ООО "Альянс", входящее в московскую группу МСД, которая занимается импортом химического сырья для различных отраслей промышленности, приступило к строительству складского комплекса "Октавиан" во Всеволожском районе Ленобласти. Инвестиции в проект составят $30 млн. Мнения экспертов об эффективности проекта разделились — часть из них считает, что у проекта неудачная локация, а другая — что это лучшее расположение из всех возможных к северу от Петербурга.
Как рассказал основатель группы компаний МСД Валентин Глейзер, компания вышла на петербургский рынок в 2009 году и столкнулась с нехваткой складских помещений. "Возводимый нами складской комплекс класса А состоит из шести корпусов, совокупная площадь которых составляет 55 тыс. кв. м, а арендопригодная — 37 тыс. кв. м. Начали строительство мы два месяца назад и намерены полностью сдать комплекс к концу 2015 года", — рассказал он.
Складской комплекс строится на участке площадью 9 га, на первой линии Токсовского шоссе, в семи километрах от КАД. Заказчиком и генподрядчиком выступает компания "Альянс", а разработчиком концепции и брокером — Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Группа МСД собирается использовать под свои нужды около 5 тыс. кв. м от общей площади нового складского комплекса, а остальное сдавать в аренду.
"Мы собираемся возить с этого склада продукцию на Урал и в Сибирь. Всего в России у нас около 3 тыс. клиентов от компаний пищевой промышленности и сельхозпредприятий до корпораций, занимающихся ракетостроением. Оборот нашей компании в товарном эквиваленте составляет 2 тыс. тонн продукции в месяц, на Петербург приходится примерно 10 процентов от этого объема", — рассказал господин Глейзер.
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, поделилась тем, что на первые три корпуса совокупной площадью более 7 тыс. кв. м уже есть потенциальные арендаторы. "Один из них занимается пищевыми добавками, кроме того, есть мебельные компании", — сообщила она, отказавшись назвать имена потенциальных арендаторов.
Компания инвестирует собственные средства в проект в размере $30 млн, срок окупаемости составляет семь лет.
Одним из конкурентных преимуществ, по словам госпожи Бойковой, является возможность брать в аренду помещения от 1,1 тыс. кв. м, что сейчас востребовано рынком.
Консультант отдела складских и индустриальных площадей компании JLL Наталья Затейщикова говорит, что на севере Петербурга расположено не так много складских объектов класса А, наиболее крупные из них — логопарк "Осиновая Роща" и производственно-логистический комплекс "Орион". "На сегодняшний день спрос на складские площади не настолько высок, чтобы гарантировать новому комплексу быструю заполняемость. В настоящее время наблюдается сокращение объемов запрашиваемых площадей, и многие собственники готовы идти навстречу и пересматривать коммерческие условия аренды. Для привлечения арендаторов девелоперу проекта потребуется предложить условия, сопоставимые с уже функционирующими в этой локации комплексами: номинировать арендную ставку в рублях, включив в нее все платежи. Следует учитывать, что новый комплекс расположен на большем удалении от кольцевой автодороги, чем существующие складские объекты, к тому же из-за активного жилого строительства развязка на этом участке КАД, как правило, довольно загружена. В то же время вдоль Токсовского шоссе качественные складские объекты отсутствуют", — говорит она.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, утверждает, что проект актуален для Петербурга, особенно для северного направления, где наблюдается дефицит качественных складских помещений. "На сегодняшний день практически все предложение сосредоточено на юге города, в районе Шушар, в то время как на севере практически не появляются новые складские проекты. Что касается локации, то можно сказать, что из всех возможных вариантов расположения — эта локация одна из лучших. Основными преимуществами являются близость к активно развивающимся районам Девяткино и Мурино, а также к съезду на КАД. Кроме того, неоспоримым положительным фактором является отсутствие прямых конкурентов в данном районе. Если говорить об интересе к площадям в 1 тыс. кв. м, то все зависит от района и класса складского объекта, а также от выбранной ценовой политики. Если речь идет об объекте класса А, то такой проект, безусловно, будет востребован из-за дефицита объектов данного сегмента", — говорит он.
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АН "АРИН", напротив, считает, что локация комплекса "Октавиан" ставит под вопрос эффективность реализации проекта. "Несмотря на то, что площади 1 тыс. кв. м востребованы на рынке складской недвижимости, плохая транспортная доступность отрицательно скажется на интересе к объекту со стороны потенциальных арендаторов. Комплекс находится в удалении от крупных магистралей. С кольцевой автодорогой он связан Токсовским шоссе, которое уже сегодня является до предела перегруженным: каждый день на трассе образуются многочасовые пробки из дачников и жителей района Новое Девяткино. Кроме того, Токсовское шоссе — это двухполосная дорога, не предназначенная для активного использования грузовым транспортом. Интерес к данным площадям может быть только со стороны компаний, которые планируют использовать склад для длительного хранения, а не для активного использования. Как мы понимаем, таких арендаторов будет немного. Поэтому складские площади в объеме 50 тыс. кв. м в этом направлении будет сдать достаточно сложно", — заключает она.
По данным JLL, в целом по итогам первого квартала 2014 года объем существующих в Петербурге качественных складских площадей составляет 1,98 млн кв. м, из них на класс А приходится 66%, то есть 1,3 млн кв. м. Уровень вакантных площадей крайне низок и составляет 1,6%, в классе А — 1,7%.