Несмотря на кризисные настроения в экономике, год был удачным, полагает председатель правления группы компаний "Росстройинвест" Игорь Креславский. В интервью корреспонденту Guide Кристине Наумовой он рассказал о необходимости импортозамещения, новых проектах холдинга, а также о том, почему покупательская активность выросла в кризис.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
GUIDE: Какие управленческие решения в этом году вы приняли в связи с кризисными явлениями в экономике?
ИГОРЬ КРЕСЛАВСКИЙ: Я бы сказал, что кризис в сфере строительства жилой недвижимости пока не наблюдается. На данный момент все идет по плану. Все решения, которые мы сегодня принимаем, были нами запланированы. Никаких изменений в нашей стратегии нет.
G: Но себестоимость жилищного строительства выросла?
И. К.: В нашем случае — незначительно, потому что в основном мы используем строительные материалы отечественного производства. Те импортные материалы, которые мы традиционно закупали за границей, будем стараться заменить. Программа импортозамещения коснется, например, внутренних сетей, лифтов. В наших текущих проектах все материалы уже закуплены, но в дальнейшем мы будем изучать ситуацию. Те строительные материалы, которые существенно подорожали из-за курсовой разницы, мы будем заменять на отечественные.
G: Есть ли у вас в связи с этим потребность в создании дополнительных собственных производственных мощностей?
И. К.: На данный момент мы уже производим все, что нам необходимо: все металлические конструкции, двери, весь конструктив. Ценовые характеристики работ, которые мы отдаем на субподряд, укладываются в концепцию наших объектов, нас это устраивает. Но если какие-то изменения произойдут, мы рассмотрим возможность расширения собственного производства.
G: Планируете ли вы пересмотреть собственную ценовую политику?
И. К.: Таких планов нет. Цены на наши квартиры остаются на прежнем уровне. Но традиционно на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем на финальных стадиях реализации проекта.
G: Эксперты говорят о том, что этот год прошел на фоне повышенной осторожности инвесторов. Вы тоже придерживаетесь осторожного сценария развития?
И. К.: Ключевое слово — осторожность. Осторожным подход к развитию должен быть всегда. Принимать решения надо в зависимости от ситуации. Сегодня нет оснований что-либо резко менять, но все участники рынка должны быть морально готовы, если возникнет необходимость перемен. Нужно доводить начатые проекты до ума, но стоит быть осторожнее с новыми проектами и покупками. Такая консервативная политика сегодня уместна.
G: То есть вы не будете заявлять о новых проектах?
И. К.: Конечно будем. Это проекты, которые у нас были в планах. В конце этого года мы выведем на рынок проект в Мурино "Старая крепость". Это жилой комплекс высотой в 12 этажей, он расположится на берегу реки Охты. Площадь застройки — около 60 тыс. кв. м жилья. Проект будет позиционироваться в сегменте "доступный комфорт". По архитектуре дом будет напоминать крепость, замок, в нем будут прослеживаться и европейские, и русские, и азиатские черты. Как и во всех наших крупных комплексах, здесь будет развернутая инфраструктура. Первые этажи займут коммерческие помещения, в которых разместятся магазины, аптеки, фитнес-клуб, культурно-образовательный центр. Завершить строительство мы планируем в 2018 году. Объем инвестиций в проект составит около 3 млрд рублей.
Кроме того, в первом квартале следующего года мы рассчитываем вывести в продажу наши высотные комплексы "Петр Великий" и "Екатерина Великая". Этот объект в Невском районе достигнет 140 метров в высоту. Будут и другие жилые проекты, которыми мы уже сегодня занимаемся, но объявлять о них пока преждевременно.
G: Сегмент коммерческой недвижимости переживает спад. Как вы планируете работать с этим сегментом?
