимости купивший ее побежит в суд доказывать, что договор недействителен, поскольку он не думал, что в приобретенной квартире будет слышно, как скрипит пол у соседей сверху. Или что продавец тут же заявит, что сделка должна считаться незаконной, поскольку была для него крайне невыгодна. Доказать в суде недействительность сделки крайне сложно. И, разумеется, тот факт, что улица, на которую выходят окна спальни, оказалась шумнее, чем вы думали, основанием для этого служить не может. Лишь при наличии явных правонарушений и злоупотреблений, скажем, если квартира была продана по цене, раза в три меньше рыночной, обоснованно могут возникнуть сомнения относительно законности операции.
"Доверчивые" продавцы
Иногда случается, что квартиру продает не собственник, а его представитель по доверенности. В таком случае следует требовать доверенность, заверенную нотариусом, это по крайней мере даст гарантии того, что доверенность действительно была выдана в присутствии нотариуса законным хозяином квартиры. Однако учтите, что лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может ее отозвать, прервав ход уже, быть может, завершающейся сделки. Кроме того, доверенность прекращается в случае смерти доверителя. Не так давно московская прокуратура вернула в собственность города квартиру, приватизированную по доверенности. Оказалось, что договор о приватизации был подписан представителем уже умершей старушки.
Не лишним будет узнать, почему владелец сам не занимается продажей. Это объяснимо, если хозяином окажется крайне занятый предприниматель. Но не исключено, что им может быть и некий злоупотребляющий алкоголем или наркотиками гражданин, подписавший доверенность, даже не понимая ее смысла. Следует, конечно, напомнить, что нотариус, заверяющий документ своей подписью, подтверждает этим его достоверность и законность и несет за это ответственность. Однако его ответственность ограничена, и случись что, часть убытков, вызванных невнимательностью нотариуса, может лечь на вас. Лучше избегать сделок по доверенности; ну а если вы все-таки твердо решили купить квартиру, сначала обязательно встретьтесь с доверителем.
Тонкие места квартирных цепочек
При оформлении документов и при проверке юридической чистоты меньше беспокойства вызывают квартиры, продаваемые впервые. Понятно, что даже опытному риэлтеру сложно проследить законность всех сделок, проведенных с недвижимостью, если ее не раз продавали и покупали. В то же время проверка необходима. Ведь если, к примеру, в первой из трех продаж был нарушен закон, то могут быть признаны недействительными и все последующие операции. То есть из-за того, что первая сделка была ничтожной, суд может обязать вас вернуть квартиру продавцу. Продавец вернет вам деньги. Однако на этом процесс не остановится: так как закон был нарушен при первой продаже, хозяин, получивший назад квартиру, должен будет вернуть ее более раннему владельцу, а тот — самому первому собственнику. А теперь представьте, что вы оказались не в конце цепочки, а где-нибудь в середине: и квартиры у вас уже нет, да и деньги, за нее полученные, давно потрачены.
Возможно, прочитав последний абзац, юристы заметят, что если, покупая квартиру, вы не знали о том, что когда-то она была продана с нарушениями, то и отобрать ее у вас не смогут: ведь вы-то закон не нарушали. Теоретически такое замечание будет верным. Фактически же суд может по-разному истолковать и закон, и ваше поведение. Скажем, он может решить, что агентство и вы, в частности, знали о допущенных когда-то нарушениях и утаили это. Так, в одном из дел суд не признал добросовестным приобретателем пятого владельца квартиры, сделка о первоначальном отчуждении которой была сочтена недействительной из-за того, что проживавшие в ней тогда несовершеннолетние дети с разрешения органа опеки и попечительства (!) были вселены в равноценную квартиру в общежитии, которое, однако, подлежало сносу.
Осторожно, дети!
Отметьте для себя, что риэлтерам необходимо будет выяснить, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние члены семьи собственника: если это так, то продажа жилья должна быть вначале согласована с органами опеки и попечительства. Верховный суд РФ, рассматривая судебную практику, отмечает, что сделки с жилплощадью нередко происходят без учета интересов несовершеннолетних и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки. В случае подобных нарушений суд, как правило, устанавливает, что дети имеют право на жилплощадь, на которой проживали с родителями, и последующие действия с недвижимостью, произведенные без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, влекут нарушение прав несовершеннолетних и недействительность всей сделки.
Кто к нам вернулся?
Необходимо также узнать, не был ли кто-нибудь из ранее проживавших в квартире граждан призван на военную службу, осужден к лишению свободы или признан безвестно отсутствующим. Ведь по возвращении эти люди могут быть вновь вселены в квартиру, даже если к тому времени ее собственником станете вы. Это еще один интересный нюанс в законодательстве. Так, если, например, была продана квартира, из которой по каким-либо причинам не выписались проживавшие с собственником родственники, то они останутся жить в проданной квартире и после ее официального перехода во владение нового хозяина. Поэтому в договоре о покупке недвижимости обязательно должна фиксироваться обязанность всех зарегистрированных (или, как говорили раньше, прописанных) граждан покинуть жилье после продажи. Вопросом же, куда им выписываться, должен озаботиться ваш риэлтер. И имейте в виду, что найденное для выезжающих жильцов помещение должно соответствовать жилищным нормам, иначе им просто откажут в новой регистрации.
Вас напугали трудности, связанные с приобретением недвижимости на вторичном рынке? Тогда стоит подумать о покупке квартиры у застройщика. О проблемах, связанных с приобретением квартир у девелоперов, а также о мерах юридической безопасности при приобретении земельных участков в Подмосковье мы расскажем в одном из следующих номеров. Ведущий рубрики Максим Черниговский ждет писем по e-mail: lawyer@kommersant.ru от специалистов в области права, желающих поделиться своими знаниями с читателями "Денег".