Хотя рынки зарубежной недвижимости существенно уступают московскому в динамичности и прибыльности, большинство серьезных инвесторов все же предпочитает западную стагнацию московскому буму и ждет нового подъема в своих странах. Один из первых претендентов на выход из кризиса — Канада, в свое время удивившая мир империями знаменитых девелоперов братьев Райхманов и Дональда Трампа. Своими впечатлениями о канадском рынке недвижимости поделился с корреспондентом Ъ бывший сотрудник московского представительства международного агентства DTZ, а ныне настоящий канадский брокер Андрей Перегудов.
Несмотря на очевидный рост деловой активности в Торонто в последние годы офисный рынок здесь только начинает выходить из кризиса. Предложение по-прежнему превышает спрос, что, естественно, сказывается на уровне арендных ставок. Так, в самом престижном финансовом центре Торонто площадью около одного квадратного километра, где сосредоточено большинство небоскребов, базовая арендная плата колеблется от $15 до $120 за 1 м2 в год. Еще $100-200 уходит на менеджмент, налог на недвижимость и коммунальные платежи. Очевидная принадлежность этих зданий к классу "А" определяется не только высоким качеством строительства и технического обеспечения, но и наличием полной инфраструктуры для жизни и бизнеса: центральные "высотки" соединены между собой подземным переходом-галереей с множеством кафе, магазинов, отделений банков, предприятий бытового обслуживания. Из галереи есть выход прямо в метро. Канадские девелоперы объясняют существование этого подземного города тем, что все офисные "высотки" строились в рамках своеобразных местных инвестиционных контрактов с муниципальными властями, которые в качестве городской нагрузки "вешали" на девелопера строительство объектов подземной инфраструктуры.
Хотя канадский рынок недвижимости уже предчувствует "новую весну" и спрос, по мнению местных специалистов, постепенно начинает расти (за прошедший год рынок поглотил около 150 тыс. м2 площадей), предложение пока существенно превышает спрос. Около 17% офисных площадей класса "А" (порядка 1 млн м2) сегодня пустует. Однако, по словам очевидцев, ощущения пустоты и запущенности не создается — престижные офисные центры нарасхват у инвесторов, которые в предчувствии нового подъема на рынке приобретают здания вместе с арендаторами. Небыстрый по российским меркам возврат капитала — 10-12 лет — вполне устраивает канадского инвестора.
Несколько иная ситуация складывается в более удаленных от делового центра Торонто районах. Показателен разговор с Филиппом Беккерманом, управляющим крупного (45 тыс. м2) офисно-торгового центра, находящегося на расстоянии 3-4 км от центра города. На своем родном русском языке г-н Беккерман сказал, что готов сдавать площади по цене ноль долларов за метр, если арендатор будет покрывать неизбежные расходы владельца на менеджмент и коммунальные платежи и платить налог на недвижимость. При этом владелец здания еще должен будет заплатить комиссионные брокеру, который привел арендатора.
По мнению специалистов риэлтерской компании CB Commercial, пока ставки арендной платы в центре города не поднимутся до $250-350 за метр в год, особой активности от девелоперов ждать не приходится. Спад начала 90-х привел к крушению целых империй, потере миллиардных состояний. За считанные месяцы знаменитые офисные империи поменяли владельцев, перейдя в руки финансовых групп, — когда-то недосягаемые "боги девелоперского мира" в буквальном смысле сдали ключи от своих зданий в банк. Одна из таких компаний — знаменитая "Олимпия и Йорк", которая потеряла в ходе рецессии права на большинство принадлежавших ей зданий. Но семье Райхманов удалось спасти свою компанию, и сейчас ей принадлежит целая офисная империя в Торонто — порядка 600 тыс. метров в лучших зданиях центра города.
В отсутствие активной девелоперской деятельности канадским брокерам живется гораздо спокойнее, чем московским. В брокерском бизнесе Канады очень велика роль личности — клиент ориентируется не только и не столько на рилтерскую фирму, сколько на имя и авторитет конкретного агента. Зачастую это люди-легенды, которые в буквальном смысле создавали здешний рынок. Работа здешнего агента-брокера сродни дипломатии — требуется установить контакт, развить его, состыковать интересы и "дожать" сделку. Всю техническую работу берет на себя фирма. Доход от сделки делится между фирмой и брокером пополам, что, наряду с полным отсутствием зарплаты у брокера, отлично стимулирует его активность.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА