Нормативы по строительству объектов социальной инфраструктуры для нового жилого строительства ужесточаются, число мест в детских садах на тысячу жителей микрорайонов увеличивается, а так как строить школы и детсады с прошлого года вменили девелоперам, то себестоимость квадратного метра будет увеличиваться.
По оценкам девелоперов, только строительство за их счет детского сада может привести к увеличению стоимости квадратного метра на 10–15 тыс. рублей
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
С прошлого года власти отказались согласовывать новые жилые проекты — обеспечивать их социальной и инженерной инфраструктурой за счет бюджета не было возможности. Строителям пришлось согласиться на то, чтобы финансировать стройку инфраструктуры за счет собственных средств, то есть, по сути, за счет средств покупателей жилья.
Новая нагрузка
По оценкам девелоперов, только строительство за их счет детского сада может привести к увеличению стоимости квадратного метра на 10-15 тыс. рублей. Улично-дорожная сеть — еще от 2 до 4 тыс. рублей на кв. м, и то в том случае, если речь не идет о необходимости прокладки до территории проекта трассы или дороги длиной в несколько километров. Что касается инженерной инфраструктуры, то она всегда осуществлялась за счет средств застройщика и составляет в зависимости от проекта от 3 до 5 тыс. рублей на кв. м.
Но девелоперы приняли новые условия, предложенные властями Петербурга и Ленинградской области, для обеспечения строящегося жилья социальными объектами и тем самым формирования более комфортной среды проживания. "В Ленобласти детские сады и школы строятся бизнесом, но впоследствии компенсируются из налогов. В Петербурге застройщики могут выбрать удобный вариант исполнения обязательств по инфраструктуре. В среднем расходы на строительство детского сада или школы увеличивают стоимость квадратного метра жилья на несколько тысяч рублей, — рассказал руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС Сергей Терентьев. — Так, строительство социальных объектов в Мурино, где ЦДС возводит ЖК "Новое Мурино" и "Муринский посад", будет осуществляться на средства компании. Затраты на каждый детский сад в этом районе составят более 100 млн рублей, а на возведение школ потребуется около 700 млн рублей. Объекты социальной инфраструктуры возводятся в рамках региональной программы "Социальные объекты в обмен на налоги"".
Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева подсчитала, что сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, оценивает затраты на инфраструктуру от 5 до 20% от стоимости инвестиционных затрат, включающих покупку земли и строительство.
Нормативы ужесточаются
Господин Богданов рассказал, что по нормативам на 1000 кв. м жилья в детских садах должно быть 35 мест, в школах — 115.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, уточняет: "В Петербурге действуют следующие правила: на 1 тыс. жителей приходится 61 ребенок, на одного жителя — 35 кв. м жилых площадей, а на одного ребенка — 18 кв. м в социальном объекте. Таким образом, в жилом комплексе площадью 35 тыс. кв. м, где проживает 1 тыс. жителей, из которых 61 ребенок, застройщик должен возвести 1,1 тыс. кв. м детской социальной инфраструктуры. Напомню, что девелопер может не возводить социальную инфраструктуру, а заплатить в бюджет определенную денежную сумму, покрывающую расходы на возведение необходимых объектов".
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, напоминает: "Нормативы по обеспечению жителей были увеличены по новым региональным нормативам градостроительного проектирования. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115). Остальные показатели, в частности, нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее с принятием этих норм и законодательным закреплением затрат на строительство социальной инфраструктуры за застройщиком, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%".
Госпожа Беляева при этом считает, что в нормативах заложено избыточное количество мест в детских садах и школах: "В 2013 году городом был принят закон "О региональных нормативах градостроительного проектирования". В основном он касался участков комплексной жилой застройки в спальных районах и территориях у КАД. В нем Смольный переложил заботы о строительстве детских садов и школ на плечи застройщиков и ввел новые нормативы минимальной обеспеченности жилых кварталов местами в образовательных учреждениях. К 2015 году по минимальным показателям на 1000 жителей Санкт-Петербурга должно приходиться по детским садам — 45 мест, по школам — 115 мест, по учреждениям дополнительного образования детей — 55 занимающихся. В таком виде закон может привести к переизбытку детских садов и школ в новых кварталах города и к острому их дефициту — в других, в которых появляются не целые жилые комплексы, а точечные высотные дома".
Особый путь
Правительство Ленинградской области с 2012 года внедрило новый механизм привлечения финансирования строительства "социалки" в местах активной застройки. В рамках программы "Социальные объекты в обмен на налоги" администрация региона обещает застройщикам компенсировать расходы на создание социальных объектов в размере 70% уплаченных в областной бюджет налогов. Так, например, в 2012 году по этой схеме у застройщика уже был выкуплен детский сад в Новом Девяткино.
"Однако таких примеров не так много, и пока, как показывает практика, участие в программе правительства Ленинградской области "Социальные объекты в обмен на налоги" не гарантирует застройщикам возврата вложенных средств. Поэтому для того чтобы окупить затраты, застройщики готовы открывать частные школы. Таким образом, строители видят выход в привлечении специализированных управляющих компаний и передаче им построенных детских садов и школ на коммерческой основе", — сокрушается госпожа Беляева.
Частное дело
Господин Богданов отмечает, что школы не обязательно строить под государственные учреждения. "Район должен быть обеспечен определенным количеством мест в детских садах и школах. Они могут находиться как в частных, так и в государственных заведениях", — говорит господин Богданов.
Впрочем, спрос на частные школы и детские сады на окраинах города крайне мал. "Однако детские сады подобного типа периодически находят частных инвесторов, в то время как частные школы, находящиеся в спальных районах, не являются привлекательными объектами для бизнесменов и встречаются очень редко", — говорит господин Богданов.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, добавляет: "Отдельные частные детские сады могут быть востребованы даже в проектах у КАД. Это доказывает практика "Нового Оккервиля". Но они не могут полностью перекрывать нормативы, пока существует относительно бесплатная альтернатива. С частными школами еще сложнее: чтобы заработать репутацию, нужны успешные выпуски".
Вышли на большую дорогу
Помимо возведения детских садов и школ, девелоперы вынуждены брать на себя и строительство транспортной инфраструктуры.
Территории активной застройки неизменно ощущают повышенную нагрузку в вопросах транспортной инфраструктуры. В Мурино девелоперы и правительство Ленобласти решают эту проблему сообща. В 2014 году специалисты ГК ЦДС совместно с другими застройщиками участвовали в расширении Токсовского шоссе, совместно с "ЛенСпецСМУ" делали выезд из квартала на Пулковское шоссе. Застройщики приступили к строительству дороги, которая соединит новые кварталы со станцией метро и Северным автовокзалом. Ведется проектирование строительства международного автовокзала с выездом на трассу Токсово — Матокса у станции метро "Девяткино". "Финансирование проекта будет осуществляться за счет федерального бюджета. В Буграх во время строительства жилых комплексов "Северные высоты" и "Северные высоты — 2" по просьбе администрации мы построили объездную дорогу от Школьной улицы до Гаражного проезда, а также выполнили ремонт самого Гаражного проезда", — рассказал господин Терентьев.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, подсчитала: стоимость строительства дорог и благоустройства территорий жилых комплексов в среднем обходится девелоперам в 2,5 тыс. рублей за кв. м за исключением площади жилой застройки.
Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева напоминает: "В городской программе стимулирования жилищного строительства, принятой еще в 2012 году, заложено, что дороги должны строиться из расчета, что к 2015 году в городе будет 350 машин на 1000 жителей. Прогноз прироста автопарка к 2025 году составляет 420 машин на 1000 петербуржцев. Тем не менее темпы продаж автомобилей за период 2012-2014 годов шли с опережением в среднем на 8-10%, поэтому уже сейчас можно говорить, что данный норматив достигнут. Поездка петербуржца из дома на работу согласно закону "О региональных нормативах градостроительного проектирования"" должна занимать 40-45 минут (максимум 60 минут) в одну сторону. Однако этот норматив не выполняется. Жители в спальных районах часто проводят в пробках значительно больше времени".
Любава Пряникова резюмирует: "По сложившейся практике, финансовую нагрузку по созданию объектов инфраструктуры несут застройщики. При таком подходе расходы на строительство внутриквартальных и внутридворовых дорог (а зачастую и подъездных дорог) и возведение объектов необходимой инфраструктуры закладываются в цену квадратного метра жилья, а значит, оплата строительства этих проектов ложится на плечи покупателей".