Нынешний Сочинский форум уже второй раз проходит в Олимпийском парке, то есть на объекте, который принято называть наследием Игр. Это далеко не единственный объект, который приобрел город после Олимпиады. Однако до сих пор нет четкой концепции относительно того, что будет делать город со своим "наследием".
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Инфраструктура на вырост
Транспортная проблема и износ сетей — две, пожалуй, самые главные проблемы, с которыми сочинцы жили до Олимпиады. Из построенного — развязки около Сочи и Адлера, дублер Курортного проспекта, дорожная сеть в олимпийской Имеретинской низменности и трасса Адлер--Красная Поляна. Все это помогло избавить жителей Сочи от пробок и обеспечило легкий доступ к новым горнолыжным курортам.
Вплоть до 2010 года сочинцы ездили между районами на электричках ЭР2 производства 1960-х годов, потом на аэроэкспрессах (ЭД4), а теперь на "Ласточках" (Siemens Desiro). Ощущение, что едешь где-нибудь в Швейцарии или Франции, не покидает. Самый дешевый билет стоит 14 руб., а самый дорогой — более 600 руб. (из Краснодара). Для местных это стало если не заменой несуществующего метро, то аналогом французской RER. К этому еще можно добавить полностью перестроенный вокзал Адлера, чем-то напоминающий Ладожский в Санкт-Петербурге, и новый аэропорт Сочи (инвестор — "Базовый элемент") — вполне приличный даже по московским меркам. С загрузкой, правда, дела обстоят не самым лучшим образом. Основной пассажиропоток приходится между Туапсе и Сочи. В олимпийскую часть курорта поезда ходят полные только вечером (в Олимпийский парк с целью посмотреть поющие фонтаны) и утром (на Красную Поляну — забраться на гору). С избытком построена и другая инфраструктура. Как рассказали "Ъ" в пресс-службе ФСК ЕЭС, свободная мощность для развития наследия составляет 100-150 МВт: электроснабжение Сочи происходит сейчас с избытком в надежде на дальнейший рост. Оно и понятно, пиковые нагрузки во время церемонии открытия и закрытия Игр составляли 1637-1521 МВт.
Туризм в чистом поле
Всего к Олимпиаде возвели 35 гостиниц на 20 тыс. номеров. Вплотную к набережной длиной 6 км — четыре отеля уровня три-пять звезд ("Айвазовский", Azimut 4*, Radisson Blu, Bridge Resort и "Бархатные сезоны"). В глубине еще столько же (Tulip Omega Inn, Azimut 3*, "Русские сезоны", "Богатырь" и отдельные кварталы "Бархатных сезонов"). В Горном кластере — множество гостиниц под брендами Marriott, Mercure, Rixos, Golden Tulip и другие. Особенно впечатляет "Горки-город", который начинала строить семья Билаловых, а заканчивает — Сбербанк (работы еще ведутся). Шероховатости, которые были замечены журналистами во время Олимпиады, кажется, удалось устранить.
По опросам "Ъ", некоторые из отелей в пиковое время июля--августа имели заполняемость 75-90%, другие же — не более 30%. По мнению гендиректора консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, в среднем за год едва ли кто-то из них выйдет на среднюю заполняемость выше 40-50%, тогда как для безубыточной деятельности необходимо продавать минимум 60% номеров. "Владельцы гостиниц вовремя поняли, что если не сбросят цены, то не смогут покрыть даже текущие расходы",— говорит он. В итоге к концу сезона во многих отелях можно было отдохнуть от 1200-1800 руб. до 3500-4500 руб. в сутки (минимальная цена в апартаментах и гостиницах четыре-пять звезд). По словам господина Володько, похожая ситуация наблюдалась в Варшаве после ЧМ-2012 по футболу, когда стоимость номеров начиналась от €50 за ночь. Для Сочи это тоже абсолютно новый рынок, так как в Адлере и других районах города принято отдыхать в гостевых домах экономкласса. Поддерживать заполняемость планируется за счет временных мероприятий вроде инвестиционного форума Сочи-2014, а также этапа соревнований "Формулы-1".
