Переход квартиры от одного собственника к другому — процедура довольно хлопотная и дорогая. Нужно собрать ворох справок, заплатить налоги, нотариальные и регистрационные сборы. Неожиданно может выясниться, что из-за пары нестыковок в прошлогодней налоговой декларации вы вообще не можете купить новую квартиру или подарить кому-нибудь свою. Каждый вид сделок с недвижимостью имеет свои особенности, и верный выбор способа передачи жилья поможет не только избежать неприятных сюрпризов при регистрации сделки, но и сэкономить деньги. О том, как лучше всего расстаться со старой квартирой или получить новую, корреспонденту Ъ ПАВЛУ ЖАВОРОНКОВУ рассказала государственный нотариус РФ УЛЬЯНА НОВОПАШИНА.
— Какие сделки оформляются наиболее просто и быстро?
— Сложность процедуры и количество справок при сделках с недвижимостью зависят в первую очередь не от формы сделки, а от социального статуса сторон и контингента передаваемой квартиры. Самые распространенные способы — переоформление квартиры по договору купли-продажи, по договору ренты, по договору мены, по дарственной или завещанию. Для всех сделок с недвижимостью обязательна госрегистрация, и все они, кроме сделок купли-продажи, должны быть заверены у нотариуса.
— Как проще всего передать квартиру по наследству или оформить сделку между знакомыми?
— Сейчас наибольшую популярность приобретают договоры ренты — передача собственности новому хозяину с правом пожизненного проживания в квартире ее предыдущего владельца. Их используют как альтернативу купли-продажи и передачи недвижимости по наследству, чтобы уйти от налогообложения. По договору ренты имущество может передаваться как за деньги, так и за нематериальные услуги. В последнем случае никакие налоги к сделке не применяются. Также договор ренты позволяет использовать лазейку в законах: на квартиру до конца жизни прежнего владельца сохраняются все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми тот пользовался, хотя квартира уже перешла к новому собственнику.
Для наследников эта форма выгодна, а для стариков — безопасна: по крайней мере, они могут быть уверены, что родственники не выгонят их из дома. Правда, из-за того что договор ренты проще признать недействительным, чем договор купли-продажи, у получателя квартиры есть риск потратить несколько лет на уход за бывшим владельцем, а потом просто лишиться квартиры. Если в договоре его обязанности прописаны лишь общими словами вроде "оказание услуг помощи и ухода", пожилой человек может заявить, что помогали ему недостаточно, а ухаживали неправильно. В результате большинство договоров ренты сейчас расторгается, и получателям приходится долго доказывать в суде, что за капризной старушкой они ухаживали правильно. Мы стараемся охранять интересы обеих сторон и при заверении таких сделок настаиваем на том, чтобы обязанности приобретателя были сформулированы более конкретно, но все равно исчислить нематериальные услуги довольно сложно.
— А что с привычными завещаниями и дарственными?
— Для будущего собственника завещательное распоряжение неудобно тем, что настроение у завещателя может измениться, и завещание будет отменено. К тому же наследнику в перспективе придется потратиться на оформление своих прав и заплатить налог на наследство. В результате, если наследник не является близким родственником владельца жилья, до 30 процентов стоимости имущества может быть потеряно. О нескольких неделях беготни по инстанциям и измотанных в очередях нервах я уже не говорю.
Передавать квартиру по дарственной неудобно самому владельцу, так как новый собственник может в любой момент выставить его на улицу. Сделка дарения безусловна: записать в договоре право бывшего собственника пользоваться квартирой нельзя. Ну а одариваемый при этом платит налог на дарение.
— Нередко родственники или знакомые предпочитают оформлять сделки между собой через куплю-продажу...
— Недостаток этого способа в том, что покупателю, возможно, придется объяснять налоговому инспектору происхождение средств на покупку квартиры, а продавцу — платить подоходный налог. Нельзя также забывать, что если покупатель состоит в браке, то купленная квартира автоматически становится совместно нажитым имуществом, и в случае развода половина квартиры останется бывшей жене или мужу. Этого можно избежать, если заранее оформить соглашение о разделе имущества между супругами. Оно позволяет определить собственность супругов на уже имеющееся имущество: например, они решают, что в случае развода квартира останется жене, а коттедж за городом отойдет мужу. Это значительно удобнее, чем брачный договор, в котором, по сути, делится шкура еще не убитого медведя — в долевом соотношении определяется собственность супругов на еще ненажитое имущество. К тому же для соглашения о разделе имущества как для сделки, не подлежащей оценке, установлен минимальный нотариальный сбор — всего два МРОТ (167 руб.).
— В последнее время в качестве альтернативы купли-продажи используется залог. Как работает эта схема?
