На рынке недвижимости стала уже обычной ситуация, когда вместо исполнения требований закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с гражданами заключаются предварительные договоры купли-продажи. Коллегия Высшего арбитражного суда (ВАС) предлагает разрешить штрафовать за это не только застройщиков, но и участвующих в таких схемах посредников. Если президиум суда поддержит этот подход, местные и городские бюджеты могут существенно пополниться за счет таких взысканий.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Во вторник президиум ВАС рассмотрит дело о возможности наложения штрафов на компании, которые, не являясь застройщиками жилой недвижимости, заключают с гражданами предварительные договоры купли-продажи в обход 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». 19 сентября 2012 года прокуратура Северо-Западного административного округа (СЗАО) Москвы и комитет Москвы по контролю в области долевого строительства провели проверку в ООО «Стройсити». Было выявлено, что компания привлекла денежные средства гражданки Корнеевой, заключив с ней предварительный договор купли-продажи на квартиру в строящемся доме и получив гарантийный взнос в размере 7,7 млн руб. Комитет расценил действия «Стройсити» как нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях) и оштрафовал компанию на 500 тыс. руб.
Компания обжаловала решения комитета в суде, который пришел к выводу, что по условиям предварительного договора у гражданки не возникает права собственности на квартиру. Документ обязывал стороны лишь оформить право собственности после окончания строительства, а потом уже заключить основной договор. Денежные средства, полученные компанией от госпожи Корнеевой, не являются ни авансом, ни задатком, они находятся у компании и возвращаются обратно после подписания основного договора. Сама же «Стройсити» не является ни застройщиком, ни участником правоотношения по привлечению средств дольщиков или инвесторов, а значит, по мнению судов, ее нельзя привлечь к ответственности по ст. 14.28 КоАП.
Коллегия ВАС, передавая дело в президиум, предложила поддержать столичный комитет. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, регулируются ФЗ-214. Этот закон допускает привлечение средств лишь тремя способами — заключение договора долевого участия, выпуск жилищного сертификата и через жилищно-строительные кооперативы. Деньги гражданки Корнеевой были привлечены не предусмотренным законом способом и к тому же лицом, которое по закону не вправе было этого делать, подчеркнула коллегия ВАС, то есть «Стройсити» должна нести ответственность по ст. 14.28 КоАП.
«Как признаются сами застройщики, долевой бизнес — своеобразная пирамида, когда средства, собранные на строительство одного жилого дома, идут на достройку более ранних объектов, а данный дом уже строится на деньги более поздних проектов»,— говорит партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский. То, что застройщики стараются избегать применения ФЗ-214, подчеркивает он, вполне понятно: закон вводит заметные ограничения на использование средств дольщиков, публичный мониторинг финансовой устойчивости застройщиков, финансовый контроль, многочисленную отчетность, а также устанавливает повышенные неустойки за нарушение сроков строительства. «А это, в свою очередь, расходы, которые, разумеется, в конечном итоге перекладываются на покупателей»,— отмечает он. При этом, по мнению юристов, привлечение «Стройсити» к ответственности будет справедливым в том случае, когда компания являлась «искусственной прокладкой», умышленно используемой застройщиком для того, чтобы не заключать договор участия в долевом строительстве по закону. «Доказательствами этого могут послужить, например, аффилированность компании с застройщиком и систематичность их отношений»,— говорит господин Можаровский.
Кроме того, в данном случае контролирующие органы наложили штраф лишь по одному договору, и при обнаружении дальнейших нарушений сумма штрафа может вырасти. Максим Крылов из практики недвижимости юрфирмы Sameta говорит, что для юрлиц такие штрафы варьируются от 500 тыс. до 1 млн руб. и могут налагаться по каждому выявленному случаю заключения предварительного договора купли-продажи. Данные штрафы подлежат зачислению в бюджеты муниципальных районов, городских округов или городов федерального значения (Москвы и Санкт-Петербурга) по месту нахождения органа, принявшего решение о наложении денежного взыскания, добавляет господин Крылов.