До конца года квартиры будут только дорожать — это единственный вывод, который можно сделать, анализируя столичный рынок недвижимости. Плавное, но неумолимое повышение цен можно объяснить рядом факторов. Причем объективная составляющая играет в процессе ценообразования куда меньшую роль, чем субъективная. Основная причина роста цен заключается в том, что на сегодняшний день практически всем участникам рынка выгодно их поднимать.
Откуда взялись покупатели
После кризиса 1998 года цены на жилье в Москве только падали. В таких условиях покупатели затаились в ожидании еще большего снижения цен, а продавцы, наоборот, старались как можно быстрее реализовать свои квартиры. В результате за год московская недвижимость обесценилась на 30-40%.
В какой-то момент цены на квартиры даже достигли того уровня, когда все участники рынка недвижимости — строители, производители стройматериалов, инвесторы, риэлтеры — оказались на пределе рентабельности. (После кризиса рынок ориентирован на продажу новостроек. Вторичное жилье является лишь отражением процессов, проходящих на первичном рынке.) Многие стали подумывать о продаже собственного бизнеса. В риэлтерской среде начались массовые слияния и поглощения. Инвесторы стали уходить с рынка. Производители стройматериалов начали искать новые рынки сбыта. Строители, в свою очередь, бросили все силы на поиск платежеспособных заказчиков.
Ситуация грозила завершиться катастрофой и разрушить сложившиеся механизмы столичного рынка недвижимости, но тут в феврале-марте нынешнего года непонятно откуда появились покупатели. У риэлтеров на этот счет есть три версии. Согласно первой, снижение цен сделало приобретение квартиры доступным для тех категорий покупателей, которые копили на жилье многие годы, откладывая по $100-200 в месяц и живя при этом в арендованных квартирах. И как только у них появилась возможность, они предпочли заиметь собственное жилье, а не ждать, когда еще упадут цены. По второй версии, люди просто поняли, что кризис пережит, и деньги, отложенные на черный день, можно пустить на решение жилищных проблем. Есть также мнение, что основными покупателями стали люди, которые смогли заработать на кризисе.
В любом случае в феврале-марте профессиональные участники рынка поняли: у людей есть возможность решать свои жилищные вопросы, а значит, цены нужно держать.
Как только цены зафиксировались, покупатели стали вести себя активнее. И наметилась обратная тенденция: цены стали расти. Первые месяцы рост был незначительным — 0,2-0,5% в месяц, но уже летом он составил 1,5-2,5% в месяц. Рост цен продолжается сейчас и, по оценкам специалистов, продлится до конца ноября.
Риэлтеры заметили еще одну любопытную закономерность: существенное увеличение покупателей совпало с появлением слухов о финансовом кризисе, который якобы должен произойти в октябре нынешнего года. Это нельзя назвать случайностью. Люди хотят решить свои жилищные проблемы до очередных финансовых или политических потрясений.
Куда девались квартиры
Активность покупателей совпала со снижением предложения на рынке. Ответственность за столь стремительное возвращение цен на старые позиции лежит на московских строителях. Замученные проверками со стороны налоговых органов и подразделений МВД (в этом году строительная отрасль является приоритетным направлением в работе силовых органов), кризисом неплатежей, отсутствием инвестиций и разборками друг с другом и столичными властями (см. текст на этой странице), они просто сорвали план по сдаче жилых домов в эксплуатацию.
Так, на заседании правительства Москвы, прошедшем в конце августа, были обнародованы следующие цифры: программа жилищного строительства в Москве за семь месяцев текущего года выполнена на 43% от годового плана. Причем, чтобы не сорвать муниципальные программы, пришлось пожертвовать жильем, строящимся на продажу: его сдали на 215 тыс. кв. м меньше запланированного.
Тут риэлтеры, банки-инвесторы и другие оптовики стали скупать практически все жилье без разбора, чтобы реализовать его в розницу. Скупали целыми домами и даже кварталами. Так, в Северном Бутово два крупных агентства недвижимости купили для совместной реализации аж 12 жилых домов.
Продавать дом одной или нескольким фирмам, договорившимся о единой ценовой политике, гораздо проще и выгоднее. Поэтому сейчас конкуренция фирм на одном объекте, обычно завершающаяся демпингом, заменяется конкуренцией объектов, при которой цены растут.
К тому же сейчас обычному покупателю крайне сложно разобраться, в каком доме ему лучше приобрести квартиру. И выгодно это или нет. Так, в новых, но уже привычных микрорайонах, например в Марьинском парке или Южном Бутово, уже сложился определенный уровень цен. А сколько должна стоить квартира в Северном Бутово или Косино-Ухтомском обыватели не знают. Это также приводит к росту цен. Но профессионалы-то знают, что если квартира в Марьино стоит $460 за 1 кв. метр, то аналогичная квартира в Медведково не может стоить дешевле $620-650 за 1 кв. м. Это еще одна косвенная причина роста цен.
По аналогии с новостройками складывается ситуация на вторичном рынке жилья. Сейчас продавцы поняли, что лучше подождать с реализацией своей недвижимости, так как через какое-то время она будет стоить дороже. В результате за последние два месяца количество поступлений квартир на продажу сократилось на 20-30% по сравнению с весной.
В этой ситуации главное как для покупателей, так и для продавцов, не поддаваться всеобщему ажиотажу, а реально оценивать стоимость недвижимости, участвующей в сделке. Иначе в один прекрасный миг рынок лопнет, как мыльный пузырь (так уже было в 1996 году), и покупатель будет сожалеть, что так много переплатил за квартиру. А продавец расстроиться, что не продал ее вовремя.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