"Владельцам счетов выгодно кредитоваться"

ИРИНА БУЛГАКОВА, руководитель дирекции по работе с муниципальными проектами Банка Москвы, об основных параметрах и новых условиях жизни в эпоху формирования фондов для аккумулирования обязательных отчислений собственников на капремонт жилья.

Прежде капитальный ремонт жилых домов проводился за счет государственного бюджета. Теперь, когда более 80% жилья в частной собственности, выделение бюджетных средств на капремонт жилья ограниченно. Поэтому были введены обязательные отчисления собственников жилья на капитальный ремонт.

Мягкое софинансирование

BUSINESS GUIDE: В последние два года в России идет формирование новой системы капремонта многоквартирных домов. Почему потребовалось менять прежнюю систему и в чем преимущество новой?

ИРИНА БУЛГАКОВА: Система капитального ремонта у нас в стране начиная с СССР существенно отличалась от того, что происходило в мире. Собственность у нас в стране была вся государственная, и государство, как собственник, само определяло, когда и в какие сроки будут ремонтироваться дома. И оно же предусматривало на это деньги в бюджете. Затем средства передавались в ЖЭКи, которые и занимались ремонтом домов. Исключение составляли дома, построенные силами жилищно-строительных кооперативов: в этом случае собственниками были жильцы этих домов и кооператив сам собирал деньги, в том числе на капитальный ремонт. Но после изменения Конституции РФ в 1993 году граждане начали становиться собственниками своего жилья, и получалось, что у государства не оставалось обязательств по капитальному ремонту приватизированного жилья. Собственно, из-за существенных изменений в составе собственников жилья и появилась новая система проведения его капитального ремонта.

BG: Как работает эта система в других странах?

И. Б.: В других странах эта система работает иначе, потому что в международной практике практически нет случаев, когда 82-84% населения являются собственниками в многоквартирных домах. Там доля таких собственников обычно составляет 30-40%, при этом существует такое понятие, как "субсидиарная ответственность". Кроме того, за рубежом собственники несут ответственность в том числе за то, что их дом может быть признан аварийным. Поэтому и система капремонтов за рубежом иная: жильцы таких домов в большей степени сами определяют, когда им ремонтировать дом, как ремонтировать, и собирают деньги на этот ремонт. Но обязательных выплат на эти цели, как правило, нет. Конечно, создается что-то вроде аварийных фондов, чтобы было какое-то количество денег на непредвиденные обстоятельства. В любом случае во всех развитых странах есть аналог наших жилищных инспекций, которые проверяют многоквартирные дома, их техническое состояние. Они могут написать предписание, что дом начинает нести угрозу окружающим и требует срочного ремонта, и если собственник не выполнит ремонт в определенные сроки, к нему могут быть применены штрафные санкции. К слову, сегодня в странах Европы идет борьба за энергосбережение и снижение углеродных выбросов. За выполнением этих параметров власти также следят очень строго.

BG: Российское законодательство в этом плане более мягкое?

И. Б.: Да, и именно потому, что большая часть российских граждан получила квартиры в результате приватизации, государство не может так просто снять с себя ответственность за это жилье. Поэтому сегодня на софинансирование капитальных ремонтов идут и бюджетные деньги. К сожалению, сейчас они значительно меньше, чем в предыдущие годы, но они пока есть. Поэтому и возникла необходимость плату за капитальный ремонт закрепить законодательно. Ее в обязательном порядке обязаны вносить все собственники помещений в многоквартирном доме: как физические, так и юридические лица. Эти средства должны идти на капитальный ремонт многоквартирных домов, исключая аварийные здания и дома, жильцы которых не имеют общего имущества.

Две формы накопления

BG: Каким образом собираются средства на проведение капремонтов?

И. Б.: По законодательству, которое у нас на сегодня принято, есть две формы накопления денег на капитальный ремонт. В одном случае жильцы дома могут двумя третями голосов решить собирать деньги на капремонт сами только на свой дом. При этом голоса подсчитываются пропорционально площади жилья голосующих граждан, а не количеству проживающих в этом доме. Приняв такое решение, граждане принимают на себя обязанность заниматься платежными документами, отслеживать движение средств и предоставлять всю необходимую отчетность в Госжилинспекцию. Для этого открывают специальный счет в одном из 40 крупнейших российских банков, владельцем которого становится ТСЖ или региональный фонд капитального ремонта. На этот специальный счет и поступают впоследствии перечисления от жильцов дома на его капитальный ремонт. Этот счет обладает иммунитетом, и ни на какие цели, кроме как на капитальный ремонт дома, эти средства истрачены быть не могут. Все условия финансирования капремонта прописаны в Жилищном кодексе и приняты на общем собрании жильцов дома.

