Спрос на строящееся жилье, который в декабре благодаря акциям застройщиков и так был весьма активным, в первые месяцы года снова вырос. Можно предположить, что покупатели стараются сохранить средства в недвижимости. Однако эксперты считают, что в среднесрочной перспективе рынок ожидает стагнация.
Фото: Александр Щербак, Коммерсантъ / купить фото
Скоростной режим
Начало года показало, что все рыночные тренды теряются на фоне макроэкономических событий. Валютные скачки в первом квартале то подогревали спрос покупателей, то приводили к полному затишью.
И если за последние месяцы 2013 года спрос на первичном рынке городской недвижимости в столице и области вырос на 15-20%, то в январе--марте телефонных звонков от потенциальных покупателей стало больше на 40% по сравнению с предыдущим кварталом. На этом фоне в первом квартале нынешнего года продажи квартир в новостройках выросли вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Такие данные приводит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек "Инком-недвижимости". "Люди начали быстрее принимать решение о покупке квартир",— утверждает эксперт.
В свою очередь, Сергей Хорошков, генеральный директор "МИЦ-Девелопмента", отмечает как самую яркую тенденцию снижение объема предложения в сегменте комфорт- и экономкласса. "На фоне временного отсутствия новых масштабных проектов на рынке и высокого спроса покупателей объем предложения по итогам первого квартала 2014 года снизился на 50% в сегменте экономкласса и на 20% в комфорт-классе по сравнению с аналогичными показателями на конец 2013 года",— уточняет эксперт.
О вымывании самых дешевых вариантов говорят и другие специалисты рынка. Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании "Домус финанс", рассказывает, что в связи с сокращением предложения небольших по площади квартир, которые активно раскупаются на низком старте, средняя полная стоимость новых квартир в Подмосковье растет быстрее, чем стоимость "квадрата".
Кстати, в ближайшее время число инвесторов еще возрастет за счет "олимпийских покупателей" — так Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН, называет тех, кто работал на сочинских стройках спортивных объектов в качестве подрядчиков и уже получил выплаты по контрактам.
Бегство в кирпичи
Инвестиции, которые позволяли получить высокую доходность на росте цен в новостройках, уже в прошлом. Происходящее скорее можно назвать побегом от девальвации, считает Елена Чегодаева, маркетолог-аналитик ГК "МИГ-Недвижимость". Да и другие эксперты в один голос говорят, что сегодняшний покупатель не рассчитывает приумножить сбережения, а надеется их хотя бы не потерять.
Тем не менее девелоперы уверены, что инвестиционный потенциал на столичном рынке есть. Особый вид городской недвижимости — апартаменты, формально не предназначенные для жилья, но строящиеся именно для этого,— сейчас на пике развития. В границах старой Москвы 60 таких проектов — это более 30% общего объема первичного предложения жилья в столице. Такие цифры приводит Александр Лагутов, партнер, директор департамента оценки Sminex.
Городские власти собираются вменить в обязанность "апартаментным девелоперам" строительство инфраструктуры, которую обычно возводят строители классического жилья. В этом случае средняя стоимость квадратного метра в апартаментах экономкласса, которая, по данным "Метриум Групп", на конец марта составляла 110 900 руб., неизбежно вырастет и вплотную приблизится к цене "эконом-квадрата" на рынке жилья, а она сейчас равняется 150 533 руб.
Однако пока в этом сегменте еще есть что покупать. Софья Лебедева, генеральный директор "Миэль-новостроек", отмечает новый объект от компании "Интеко" — МФК "Лайнер" на Ходынском поле. Любопытная деталь: в "Лайнере" побили рекорд минимальной площади однокомнатной квартиры в московской новостройке — 26 кв. м. Впрочем, застройщик специально оговаривает возможность объединения помещений.
Другой знаковый проект, включающий комплекс апартаментов,— "Сердце столицы" на Шелепихинской набережной: 14 га застройки, 16 тыс. домовладений. "Это один из первых примеров реконцепции промышленных зон, и очень масштабный",— говорит Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга МФК ГРАС. Кстати, по данным девелопера объекта компании "Дон-Строй", с октября по март здесь было продано 43% апартаментов — это около 11 тыс. кв. м.
Все это ненадолго
События валютного рынка подхлестнули не только тех, кто хранил сбережения на рублевых депозитах, но и тех, кто откладывал решение жилищного вопроса. Именно об этом свидетельствует рост покупательской активности в сегменте не только строящегося, но и вторичного жилья. За последние четыре месяца спрос на готовые квартиры вырос в среднем на 50%, а на некоторые высоколиквидные объекты — вдвое, свидетельствует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка жилья "Инком-недвижимости".
Сегодняшние показатели сравнимы с результатами тучных докризисных лет. Однако вряд ли это надолго, считают эксперты. "Ажиотажный спрос на недвижимость уже начал спадать",— констатирует Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья". Сергей Шлома полагает, что "активность покупателей позволяет рассчитывать на положительную динамику в апреле", но в недалеком будущем рынок вернется в привычное посткризисное состояние, ведь благосостояние граждан не растет.
Рублевые накопления постепенно заканчиваются, на кредитную иглу граждан, которые все больше боятся потерять стабильный доход, в массовом порядке уже не подсадишь. Можно ли в такой ситуации ожидать снижения цен на жилье, покажет время. Пока они растут.
123 элитных объекта (включая квартиры и апартаменты) было продано за первый квартал 2014 года в Центральном округе Москвы, по данным Contact Real Estate. Общая стоимость этих квартир составила $241,5 млн, что на 1% ниже показателей аналогичного периода 2013 года. За тот же период на вторичном рынке, по данным Tweed, было продано 48 объектов на общую сумму $194,7 млн.