Жилье для олигархов
Олимпийские деревни после Игр чаще всего переделываются под жилье. Но если, скажем, в Лондоне с реализацией квартир не было никаких проблем (все-таки центр города), то в Сочи продажи могут затянуться на много лет. В курортном районе "Имеретинский" (бывшая главная олимпийская деревня) разброс цен на жилье составляет 11-27 млн руб., или 150-188 тыс. руб. за квадратный метр. Территория огорожена, внутри нельзя парковаться, кругом бассейны и игровые площадки, пальмы, свежие газоны. В трех-четырехкомнатных квартирах по два санузла, есть балконы с видом на море. По словам представителей "Базового элемента", пока продано совсем немного. Целевая аудитория — богатые россияне из Москвы и Санкт-Петербурга, желающие купить себе в коллекцию дом на море, причем в России. Зачем — другой вопрос. О ликвидности подобного жилья говорить пока рано.
"Мы не хотим противопоставлять наше предложение как альтернативу Европе,— говорит заместитель гендиректора "Базэла" Андрей Елинсон.— Это совсем разные аудитории со своими мотивами". Для того чтобы квартиры в "Имеретинском" продавались быстрее, "Базэл" активно пытается превратить бывший грузовой порт в яхтенную марину. По словам гендиректора порта Максима Кондратенко, есть надежда переманить клиентов из акваторий Москвы выгодной ценовой политикой. Стоянка на воде обойдется в 2800 руб. за метр лодки в месяц, на суше — со скидкой в 40%. Вода в марине зимой не замерзает, от штормов защищена, а глубина у берега доходит до 9,5 м. Пока в марине стоит 26 лодок, а для ее расширения до 430-716 мест потребуется от €50 млн до €100 млн инвестиций.
Второй жилой кластер находится в горах. "Роза Хутор", например, планирует со временем продать 60% номерного фонда в горной Олимпийской деревне, которая пока будет использоваться в качестве отеля экономкласса (стоимость "квадрата" также около 190 тыс. руб.). В соседнем "Горки-городе" апартаменты продаются несколько дешевле, но спрос на те и другие пока низкий. Одна из главных проблем, по словам инвесторов, в том, что ВЭБ запретил продавать жилье на стадии котлована. Это не позволило рефинансировать проценты по кредитам, а также убило инвестиционную привлекательность проектов.
Горная надежда
Рано утром в Красную Поляну "Ласточка" приходит забитая туристами, несмотря на то что на дворе август. Туристическая инфраструктура принадлежит трем инвесторам: "Интерросу" ("Роза Хутор"), "Газпрому" ("Лаура" и "Альпика-сервис") и Сбербанку ("Горная карусель" и "Горки-город"). Везде можно подняться по канатной дороге на вершину, заплатив за ski-pass около 1 тыс. руб. Больше всего развлечений и количества трасс — в "Розе Хутор". В "Лауре" находятся биатлонный комплекс и треки для лыжных гонок, которые должны в будущем использоваться нашими спортсменами. Сам курорт позиционируется больше как тусовочный Куршевель. "Альпика-сервис" — самый старый курорт в Красной Поляне — по большей части квартирует санно-бобслейную трассу. Меньше всего готова "Горная карусель": стройка идет полным ходом. От злополучного трамплина Сбербанк также не знает, как избавиться, хотя использоваться он, скорее всего, будет: подобных сооружений в России не так много.
Еще ни один горнолыжный курорт в мире не строился за шесть лет, рассказывает гендиректор "Розы Хутор" Сергей Бачин. Развитие подобных мегапроектов всегда эволюция длиной 40-60 лет, а то и больше. Пока бизнес-план довольно условный: сначала ожидается выручка в 2-3 млрд руб., а потом компания должна выйти на 5 млрд руб. Максимальная пропускная способность курорта — 2-3 млн человек, летом было около 300 тыс. человек, а ближайшей зимой ожидается 600-700 тыс. посетителей. С расходами все сложнее. Пока "Роза Хутор" не зарабатывает: содержание курорта обходится в 2 млрд руб. (занимается в основном французская Companie des Alpes). Чтобы дать какие-либо точные прогнозы, господин Бачин предлагает вернуться к разговору через несколько лет. Многое будет зависеть от условий реструктуризации кредита, выданного ВЭБом (72,7 млрд руб.). Инвесторы и государство взяли паузу до конца 2015 года, чтобы посмотреть, как проекты будут работать без Олимпиады.
