На рынке высокобюджетной московской аренды в октябре наблюдалось снижение количества сделок. Эксперты видят причину в том, что собственники многих объектов так и не сумели адаптироваться к обострившейся валютной лихорадке, а также к отъезду большинства экспатов, традиционно составлявших значительную долю нанимателей дорогостоящих квартир в центре Москвы. В более низких сегментах ситуация спокойнее, и даже традиционного отката цен в связи с окончанием горячего сезона не произошло.
Разошлись во мнениях
В октябре рост валютных курсов заставил забеспокоиться столичных арендодателей, и многие из них попытались привязать стоимость квартиры к доллару США. Однако попытки в большинстве своем оказались неудачными, свидетельствуют эксперты. "Арендаторы на заключение договора, предусматривающего оплату в иностранной валюте, идут неохотно",— говорит Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate.
Главный аргумент, конечно же, состоит в том, что зарплаты подавляющего большинства нанимателей номинированы в рублях, а что будет с валютными курсами даже через месяц, не берется предсказать никто. В текущей экономической ситуации, да еще на фоне противоречивых заявлений власть имущих, относительно легко согласиться на оплату в валюте могли бы только экспаты, но их-то как раз в столице становится все меньше. "Количество иностранных арендаторов, традиционно высокое в осенний период, сократилось на 62% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года",— утверждает господин Ламин.
Неудивительно поэтому, что самые большие сложности возникли в премиальном сегменте, в котором многие собственники долгое время получали оплату в долларах и евро — а на фоне происходящего на валютных рынках тем более хотели бы сохранить существовавший порядок вещей. Но поскольку у большинства арендаторов мнение противоположное, то процесс их переговоров с владельцами квартир существенно затруднился, говорят специалисты.
Падают на просмотрах
Кроме всего прочего "сезон охоты" на рынке аренды к концу октября уже заканчивается и до середины февраля цены традиционно слегка проседают, но никак не растут, напоминает управляющий партнер Point Estate Ирина Калинина. В подобных обстоятельствах идти на уступки хозяевам квартир склонны лишь единицы, говорят эксперты.
В результате количество сделок в сегменте элитных квартир и апартаментов снижается, свидетельствует руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Цены при этом медленно, но уверенно поползли вниз, добавляет Вадим Ламин. Снижение цен по отношению к сентябрю госпожа Калинина оценивает в 7-10% — правда, не все эксперты разделяют эту точку зрения.
По данным аналитического центра "Инком-Недвижимости", в октябре в премиум-классе средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры составила 71 тыс. руб., снизившись на 0,1%. Двухкомнатные квартиры подешевели на 0,3%, до 95 тыс. руб. в месяц, столько же потеряли в цене и трехкомнатные, которые теперь стоят 139 тыс. руб. И только четырехкомнатные квартиры прибавили 0,5% и теперь стоят в среднем 206 тыс. руб. в месяц.
С учетом дисконта
Рассматривая данные показатели, стоит учесть два обстоятельства. Во-первых, речь идет о ценах предложения, поскольку цены реальных сделок в элитной аренде традиционно не анализируются. А по признанию большинства экспертов, скидки при заключении договоров составляют от 3-5% в новых жилых комплексах до 15-20% в старом фонде.
Конечно, это не касается тех объектов, у которых изначально заявлена самая низкая цена среди конкурентов, напоминает господин Самодуров. Но пока галопирования цен вниз не наблюдается, таких квартир и апартаментов, владельцам которых практически некуда снижать цену, насчитывается немного.
Во-вторых, в сентябре, когда в Москве начинается деловой сезон и ставки обычно растут, премиальный сегмент в этот раз продемонстрировал снижение, которое по всем типам квартир, кроме двухкомнатных, составило 0,5%. Так что сползание действительно налицо. А снижение числа сделок, которое, по сути, равняется росту числа предложений и увеличению сроков экспозиции квартир, будет этому сползанию способствовать.
Тормозящий спрос
На фоне того, что происходит с высокобюджетной арендой, наем в более низких сегментах, что называется, дышит ровно. Самым устойчивым, как и в предыдущем месяце, оказался бизнес-класс, в котором однокомнатные квартиры прибавили 0,2% и теперь оцениваются в среднем в 44 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные подорожали на 0,5%, до 65 тыс. руб., а трехкомнатные стоят столько же, сколько и в сентябре — 96 тыс. руб. в месяц. И только четырехкомнатные квартиры в этом сегменте продолжают дешеветь, причем в текущем месяце средняя цена снизилась сильнее, чем в прошлом,— на 0,4%.
Что касается экономкласса, то здесь однокомнатные квартиры в октябре подорожали на 0,64% и теперь стоят в среднем 31 тыс. руб. в месяц. Трехкомнатные квартиры прибавили в цене 0,9%, поднявшись в цене до 56 тыс. руб. Как ни странно, снижение в самом недорогом сегменте продемонстрировали "двушки", которые за октябрь просели на 1,2% и теперь оцениваются в среднем в 41,5 тыс. руб. в месяц.
Хотя в низких сегментах арендодатели и не пытаются перейти на оплату в долларах или в евро, но попытки повысить арендные ставки делают и они. Однако этого не удается сделать, замечают в "Инком-Недвижимости", ведь благодаря тому, что зарплаты у большинства нанимателей не растут, а общее их число в последние месяцы стало сокращаться, платежеспособный спрос остается на прежнем уровне. Это и не позволяет ценам расти.
Опасность ротации
Эксперты предполагают, что дальнейшее падение рубля все-таки приведет к повышению стоимости аренды квартир и некоторые арендаторы будут вынуждены искать себе жилье подешевле. Те, кто сейчас снимает квартиры в Москве, сменят их на подмосковные, а другие перейдут на аренду вскладчину. "Подобная ротация была в 2008 году",— вспоминают эксперты "Инкома". Но пока таких изменений не наблюдается, и для этого есть причины, которые уравновешивают аппетиты арендодателей.
Одна из этих причин: предложение по аренде квартир практически во всех сегментах превышает спрос. Как свидетельствует руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина, на рынке немало переоцененных объектов. С учетом этого обстоятельства, говорит эксперт, собственники и сейчас охотно идут на уступки по цене, особенно если уверены в серьезности намерений арендатора.
Если же Госдума примет новые поправки в налоговое законодательство и прежде чем продать квартиру без убытков, ею необходимо будет владеть не менее семи лет, то количество арендных объектов в базах данных может еще увеличиться. Ведь мало кому захочется, чтобы в течение такого длительного периода квартира не приносила вообще никакого дохода.