Если вы считаете, что самое главное — это найти деньги на приобретение земельного участка и строительство дома, то вы ошибаетесь. Не менее важно правильно оформить покупку или строительство, иначе вы останетесь и без дома, и без денег.
Земля
Земля у нас, согласно Конституции, является достоянием населяющих ее народов. Однако народов у нас много, продать землю норовит каждый, но вот доказать на нее свои права могут далеко не все. Поэтому главное — найти собственника.
В идеале продавец должен предъявить вам свидетельство о праве собственности на землю, выданное местным комитетом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним или одним из его филиалов. В нем указывается кадастровый номер земельного участка. По удостоверению о присвоении кадастрового номера можно выяснить, в чьей собственности находится участок и каково его целевое назначение.
Если вам предлагается земля для сельхознужд, а вы собираетесь строить там дачу, имейте в виду, что изменить целевое назначение земли будет довольно сложно. В этом случае лучше оформить выделение этой земли под фермерское хозяйство. Это даст вам возможность строить.
Земля, которая находится в черте населенного пункта и не является частной собственностью, принадлежит местному муниципалитету. И тогда решение о предоставлении вам земельного участка в аренду или в собственность (по договору купли-продажи) принимает местная власть. Муниципалитет может также и выставить земельный участок на торги. Впрочем, обычно победитель таких аукционов известен заранее.
За продажу земли, принадлежащей государству, отвечает соответствующее ведомство областного правительства — комитет по земельным ресурсам, министерство госимущества или иная структура. Туда и нужно обращаться за документами.
Труднее с землей, которая находится за пределами административной границы населенного пункта. Иногда местный сельсовет искренне считает эту землю своей. Однако сегодня в соответствии с законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" земля за пределами города или села может находиться в муниципальной собственности районной власти. Поэтому если вам продают участок без кадастрового номера и свидетельства о праве собственности, иногда лучше оплатить расходы продавца по внесению его в кадастр, чем потом оплачивать услуги адвоката, когда один муниципалитет будет оспаривать вашу сделку с другим.
Найти владельца — это полдела. Вторая половина — правильно оформить сделку. Согласно закону "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. При этом нотариальное удостоверение договора, вопреки распространенному мнению, необязательно. Помните только, что если не будете нотариально удостоверять договор, то в местный комитет по регистрации придется явиться вместе с продавцом.
При этом в разных областях действуют разные законы. Чтобы застраховаться от ошибок при оформлении земельного участка, лучше нанять местного юриста, специализирующегося в области земельного права. Его услуги будут стоить $100-200, зато вы сможете спать спокойно последующие 15 лет.
Дом
Приобретение дома или дачи мало чем отличается от приобретения квартиры или земельного участка — заключается договор и регистрируется в местном комитете по регистрации. Немного сложнее процедура оформления, если приусадебный участок находится не в собственности продавца, а передан ему в аренду. В этом случае договор аренды переоформляется на вас, а это дополнительные расходы.
Отдельную проблему представляет собой покупка недостроенного дома. Часто муниципалитет предоставляет участок в аренду под индивидуальное жилищное строительство при условии, что дом будет построен в течение трех лет. После завершения нулевого цикла у застройщика кончаются деньги, и он решает продать участок вместе с фундаментом. Не торопитесь, внимательно изучите условия землеотвода и согласованный проект. Если проект вас устраивает и сроки не поджимают, проблем нет. С согласия муниципалитета вы переоформляете договор на себя, принимая все права и обязанности по завершению строительства. После сдачи дома госкомиссии (в нее входят, как правило, районный архитектор, инспектор БТИ, представитель энергонадзора, пожарный инспектор) вы становитесь собственником. Но если вы покупаете фундамент, а по документам через пару месяцев вам сдавать дом в эксплуатацию, есть риск, что участок у вас отберут на вполне законных основаниях. Будут у вас неприятности и в случае, если вы решите изменить проект. Вам придется пройди всю цепочку согласований по утверждению проекта дома у районного архитектора, и либо вы потратите полтора-два месяца на обивание порогов местных чиновников, либо наймете специалиста-проектировщика.
Достроенный, но неоформленный дом — а такие дома составляют большинство — продать еще сложнее. Нужно задним числом оформлять разрешение на строительство и прием дома в эксплуатацию. Это будет стоить вместе со всеми взятками $1-5 тыс. в зависимости от наличия связей в местной администрации и аппетита чиновников.
Строительство
Для того чтобы построить дом, нужно предварительно получить согласие местной администрации. Как правило, главным органом в вопросах строительства является районный архитектор. Часто именно ему местная власть поручает выдавать разрешения на строительство. Но так бывает не всегда. Поэтому лучше предварительно уточнить в районной администрации правила индивидуального жилищного строительства в данной местности. Районный архитектор не утвердит ваш проект, если вы не получите согласований в других инстанциях. Проект должен быть согласован в местном отделении Государственной противопожарной службы. Если вы планируете подводить к дому электричество, воду, газ, согласование потребуется в соответствующих районных структурах. Чтобы не тратить время, самое разумное решение — поручить проектные работы профессиональным архитекторам. Фирма сама пройдет всю цепочку согласований. К тому же вы получите документальное подтверждение понесенных расходов на проектирование дома, которое поможет получить налоговые льготы в размере 5 тыс. МРОТ на собственника (около $17 тыс.). Ведь взятки чиновникам за ускорение процесса вам не удастся включить в налоговую декларацию.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист ИД "Коммерсантъ"