Арсен Унанян, вице-президент Российской гильдии риелторов, руководитель ГП «Компаньон»
— Как сейчас развивается рынок апартаментов в Челябинской области?
— Рынок Челябинска несколько отстает от Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга, поэтому первые серьезные проекты апартаментов у нас на бумаге начали появляться три — четыре года назад. Поскольку жилищное строительство шло очень мощными темпами, апартаменты никто строить особенно не хотел. Но так как есть ряд участков только под строительство нежилых помещений, а гостиницы туда по параметрам не вписывались, некоторые застройщики начали рассматривать строительство апартаментов. Сегодняшняя экономическая ситуация на всех этих проектах ставит крест. Сейчас есть два комплекса, которые подходят к завершению, а вот три проекта, которые планировали начать строить в этом году, к сожалению, заморожены на ближайшие полтора года.
— С чем это связано?
— Даже на жилую недвижимость отсутствует спрос — рынок замер в ожидании дальнейших изменений в экономике. Поэтому и на апартаменты спрос будет сниженным. Сегодня основными покупателями апартаментов в Челябинске могут быть представители бизнеса, которым не нужна прописка, у которых это либо инвестиционное жилье, либо они сами живут за городом. В то же время бизнесмены не заинтересованы в том, чтобы вкладывать долгосрочные деньги в жилье, и тем более, в апартаменты — они их лучше вложат в свой бизнес.
— Какая финансовая модель апартаментов реализуется в регионе?
— Апартаменты в Челябинске идут по пути альтернативы жилью. Как инвестиционный продукт пока не рассматриваются: продукт достаточно новый, и хотя многие понимают, что это такое и зачем, инвестировать в это не хотят, поскольку до этого у нас доходность на жилье была очень высокой. В то же время, в этом году спрос уже на 30% снизился, и я думаю, по итогам года продажи на 30% упадут. И это жилые помещения, с понятным механизмом, защищенным ФЗ-214. Апартаменты же, которые на сегодняшний день не защищены никаким законодательством и являются совместной инициативой застройщиков и инвесторов, вызывают вопрос, насколько они вообще могут быть реализованы. Проект, который в Челябинске на стадии завершения, теперь собственниками планируется под сдачу в аренду: так как ожидается достаточно мало продаж, собственнику нет никакого смысла ими заниматься — они будут целиком управлять зданием.
— Насколько это направление прибыльно для инвесторов?
— В принципе доходность апартаментов порядка 7–12% для инвестора, который оставил апартаменты себе в управление, а для тех, кто инвестирует в них, она составляет около 4–5%. С одной стороны, это немного, но с другой — у вас все равно остается недвижимость, которая потихоньку растет в цене. На мой взгляд, для инвесторов, которые не готовы рисковать, стратегия достаточно неплохая, и определенно лучше, чем просто продажа жилья. В регионе сегодня есть ряд инвесторов, у которых есть длинные деньги, и у них сегодня довольно большой выбор, куда их вложить. Причем не только в Челябинске, есть достаточно интересный проект в «Солнечной Долине» (Миасс), где будут апартаменты возле спорткомплекса.
— Как будет меняться механизм работы с апартаментами в перспективе?
— Во-первых, есть предложения по изменению законодательства, которые защитят владельцев апартаментов и тех, кто в них инвестирует. Такие вопросы мы в рамках «Опоры России» сегодня рассматриваем. С другой стороны, их развитие возможно, если первоначальные проекты будут пересмотрены. Все равно апартаменты планируются как жилье достаточно высокого уровня, бизнес-класса. А сегодняшняя ситуация позволяет рассмотреть и создание апартаментов уровня эконом. Если такие продукты на рынке появятся, я думаю, что они будут востребованы. Но больше как инвестиция, с целью последующей сдачи в аренду, а не с целью дальнейшей продажи. Город нуждается как минимум в двух-трех комплексах с высококлассным арендным жильем. Рынок в таком здании нуждается вне зависимости от их цены, но я думаю, что не в очень большом объеме. В целом, если раньше застройщики рассчитывали, что они все продадут, то теперь они будут либо продавать только часть, либо все оставлять себе для сдачи в аренду. То есть апартаменты станут именно тем, чем они изначально и являлись.