На российском рынке офисной недвижимости в последнее время наблюдается рост инвестиционной активности. Об этом на IV Американо-российском инвестиционном симпозиуме, проходившем в Бостоне, сообщил генеральный директор компании Colliers HIB ПРЕСТОН ХАСКЕЛЛ (Preston Haskell). Свое видение перспектив этого рынка он изложил в интервью корреспонденту Ъ ИНГЕ ЗАМУРУЕВОЙ.
— Как оценили ситуацию на российском рынке нежилой недвижимости участники симпозиума, проходившего в Бостоне в начале октября этого года?
— Многие западные специалисты считают, что инвестиционный климат в этом секторе рынка изменился в лучшую сторону. Сейчас в офисную недвижимость инвестируют в основном российские нефтегазовые компании, и это положительная тенденция. Ведь иностранных бизнесменов всегда настораживают рынки, на которых нет отечественных инвесторов. Так что активность российских компаний вселяет оптимизм. Впрочем, были в Бостоне и скептические настроения. Многие боятся, что позитивные изменения на рынке недвижимости объясняются эйфорией от прихода нового правительства и высокими ценами на нефть. Многие инвесторы опасаются повторения августовского кризиса и пока не готовы вкладывать деньги в недвижимость на территории России.
— Чего ждут потенциальные инвесторы от нового правительства России?
— Риски должны быть сведены к минимуму. Это произойдет, если будут приняты законы о частной собственности на землю и о защите прав землевладельцев. Для увеличения объема инвестиций также необходимы налоговая реформа, усовершенствование тарифной политики и борьба с коррупцией. Принятие бездефицитного бюджета, реформа пенсионного законодательства, рост экономики, отказ от поддержки олигархов и ставка на малые предприятия — все это обнадеживает. Появилось ощущение, что российское правительство знает, как решать существующие проблемы.
— Какой сегмент рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день является наиболее привлекательным для инвестиций?
— В последнее время возрос интерес к вложению капитала в офисы класса A. В 1999 году сделки по купле-продаже зданий составили 35% от общего числа сделок. Итоги этого года еще не подведены, но покупать стали больше.
Почему это происходит? Кризис убедил всех, что вложения в недвижимость более безопасны, чем банковские вклады, акции, ГКО. В условиях роста спроса со стороны арендаторов собственник здания может рассчитывать на стабильный доход от сдачи помещений.
По международным меркам, спрос на офисные помещения в Москве пока еще находится в зародышевом состоянии. Но ситуация меняется, и скоро арендаторы и покупатели могут столкнуться с нехваткой качественных площадей. Новые бизнес-центры будут пользоваться устойчивым спросом, поэтому сейчас инвестировать в московскую недвижимость выгодно.
— Ожидается ли рост цен на офисные площади?
— Стоимость офисного здания зависит от его расположения, качества и "начинки". Затраты на коммуникации, электрику, кондиционирование, вентиляцию составляют 35% от стоимости строительства. Информационные технологии, так называемые IT-расходы, приводят к удорожанию квадратного метра на $300-500. Сейчас офисы класса A без отделки продаются в Москве по $2-3 тыс. за квадратный метр, а если здание сдается "под ключ", то по $3-4 тыс. Для сравнения: в Нью-Йорке лучшие офисы стоят $5-6 тыс. за квадратный метр. По нашим прогнозам, к 2005-2010 году цена продажи офисной недвижимости в Москве вырастет в 2-3 раза. В ближайшие три-четыре месяца будет наблюдаться незначительный рост арендных ставок на офисы класса A и B.