В конце августа руководители нескольких крупных риэлтерских компаний заявили о грядущем осеннем повышении цен на квартиры. Говорили о снятии "фактора выборов", об отложенном спросе, наконец, о том, что осенью цены всегда растут. Корреспонденты Ъ позволили себе не поверить в такой прогноз и оказались правы. Сегодня окончательно стало ясно, что в ближайшее время цены будут не расти, а падать. Впервые покупатели в Москве стали задаваться вопросом: какую квартиру надо покупать, чтобы через пару лет не проиграть в цене?
Могут ли квартиры еще подешеветь
Цены на московские квартиры не растут, а стоят или даже падают уже второй год. Риэлтеры жадно ловят любые свидетельства оживления спроса. Очевидно, смелые августовские прогнозы грядущего роста цен были безуспешной попыткой риэлтеров в меру своих сил оживить спрос.
Что же ждет московские квартиры в будущем? В ответе на этот вопрос риэлтеры сегодня разделились на два лагеря. Первый, более многочисленный, считает, что нынешний уровень цен просуществует долго: будут происходить лишь незначительные изменения цен в разных районах столицы.
Однако несколько риэлтеров в приватных беседах утверждали, что худшее еще впереди и цены будут падать. По их ощущениям, сейчас квартиры в Москве переоценены процентов на 20, а может быть, и на все 30. Если сегодня средняя цена квартир в Москве держится примерно на уровне $1000 за 1 м2 общей площади, то состоянию равновесия будет соответствовать уровень $750-800. "Не могут в стране с низким уровнем жизни квартиры стоить, как в Лондоне, — убежденно говорил один из риэлтеров. — Цены искусственно поддерживаются на нынешнем уровне. На десять квартир сегодня приходится один покупатель. Квартиры по полгода нельзя продать, но продавцы упорствуют и не снижают цены. Однако так не может продолжаться вечно".
Что надо покупать, чтобы не прогадать
Если несколько лет назад недвижимость была выгодным вложением средств и покупатели жилья обычно надеялись на рост его стоимости, то сегодня "инвестиционные" настроения покупателей прошли — квартиры приобретаются только для проживания. При этом все чаще поднимается вопрос, что же надо купить, чтобы через несколько лет можно было при необходимости продать жилье хотя бы за ту же цену.
Однозначно плохим объектом инвестирования большинство риэлтеров считает "хрущевки" — они дорожать точно не будут. Правда, живя в такой квартире, можно надеяться на получение нового жилья в процессе реконструкции. Так, в Зеленограде "хрущевки" почти ушли рынка, хозяева ждут новостроек. Но покупателю воспользоваться возможностью переселится из "хрущевки" в панельный дом будет нелегко. Если дом должен быть снесен в ближайшие годы, туда запрещена прописка (путь один — через суд), а если прописка разрешена, то надо ждать сноса, может, и десяток лет.
Не верится и в будущее панельного жилья. Причина — грандиозное массовое строительство, осуществляемое московским правительством. Ежегодные 3 млн м2 жилья уже изрядно подорвали рынок. К тому же раньше цены на муниципальное жилье принудительно удерживались на высоком уровне, а сейчас большинство квартир перешло в руки строительных организаций. Последним нужны "живые" деньги, и они не могут вечно ждать. Всего за несколько месяцев цены на некоторые новостройки упали на $100 за метр.
Кстати, покупка у строителей сегодня — одна из немногих возможностей выгодно инвестировать в недвижимость. В том же Зеленограде бешеной популярностью пользуются муниципальные квартиры по $350 за метр, хотя у дома возведен пока что только фундамент.
Самые большие споры вызывает будущее рынка элитного жилья. Когда корреспондент Ъ поинтересовался у генерального директора компании "Миэль" Григория Куликова перспективами спроса на элитные квартиры, тот неожиданно ответил так: "А какое жилье купили бы вы, будь у вас очень много денег?" Подумав, корреспондент ответил: "Наверное, для постоянного проживания лучше купить загородный дом где-нибудь на Рублевке. Ну и в Москве, конечно, что-то нужно. Достаточно трехкомнатной квартирки площадью метров 80-100 в хорошем сталинском доме".
Оказалось, к такому же выводу пришли и многие богатые люди. "Это тенденция. Многие состоятельные люди сначала купили большие московские квартиры, выплачивая по полмиллиона долларов, а потом решили их продать, чтобы переселиться в загородный дом. Московская квартира, конечно, все равно будет нужна, но не такая роскошная", — считает Григорий Куликов.
Впрочем, девелоперы не согласны, что на рынке элитного жилья наблюдается серьезное падение спроса: "Все зависит от конкретного проекта и от баланса цена--качество. Если квартиры продавались на этапе строительства по $5-6 тыс., а потом оказалось, что дом получился не очень, то совершенно очевидно, что люди хотят оттуда уехать. Даже с потерями. В то же время у качественных домов нет таких проблем, и я вижу немалый спрос на элитное жилье".
Практически пустая ниша на квартирном рынке — это нетиповое (кирпич или монолит) жилье с нормальными 70-100-метровыми квартирами по цене $1200-1800 за метр. Предложения таких домов на рынке практически нет, в то же время риэлтеры чувствуют большой спрос именно на них. Постепенное движение застройщиков в сторону этой ниши наблюдается:- к примеру, подобный проект прорабатывает сейчас Московская строительная компания. Проблема, однако, в том, что на московском рынке очень трудно совместить приличное качество с приемлемой ценой.
Стабильнее всего цены на сталинские и цековские дома. Правда, не на все, а во вполне определенных местах — станция метро "Университет", Фрунзенская набережная, Сокол, улица Алексея Толстого, Сивцев Вражек. Если такое жилье и будет дешеветь, то в последнюю очередь.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН