Одним из наиболее важных, если не сказать эпохальных, документов прошедшей недели, принятых московским правительством, стал проект постановления "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений государственной и муниципальной собственности г. Москвы". В течение месяца проект после окончательной доработки будет подписан премьером городского правительства Юрием Лужковым.
На прошедшем на прошлой неделе заседании правительства Москвы проект постановления был в основном одобрен. Дорабатываться с учетом многочисленных, хотя и непринципиальных замечаний этот проект будет в комитете муниципального жилья мэрии. Цель, которую ставит перед собой московская мэрия, — сдавать жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в аренду юридическим лицам. Стоит специально отметить, что речь идет только о неприватизированных квартирах. В том случае, если постановление будет подписано, в области управления городской недвижимостью произойдет тектонический сдвиг: раньше московские власти последовательно боролись с рынком квартир, сдаваемых в аренду коммерческим фирмам. Для того чтобы квартира могла быть сдана в аренду, она должна была быть обязательно переведена в нежилой фонд. Задача, конечно, трудная, но отнюдь не невозможная. Хотя массовым явлением подобная процедура стать не могла.
Тем не менее — что не позволено быку, то позволено Юпитеру. В условиях острой нехватки средств рано или поздно вопрос о "более рациональном использовании муниципальной недвижимости" должен был быть поставлен. Он и прозвучал на одном из заседаний московского правительства в начале лета. Недвижимость должна приносить доход — это всегда было одним из программных положений Юрия Лужкова. Именно поэтому правительство решило временно пускать в квартиры в качестве арендаторов коммерческие фирмы.
В соответствии с проектом постановления, с 1 января 1997 года система аренды жилых помещений будет выглядеть примерно так. Арендодателем выступает собственник помещения. Постановление гласит, что на территории Москвы полномочия собственника муниципального и государственного жилищного фонда осуществляет городское правительство. Заключать арендные договоры от лица правительства будут специально уполномоченные им органы — дирекции единого заказчика. При этом арендатором может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное в Москве.
В аренду может быть сдано в данном случае "изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры или комнаты, благоустроенное применительно к условиям г. Москвы и отвечающее санитарным и техническим нормам. В аренду может быть передан целиком дом либо его часть". Договор аренды будет заключаться не более чем на пятилетний срок. Однако он может быть продлен путем заключения нового договора. Любопытно, что московское правительство решило специально оговорить, что существующие арендаторы имеют преимущественное право на заключение нового договора. Это преимущество заключается в том, что если по каким-либо причинам московские власти ему откажут в продлении аренды, а сами в течение года заключат договор с новым арендатором, то прежний арендатор будет иметь возможность через суд потребовать, чтобы право занимать жилое помещение было передано все же именно ему, а не новому арендатору.
В отличие от прав на аренду вопрос о плате за аренду жилья юридическими лицами прописан не так подробно. В главе V Положения "О порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы", которое должно утвердить постановление правительства, о размере арендной платы сказано только, что он "определяется согласно методике расчета арендной платы в денежном выражении". При этом оговаривается, что увеличение размера арендной платы производится в соответствии с изменением суммы оплаты одного квадратного метра площади, устанавливаемым уполномоченным государственным органом "не чаще двух раз в год". В комитете муниципального жилья пока не знают, какие ставки установить. Согласно проекту постановления, методика расчета размера арендной платы, а также методика расчета платы за жилое помещение по договорам коммерческого найма будут разработаны в двухмесячный срок после выхода постановления комплексом социальной сферы и комплексом городского хозяйства. Пока специалисты комитета муниципального жилья придерживаются той точки зрения, что новый вид аренды должен быть значительно более весомым, чем предусмотрено существующей арендной практикой (примерно в 16-20 раз больше).
Тем не менее арендатор наделяется весьма широкими правами в плане пользования квартирой или домом. При этом выдвигается единственное условие — "помещение должно использоваться по назначению, исключительно для проживания граждан". Самое главное, арендатор может сдавать жилье в субаренду. И получать доход за счет разницы от платы за субаренду и аренду. Правительство Москвы, правда, оговорило и свои права: в соответствии с постановлением оно "имеет право на часть доходов, получаемых от сдачи жилого помещения в субаренду". Эта часть станет предметом дополнительного договора между сторонами.
В постановлении предусматриваются две формы использования государственного и муниципального жилья. Коммерческий наем — за большие деньги у мэрии снять квартиру может любое физическое лицо. И во-вторых, социальный наем — все та же советская система получения дешевой муниципальной квартиры "нуждающимися". Ради этой последней категории жителей Москвы, собственно, весь огород и городится. Но в любом случае в аренду юридическим лицам будет отдано очень много. Департамент муниципального жилья считает, что не менее двух пятых всех муниципальных квартир. Так что у желающих есть возможность взять в аренду многоквартирный дом и чувствовать себя городской властью — проводить капитальный ремонт, принимать заявки от претендующих на улучшение жилищных условий, распределять квартиры, карать и миловать.
ВИКТОР Ъ-ИВАНОВ