И. К.: Действительно, кризис отразился на коммерческой недвижимости. Но мы все-таки строим свои планы, исходя из стратегического развития, ведь кризисы как начинаются, так и проходят. В настоящее время мы работаем над созданием делового комплекса "Морская столица" на пересечении Зольной улицы и Дальневосточного проспекта. Это будет бизнес-центр класса B. Мы рассчитываем, что к тому времени, как мы завершим проект, кризисные явления закончатся и объект будет востребован. Мы планируем ввести его в 2016 году. Большую часть помещений займет наша компания. Оставшиеся площади мы сдадим в аренду.
Мы уже имеем опыт реализации проектов в сегменте коммерческой недвижимости. Так, мы построили бизнес-центр для нужд холдинга на проспекте Добролюбова, 17.
G: Ищете ли вы новые форматы для проектов? Интересно ли вам построить, например, апарт-отель?
И. К.: Эта тема интересная, но пока мы ей заниматься не планируем. Сам формат не совсем ясен — либо это завуалированное жилье, либо гостиница. Такой промежуточный формат не представляет интереса. Это гибрид, заниматься которым у нас нет причин. Зачастую к такому формату девелоперы прибегают, чтобы уйти от необходимости строить социальную инфраструктуру. Мы от этих обязательств не уходим, поэтому пока нам этот формат неинтересен.
G: А гостиница в чистом виде — привлекательный для вас формат?
И. К.: Мы планируем реализовывать такие проекты и начали сейчас прорабатывать детали одного из них.
G: Какие проекты вы готовите в других регионах?
И. К.: Мы ведем переговоры о покупке участка в Московской области под комплексное освоение территории. Мы рассчитываем завершить переговоры в начале года и приступить к проектированию. Проект будет на стыке сегментов эконом и комфорт. Это будет наш первый проект в Московской области. Мы считаем, что рынок этого региона очень емкий, и здесь не хватает интересных проектов, которые мы как раз можем предложить. Вообще, КОТ, на мой взгляд, — это формат будущего, который позволяет организовать комфортные условия проживания на перспективных территориях. Кстати, мы приступили к реализации масштабного проекта в Ленинградской области, в городе Сертолово. Там мы построим самодостаточный малоэтажный район со всем, что необходимо современному человеку для комфортной и спокойной жизни: школа, детские сады, детский парк развлечений, магазины, торговый центр со встроенным фитнес-центром и бассейном, культурно-образовательный центр, храм. Мы планируем реализовать проект в пять очередей до 2020 года. Первую очередь рассчитываем сдать в 2016-2017 годах.
G: Какие еще регионы вам интересны с точки зрения окупаемости проектов?
И. К.: Все крупные города России представляют интерес. Но все зависит от возможностей приобретения участков.
G: Насколько сильно холдинг сейчас закредитован?
И. К.: Мы проводим аккуратную кредитную политику и сводим к минимуму объем заемных средств.
G: Откуда тогда ресурсы на новые проекты?
И. К.: Мы кредитуемся под проектное финансирование. Варианта здесь только два: либо тратить деньги от продаж квартир, либо заемные средства. Но на покупку участков мы стараемся тратить собственные средства.
G: Вы не ощущаете снижения покупательской активности?
И. К.: Нет. Я вижу, что качественные проекты продолжают хорошо продаваться. Это относится и к нашим проектам. Недвижимость — самый выгодный сегодня инструмент сбережения инвестиций.
G: Ментально в России стремятся купить свое жилье, даже если нет свободных средств, тогда как в Европе более спокойно относятся к аренде...
И. К.: Это скорее просто прагматичный подход к вопросу. Люди сравнивают затраты и понимают, что стоимость аренды эквивалентна ипотечным платежам. Очевидно, что выгоднее взять кредит и платить за свою квартиру, чем отдавать круглую сумму арендодателю и через десять лет по-прежнему ничего не иметь за плечами.
G: Год подходит к концу. Каким он был для компании?
И. К.: Год был удачным, потому что все планы, которые мы намечали, реализованы или близки к реализации. Если в следующем году нам также удастся сделать все задуманное, то и его мы будем считать удачным.