В следующие пять лет аренда офисов в десяти крупнейших деловых столицах мира подорожает на 10-36%, темпы строительства не успевают за ростом спроса. В Москве все наоборот: строят много, но из-за сложной экономической и политической обстановки свободных площадей становится все больше. В итоге, в отличие от остальных деловых столиц, спрос не растет.
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ / купить фото
По данным Knight Frank, в период 2014-2019 годов быстрее всего будут дорожать офисы в Сан-Франциско — более чем на 36% (сейчас ставка составляет $620 за 1 кв. м в год). В тройке лидеров также Мадрид (28,7% и $378 за 1 кв. м соответственно) и нью-йоркский район Бруклин (28,2% и $389 за 1 кв. м).
Ставки растут в крупных городах, где глобальные корпорации создают высокий спрос на качественные офисы в условиях ограниченного предложения. Так, среди резидентов Кремниевой долины (Сан-Франциско) качественный офис — это конкурентное преимущество в борьбе за лучших специалистов, отмечается в отчете. За последние четыре года уровень вакантных площадей в регионе упал на 10,8% и сейчас составляет 5,2%. В этом году в эксплуатацию введено 70 тыс. кв. м, а объем чистого поглощения составил 80 тыс. кв. м.
Подорожание офисной аренды — мировая тенденция. По данным JLL, ставки в премиальных помещениях в 25 ключевых странах мира в 2012 и 2013 годах росли на 1,5% и 2,2% соответственно, а в этом году рост ожидается на уровне 4,2%. Лидером в 2014 году станет Сингапур, где ставки вырастут на 10-20%. В Дубае, Лондоне, Токио, Пекине, Мехико, Нью-Йорке, Сан-Франциско, Бостоне подорожание составит 5-10%.
В Москве противоположная ситуация. "Предложение и уровень вакансий растут, спрос падает. В итоге аренда подешевела почти на 10% с начала этого года",— говорит директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов, отмечая, что к концу следующего года снижение приведет ставки к уровню кризисного периода 2008-2009 годов. По данным JLL, по итогам 2014 года в Москве должно появиться около 1,2 млн кв. м новых офисов — это станет рекордом за последние пять лет. Доля свободных площадей во втором квартале выросла до 14,8%. Господин Холопов считает, что до конца года этот показатель может вырасти до 25%.
Московский рынок офисной недвижимости остается инертным, соглашается председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц. "Снижения ставок в нашем сегменте в первом полугодии почти не было. Во второй половине года появилась тенденция предоставлять дополнительные нематериальные бонусы и компенсации при заключении долгосрочных договоров. Это не отражается напрямую на ставках, но ухудшает экономику для арендодателя",— поясняет он. Сейчас средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса А в портфеле О1 составляет от $700 до $1,1 тыс. за 1 кв. м, дальнейшая динамика будет зависеть от развития геополитической и экономической ситуации — при реализации негативного сценария
возможно небольшое снижение средних ставок из–за новых контрактов на других условиях.
Генеральный директор компании МБИ (девелопер технопарка Nagatino i-Land) Игорь Жуков говорит, что есть предпосылки для стабилизации ставок на фоне роста конкуренции. "Чтобы удержать арендаторов, не снижая ставку, им предоставляют различные бонусы, например арендные каникулы",— отмечает он. Прогнозировать динамику ставок аренды в Москве на пять лет вперед участники рынка не решаются, объясняя это непредсказуемостью внешнеполитической обстановки.