Каждый хочет знать, какова реальная стоимость его квартиры. Этот вопрос особенно актуален, если вы намерены продать свое жилье и приобрести новое. При этом совершенно не обязательно обращаться к профессионалам: методикой оценки можно овладеть и самостоятельно.
Тяга к перемене жилья у наших соотечественников особенно сильна осенью. На фоне еще не зарубцевавшихся воспоминаний о комфорте турецких отелей или (это уже серьезнее) о кричащей роскоши апартаментов на Багамах собственная квартира теряет привлекательность. А если, например, вернувшаяся с дачи теща стала настаивать на суверенитете, то вопрос о смене жилья можно считать решенным. Первое, что необходимо сделать перед продажей или покупкой квартиры,— правильно оценить стоимость уже имеющегося и приобретаемого жилья. Для начала следует выяснить, как оцениваются на рынке квартиры в том районе, где вы живете и где собираетесь жить.
Например, требуется определить стоимость квадратного метра в панельном доме, в десяти минутах ходьбы от станции метро "Кузьминки". Придется полистать рекламные газеты или побродить по Интернету в поисках аналогичных предложений. Лучше заниматься этим несколько недель подряд: тогда станет ясно, в какую сторону меняются цены. Понятно, что от квартиры выгоднее избавляться, когда они на подъеме. А падением цен в районе будущего проживания можно воспользоваться при покупке нового жилья.
Правда, полученная таким путем информация отражает лишь ориентировочную стоимость квадратного метра жилья в данном районе. Реальная цена конкретной квартиры зависит от массы факторов. Например, ваш коллега купил "двушку" на "Войковской" за $35 тыс., а вам аналогичную квартиру в соседнем доме предлагают за 40 тыс.. Не исключено, что продаваемая квартира дороже из-за евроремонта или сидящей в подъезде консьержки. Такого рода дополнительные удобства вполне могут поднять стоимость квартиры, и "лишние" 15% — это не предел. Методика, разработанная Российским обществом оценщиков, учитывает при оценке жилья более 80 критериев. Однако весь этот набор вряд ли понадобится. Скажем, если наличие пандуса в доме не является для вас жизненной необходимостью, этим критерием можно пренебречь.
Прежде всего оцениваем место, где стоит дом. Удаленность от центра и станций метро, неблагоприятная экология, малосимпатичный пейзаж удешевляет квартиру в среднем на 10-15%. Немаловажным фактором является возраст дома (если, конечно, это не отреставрированный особняк в центре). Ветхие "хрущевки" и построенные в середине 70-х панельные многоэтажки невысоко ценятся на рынке: квадратный метр в таких домах не может стоить дороже $400. В то же время кирпичные дома продаются по $550-600 за кв. м. Увеличивает стоимость и хорошая планировка: выходящие на разные стороны окна, большая кухня, наличие холла и подсобных помещений. Цена возрастает, если в доме чистый подъезд и домофон. Еще более ценятся дома с консьержками, благоустроенной территорией, автостоянкой.
В последнее время покупатели готовы доплачивать за приятное соседство. Прицениваясь к квартире, люди хотят знать, в чьем обществе им придется по вечерам выгуливать собаку и с кем во дворе будет играть их подрастающий отпрыск.
Научившись самостоятельно оценивать стоимость квартиры, вы не прогадаете ни при продаже, ни при покупке. Впрочем, если есть желание получить исчерпывающую информацию о возможной цене интересующего вас объекта недвижимости, можно обратиться к профессионалам: услуга оценщика обойдется вам в $80-120.
КСЕНИЯ РЕЙЖЕВСКАЯ
Борис Шилин, помощник президента Московской центральной биржи недвижимости: "Некоторое время назад мы продавали однокомнатную квартиру на Новослободской улице. Казалось бы, хороший район, ликвидная квартира с хорошими параметрами, да и цена соответствовала среднерыночным. Но не продается, и все тут! Оказалось, что дом находится как раз на пути в СИЗО Бутырской тюрьмы. Там, сами понимаете, очередь из родственников, брань. А поскольку очередь длинная, в качестве общественного туалета использовалась ближайшая подворотня, через которую и пролегал путь к 'хорошему' дому. В результате мы искали покупателя полтора года. Негативно отражается на стоимости квартиры близость индустриальных построек, вокзалов, городских магистралей. Но оценка — вещь субъективная. Многие руководствуются одним критерием: 'нравится--не нравится'".
Сергей Канаев, генеральный директор компании "Жилстройиндустрия": "При оценке стоимости квартиры на вторичном рынке важно, обременена ли жилплощадь представителями 'группы риска'. Этот термин риэлтеры используют в отношении несовершеннолетних, недееспособных людей или инвалидов, которые были прописаны в квартире до выставления ее на продажу. Дело в том, что в действующем законодательстве имеются некоторые нюансы, которые создают риск, что в определенных случаях квартира может вернуться прежним владельцам. Поэтому 'обремененный юридической несвободой' квадратный метр в среднем стоит на 2-3% ниже, чем 'чистый'".
Михаил Рожков, руководитель отдела инвестиционных проектов агентства недвижимости "Пересвет-Инвест": "Стоимость квадратного метра без отделки в элитных квартирах колеблется от $800 до $1500. Чем лучше укомплектован дом, тем выше стоимость метра. К категории элитных относятся малоквартирные особняки в тихом центре, представляющие интерес с точки зрения архитектуры. В ходе реконструкции такие строения 'начиняются' заново, старые деревянные или смешанные перекрытия заменяются железобетонными. Отделка не влияет на оценку элитных домов. Иногда она даже мешает: у многих покупателей свое представление об отделке и с 'чужой' отделкой объект может стать неликвидным".