Спорим, оспорим?
Вопрос высокой кадастровой стоимости земли коснулся многих. Новая стоимость, установленная официально на 1 января 2013 года и вступившая в силу с 2014 года, если не привела в шок, то, по крайней мере, неприятно удивила большинство землевладельцев и арендаторов. Речь идет об участках в составе земель населенных пунктов и земель сельхозназначения. По некоторым участкам она поднялась в разы, как, собственно, и налог или арендная плата. Однако право оспорить новую оценку есть у каждого.
Пальцем в небо?
Начнем с того, что кадастровая оценка – это массовая оценка, при которой практически невозможно учесть всех факторов, влияющих на стоимость земли на рынке. Только представьте, оценка одного конкретного участка занимает у оценщика порядка трех-пяти дней. Перед кадастровым оценщиком стоит задача оценить сотни, тысячи участков в весьма ограниченные сроки. Поэтому с реальной рыночной стоимостью ее результаты слабо коррелируют. Второй аргумент, ярко объясняющий суть высокой кадастровой оценки, — она направлена, прежде всего, на пополнение бюджета.
Процедура
Согласно действующему законодательству, право на оспаривание дается в досудебном порядке в течение шести месяцев с момента внесения данных в городской кадастр недвижимости. По истечении этого срока процедуру можно провести в судебном порядке. В любом случае, собственником и арендатором земли в качестве аргумента представляется отчет об оценке, подготовленный независимым оценщиком. Если результат рыночной оценки оказался ниже кадастровой более чем на 30%, с отчетом необходимо представить положительное заключение Экспертного совета СРО, в которой числится оценщик. Такое заключение подтверждает правильность оценки и соответствие всем требованиям закона. Отмечу, что работа по оспариванию кадастровой стоимости, особенно при значительных расхождениях, — достаточно серьезная процедура, требующая участия квалифицированного в этих вопросах юриста как в судебном, так и в досудебном порядке. Задача оценщика здесь — грамотно оценить участок, юрист же сопроводит всю процедуру до логического конца, добившись утверждения заявленной стоимости. Ведь отрицательная судебная практика, когда землевладельцам и арендаторам отказывали в исках, тоже имеется. И в этом случае понесенные затраты могут оказаться просто «деньгами на ветер».
Учесть всё
Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости должна проводиться с нескольких позиций, с учетом всех индивидуальных особенностей участка, таких как местоположение, рельеф и форма, окружающая инфраструктура, назначение, возможности застройки и ограничения, наличие коммуникаций, и многих других факторов. Оценке подлежат как свободные, так и застроенные участки. Так, при оценке застроенных участков в расчетах участвуют и постройки, расположенные на нем. В некоторых случаях земля может оцениваться с позиции стоимости бизнеса, осуществляемого на данной территории, если это, например, комплекс функционально связанных между собой объектов недвижимости.
Недвижимость
Новая кадастровая стоимость «застигла врасплох» и владельцев недвижимости. И насколько она соответствует реальным рыночным ценам, сложившимся на дату оценки, судить нам, оценщикам. Согласитесь, когда небольшое офисное здание среднего качества в центральной части города оценено кадастровыми оценщиками в 135 тыс. руб. за кв. м, и это без учета земли, адекватность такой оценки весьма сомнительна. Так, это самое здание по реальной рыночной стоимости оценено в 6 млн руб. против 28 млн по кадастровой стоимости. Этот пример из частной практики ярко демонстрирует острую заинтересованность владельцев недвижимости в отстаивании своих интересов.
Экономический эффект
Этот термин здесь как нельзя кстати, так как отражает весь смысл оспаривания кадастровой стоимости. Он может быть положительным в разной степени, а может быть и отрицательным. Наибольшего экономического эффекта, безусловно, можно ожидать от больших объектов. Ведь сама по себе оценка, если она качественная, а также экспертиза отчета в СРО – недешевая процедура, которая по своей стоимости может превысить возможное снижение налога или аренды за будущий период до введения новой кадастровой стоимости. Поэтому прежде чем начинать, необходимо рассчитать, насколько экономически целесообразна эта процедура. В этом вам должен помочь оценщик, который определит возможный результат оценки и рассчитает экономию по налогу или аренде. Обычно оценщики за это не требуют платы. После того как вы учтете основные сопутствующие затраты, вы получите величину возможного экономического эффекта от оспаривания, который может весьма порадовать, если подойти к этому серьезно и довести всю процедуру до положительного результата.
Пермякова Ольга
Руководитель ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (Институт экспертизы INEX)
