Продажа квартиры вместе с арендатором — ситуация анекдотичная и даже кинематографичная, однако, достаточно распространенная в реальной жизни. При этом сами покупатели могут не знать о "соседе" по новоприобретенной жилплощади. Каким образом можно действовать в России с юридической точки зрения при таком положении дел, рассказывает Андрей Воскресенский.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Многие, наверное, помнят фильм "Дюплекс" с Дрю Бэрримор о том, как молодая пара по дешевке покупает квартиру, в которой одну комнату уже много лет подряд арендует вредная старушка. И выселить ее нет никакой возможности, несмотря на то, что все права собственности — за молодоженами.
Действительно, в большинстве стран арендаторы жилья имеют гораздо большие права, чем арендодатели. Россия к числу таких стран не относится. Точнее, права у арендодателей есть, но многие о них даже не догадываются.
Около 15% наймодателей пытаются выселить арендаторов сразу после истечения срока действия договора аренды, поскольку нашлись клиенты, готовые платить больше. Юристы-эксперты "Общества защиты прав собственников и арендаторов недвижимости" напоминают, что в этом случае права нанимателя защищены ст. 621 ГК, согласно которой арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Еще один распространенный повод для выселения — продажа сданной в аренду недвижимости до истечения срока договора найма. Известны случаи продажи квартир с нанимателями без уведомления об этом последних. О наличии "обременения" в виде договора аренды могут не знать и покупатели жилья.
Если факт существующей аренды был скрыт, то новый собственник не имеет права выселять квартиранта. В такой ситуации договор купли-продажи может быть признан недействительным, а предъявлять претензии в судебном порядке новый собственник должен не к нанимателю, а к бывшему собственнику, объясняют юристы. По закону, даже если квартира продана, условия договора найма сохраняются, прямо как в кино. На деле же арендаторам проще найти другую квартиру, чем тратить время и нервы на отстаивание своих прав.