Обслуживание спецсчета немного сложнее для банков, но такая форма накоплений очень удобна для жильцов, поскольку они сами определяют, когда и какие еще виды ремонта они хотели бы провести в своем доме кроме описанных в Жилищном кодексе. Конечно, наличие спецсчета требует от жильцов принятия самостоятельных решений и ответственности за свои решения, но людей, которые бы хотели управлять своим домом самостоятельно, сегодня уже немало.

И все-таки, по нашей информации, большая часть жителей, а сегодня это больше 90%, предпочитает пока другую систему платежей на капремонт, когда все их взносы поступают в некоммерческую организацию — фонд капитального ремонта субъекта федерации. Такие фонды созданы уже практически во всех регионах, некоторые из них уже начали получать средства и тратить их в рамках программ капитального ремонта. Программы по финансированию капремонта принимаются на срок, как правило, 30-35 лет, в некоторых субъектах федерации они могут быть рассчитаны на 25 лет-- это зависит от характеристики домов, которые участвуют в этой программе, от размера взносов и возможностей регионального бюджета.

С одной стороны, такая система проще тем, что в этом случае всем занимается региональный оператор, то есть жильцам не надо ни о чем думать и принимать решения — за них все сделает регоператор. С другой стороны, жильцы ни на что и не влияют и от них ничего не зависит — кому региональный фонд доверит капитальный ремонт, тот и будет его делать. Региональный оператор просто будет присылать жильцам соответствующую платежку. Правда, капремонт должен быть выполнен в сроки, оговоренные в программе, а его качество должно соответствовать всем государственным стандартам.

BG: Кто в этом случае следит за качеством проведенного ремонта?

И. Б.: Поскольку региональный оператор выбирает подрядчика для проведения работ, то он же следит и за качеством выполненных работ — для этого у него есть надзорная функция. Кроме того, в некоторых субъектах региональные операторы пытаются привлечь к этому и собственников жилья. Это правильно, потому что невозможно создать при операторе структуру в сотни человек, чтобы следить за состоянием каждого дома в городе. А жители свой дом знают лучше и внимательнее могут оценивать качество проведенного ремонта.

Перечень работ

BG: Как формируются размеры взносов на капремонт?

И. Б.: Размер взносов рассчитывается в каждом регионе на основании Жилищного кодекса согласно предусмотренному в нем перечню ремонтных работ, необходимых для проведения в этом регионе. Минимальный перечень указан в Жилищном кодексе, самая маленькая сумма на сегодняшний день 2 руб. за 1 кв. м общей площади. Сумма взноса может быть дифференцирована в зависимости от типов здания, возраста жилого сектора, климатических условий. При этом каждый регион имеет право добавить в программу капремонта свои работы, необходимые с учетом природных условий, конструктивных особенностей домов, их состояния, платежеспособности жителей региона.

Все взносы должны ежемесячно поступать на счета, открытые в российских банках из списка, который ежеквартально публикуется на сайте Центробанка. Критерий для включения банка в этот список — наличие собственного капитала более 20 млрд руб.

BG: Какие работы могут быть проведены за счет взносов на капремонты?

И. Б.: В Жилищном кодексе обозначен минимальный перечень работ, на которые должны собираться с жильцов деньги. Сюда входит ремонт инженерных коммуникаций — электро-, тепло- и водоснабжение, замена лифтов, ремонт шахты лифта, крыши, фасада, фундамента, подвальных помещений. Это могут быть такие работы, как ремонт свай и работы по энергосбережению. Сегодня примерно в 30% региональных законов перечень необходимых работ может быть расширен. Как, например, в Татарстане: там добавлены работы по ремонту фасадов домов, проведение энергосберегающих мероприятий — установка узлов регулирования теплоснабжения по показания датчиков температуры. Я знаю, что и в Москве планируется расширить перечень за счет работ по повышению уровня энергосбережения зданий.

ТСЖ также в любом случае имеет право включить в перечень работ любой ремонт на усмотрение жильцов за счет собираемых платежей, включая даже косметический ремонт или замену всех окон в доме. То есть в программу могут быть внесены работы, не входящие в минимальный перечень.

BG: С течением времени взносы будут повышаться?

И. Б.: Плата, конечно, будет повышаться, потому что мы понимаем, что стоимость ремонта в 2015 году будет отличаться от стоимости ремонта в 2020 году. Платежи придется рассчитывать с поправкой на инфляционную составляющую. По закону собранные для капремонта деньги могут быть потрачены не позднее срока, указанного в региональной программе. Однако в случае, когда средства собираются на специальный счет, эти средства могут быть израсходованы раньше и частями. Не обязательно же ждать, когда деньги на счете съест инфляция. Жильцы дома могут принять решение собрать какую-то сумму на ремонт крыши или коммуникаций, а при недостаточности собранных средств — привлечь кредит.

Банковская гарантия

BG: В каких регионах сегодня Банк Москвы работает с фондами капитального ремонта?