— Это не совсем законная схема. Квартира передается в залог под беспроцентный кредит, равный стоимости квартиры, к примеру, на месяц. Сумма указывается любая. Как правило, она значительно ниже рыночной цены. Затем заемщик заявляет, что не может вернуть деньги кредитору, выписывается из нее, и квартира переходит в собственность "покупателя". Тем самым продавец квартиры освобождается от уплаты подоходного налога, а новый владелец не должен будет объяснять, откуда у него деньги на покупку.
— Сколько составляют расходы на нотариальное заверение сделки с недвижимостью и как их можно сократить?
— Для всех типов сделок с недвижимостью нотариальное заверение и регистрация стоят приблизительно одинаково. Совместно проживающие родственники (независимо от степени родства) платят за регистрацию сделок с недвижимостью 0,5 процента от стоимости квартиры. Для всех остальных нотариальный сбор составляет 1,5 процента. Плюс сбор регистрирующего органа — в Москве он составляет 300 рублей. Инвалиды 1-й и 2-й групп, инвалиды войн, участники ликвидаций катастроф и прочие льготные категории полностью избавлены от нотариальных сборов.
Закон позволяет нам подходить к определению размеров нотариального сбора дифференцированно. Зачастую нотариальный сбор выражается не в процентах от стоимости недвижимости, а в абсолютных суммах, которые позволяют нотариусу покрыть свои расходы. Если клиент не в состоянии заплатить даже 0,5 процента, я обычно предлагаю такой вариант: я возьму с вас минимальную сумму, но работать с вами буду в удобное для меня время, то есть когда пройдет поток выгодных клиентов.
Однако в некоторых случаях сумма, которую участники сделки платят нотариусу, достигает 2-2,5 процента от стоимости имущества. Это связанно с тем, что нотариусу нередко приходится выполнять работу консультанта, который помогает участникам выбрать наиболее выгодный и удобный для них тип сделки и правильно составить договор. Стоимость этих услуг может составлять 0,3-1 процент от стоимости имущества и включается в нотариальный сбор. Такую же консультацию можно получить у квалифицированного юриста, услуги которого стоят 60-100 долларов в час. В среднем консультация занимает полтора-два часа. Зато, если вы придете к нотариусу с правильно составленным договором и ему останется выполнить только стандартные процедуры, для которых требуется минимум времени, вы заплатите 1,5 или даже 1 процент. Поэтому, если вы продаете или приобретаете дешевую квартиру, выгоднее пойти к нотариусу, а если дорогую — то к юристу.
— Кому выгодно пользоваться безнотариальным оформлением договоров купли-продажи?
— Физические лица крайне редко пользуются этой схемой. Чтобы сэкономить на пошлине, без участия нотариуса обычно продаются квартиры в новостройках, а также заключаются договоры купли-продажи недвижимости между фирмами, имеющими собственных квалифицированных юристов. Безнотариальная регистрация сделок занимает больше времени. Она длится 40 дней, а не две недели. Регистраторы знают, что на нотариусах лежит большая материальная ответственность по каждой сделке, и поэтому нет необходимости перепроверять содержание договоров еще раз. К тому же нотариусы заранее выполняют часть их работы: проверяют правильность оформления справок, сверяют фото в паспорте с его владельцем и т. д.
— Чем отвечает нотариус перед клиентами в случае расторжения сделки?
— Всем своим имуществом, то есть и имуществом конторы, и своими собственными сбережениями, и даже всеми полученными сборами, которые хранятся на его счетах до конца года, когда он выплачивает налоги. Кроме того, Городская нотариальная палата в обязательном порядке страхует риски нотариусов, но страховая премия в этой ситуации погоды не делает. Обычно нотариусы страхуются дополнительно в коммерческих компаниях.
Многие пострадавшие от махинаций квартирных мошенников просто не знают об ответственности нотариусов и не требуют с них компенсации. А нотариусы не бегают за ними с деньгами. Но сейчас возник целый класс адвокатов, которые работают по вопросам компенсации нотариусами ущербов своих клиентов.
— Как правильно взыскать ущерб с нотариуса?
— Согласно закону, нотариус должен компенсировать ущерб своего клиента. Это делается по решению суда. Однако большинство нотариусов, когда видят, что действительно допустили просчет и придется платить, предпочитают компенсировать ущерб в досудебном порядке. Если суд удовлетворит иск ответчика, нотариус рискует лишиться лицензии, а вместе с ней практики и всех доходов. В лучшем случае ему грозит серия проверок, по результатам которых обнаружится еще пара нарушений, и лицензии он лишится чуть позже. Кстати, сейчас в Минюсте рассматривается вопрос о лишении лицензий нескольких нотариусов, которые в начале 90-х "не заметили" ошибки в договоре или закрыли глаза на отсутствие каких-то справок, что позволило квартирным мошенникам провернуть аферы. Сейчас эти нотариусы, неплохо заработавшие тогда на "невнимательности", лишатся всего.