Русский Макао
Сейчас Сочи не хватает единой концепции развития. Илья Володько считает, что было бы неплохо создать единую управляющую компанию для Имеретинской низменности, а Андрей Елинсон предлагает ограничиться выделением территории в самостоятельное муниципальное образование. Пока же каждый объект сам за себя. Стадион "Фишт", например, находится на реконструкции и будет готов лишь к июню 2016 года (в него вложат еще 4 млрд руб.). После ЧМ-2018 года по футболу его использование туманно, учитывая то, что в Сочи фактически нет местной команды. В конькобежном центре "Адлер-арена" сейчас проводятся соревнования по теннису, вольной борьбе, танцам, а также различные выставки. В ледовом дворце "Айсберг" проходит шоу "Огни большого города". А в ледовом дворце "Большой" прописался созданный для этих целей хоккейный клуб "Сочи" (между матчами КХЛ планируется принимать концерты, выставки и прочие соревнования). Арену "Шайба" планируется отдать под Всероссийский детский спортивно-оздоровительный центр — цели сугубо благотворительные. В этом же духе "Интеррос" построил РМОУ — Олимпийский университет в Центральном Сочи, который будет готовить по программе MSA (Master of Sports Administration): оборудованию вуза, надо сказать, может позавидовать даже МГУ. В "Ледяном кубе" должны будут тренироваться наши керлингисты. Главный медиацентр же, как известно, превращается в Экспоцентр, где, в частности, пройдет международный инвестфорум Сочи-2014. Со зданием Оргкомитета ясности пока мало — новым владельцем застройщика "Итера-Спортстрой" стала "Роснефть", где "Ъ" не смогли рассказать про будущее объекта.
По признанию президента ОКР Александра Жукова, Минспорт и власти Краснодарского края делают все возможное, чтобы загрузить олимпийские объекты. Основная проблема в том, что они расположены в одном месте и не были вывезены в другие регионы. Понятное дело, что жить в реанимационном режиме олимпийское наследие вечно не сможет. В конце концов, есть и другие регионы, которые будут требовать приток госинвестиций. Тот же Крым, например. Поэтому главный вопрос, на который предстоит ответить на инвестфоруме,— это как создать постоянный источник роста в олимпийской части Сочи.
Самая жизнеспособная идея — превратить город в аналог китайского Макао или американского Атлантик-Сити, создав в Сочи обширную игорную зону. Дорогие отели, яхт-клуб, море, горные лыжи, концертные площадки — все это отлично вписывается в концепцию. К тому же для детей уже работает аналог американского Диснейленда "Сочи-Парк" стоимостью 13 млрд руб., принявший к концу августа более 300 тыс. туристов. Однако власти считают эту идею не очень популярной. Игорная зона, скорее всего, будет скрыта от глаз и ограничена в пространстве. Подобный подход в "Азов-Сити" ни к чему хорошему не привел.
Заработать же миллиарды и одновременно оставить Сочи в качестве спортивного центра вряд ли получится. В любом случае курорт необходимо доводить до ума и вкладывать в развитие еще несколько сотен миллиардов рублей. Выходит, что, решив провести дорогую Олимпиаду в экзотическом месте и не продумав заранее использование наследия, власти попали в своего рода ловушку. Выбраться из нее можно только дорогой ценой, платить которую в условиях кризиса никто не готов.
Подпись
Трасса "Формулы-1", развлекательный "Сочи-Парк", спортивные сооружения — всего этого еще недостаточно, чтобы обеспечить заполняемых построенных к Олимпиаде отелей