И. Б.: У нас достаточно большая география. Наш банк работает сегодня в 28 городах России, практически во всех городах-миллионниках. Во многих регионах собственники приняли решения об открытии специальных счетов для накопления средств на капремонт в Банке Москвы, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Курской, Новосибирской областях, Ставропольском, Приморском, Хабаровском краях.

По итогам конкурсов региональные операторы Свердловской и Ростовской областей, Приморского и Хабаровского краев приняли решения об открытии счетов для формирования взносов на капремонт в Банке Москвы.

Сейчас не все конкурсы еще завершены, и мы рассчитываем получить право ведения специальных счетов и счетов региональных операторов еще в нескольких регионах.

BG: Пользуются ли популярностью, по вашим оценкам, спецсчета? Сколько их открыто в вашем банке?

И. Б.: Хотя у нас в банке открыто пока не так много спецсчетов — всего около тысячи, я думаю, что их будет больше, поскольку у нас одни из самых выгодных условий для открытия таких счетов на рынке. Кроме того, мы видим, что в Москве и Московской области есть очень активные жильцы, которые перечисляют средства в размере, превышающем минимальный.

С нового года владельцами специальных счетов смогут выступать не только ТСЖ или ЖК, но и управляющие компании и, таким образом, количество спецсчетов также может увеличиться.

Кстати, Банк Москвы был первым банком, который в прошлом году объявил условия для открытия специальных счетов, а с настоящего времени мы ввели специальные льготные условия для спецсчетов: открытие и ведение их бесплатное. Также Банк Москвы первым из банков разработал кредитный продукт для ТСЖ на цели финансирования капитального ремонта. Помимо этого мы будем предлагать владельцам спецсчетов (ТСЖ и УК) услугу предоставления детализированных выписок по счету. По желанию клиента мы можем создать электронный кабинет, с помощью которого можно будет не только отслеживать движение средств, но и заплатить взносы за капремонт. Так, уже в настоящее время мы устанавливаем на сайте Приморского регоператора во Владивостоке личный кабинет для каждого гражданина.

BG: С какой из сторон капремонта работает ваш банк — с ТСЖ или региональным оператором? Какие еще финансовые продукты вы предлагаете своим клиентам?

И. Б.: Мы работаем с обеими сторонами, предоставляя довольно широкий спектр услуг. Так, кроме открытия счета наш банк предоставляет такие технологические услуги, которые помогают региональному оператору проводить аналитический учет по домам, по сбору платежей. У нас уже есть банковские продукты, которые помогут отслеживать движение денежных средств до подрядчика, контролировать этот процесс. Кроме того, мы уже начали работать над кредитованием всех субъектов, которые у нас сегодня работают по капремонту жилья.

Разработан у нас продукт и для кредитования именно ТСЖ. Пока его еще нельзя назвать массовым — мы работаем с Министерством строительства и ЖКХ, и в некоторых регионах проводим пилотные проекты по этим схемам. На самом деле, владельцам счетов, на мой взгляд, сегодня выгодно кредитоваться, потому что размер взносов, которые жильцы будут перечислять после кредитования, не изменится. Но, взяв кредит, ТСЖ уже сегодня сможет, например, отремонтировать крышу, а не копить деньги и жить все эти годы под протекающей крышей.

BG: Как контролируется сохранность платежей?

И. Б.: В случае когда счет ведет региональный оператор, сохранность платежей обеспечивает он. Регоператор и региональная власть несут ответственность перед жителями за то, что за их взносы будет проведен капитальный ремонт в сроки, установленные региональной программой капремонта.

А при открытии специального счета основа сохранности средств — это выбор надежного банка. В этом плане Жилищным кодексом установлен минимальный критерий, по которому собственный капитал банка должен быть более 20 млрд руб. Но я бы со своей стороны посоветовала собственникам жилья ориентироваться на капитал банка не менее 100 млрд руб. и наличие государственного участия в капитале банка (это так называемые системообразующие банки). Важен в этом случае опыт банка по открытию и ведению спецсчетов, а также удобство в оплате взносов и получении информации о состоянии специального счета. Для того чтобы средства со спецсчета расходовались только по целевому назначению — на капремонт, в Жилкодексе установлена процедура банковского контроля за списанием средств. При открытии счета специалист в банке проверяет ряд документов — от устава ТСЖ и юридических полномочий директора до информации о проведенном собрании жильцов. После открытия счета начинается поступление денег от каждого гражданина, ведется их учет, а владельцу счета поступают сведения о том, какие средства и когда были зачислены. Чтобы их израсходовать, специалист банка также запросит определенный перечень документов. Если две трети собственников помещений в доме на общем собрании не одобрят решение о проведении и оплате ремонта, деньги останутся на счете. Исключением является случай, если наступил срок ремонта, а решение о его проведении граждане так и не приняли: в этом случае капитальный ремонт заказывает муниципалитет и предъявляет в банк требование об оплате выполненных работ.

Записал Константин Анохин