На рынке нежилых помещений наблюдается оживление: за два с половиной месяца, прошедших после президентских выборов, средняя цена продажи объектов выросла на 15%, то есть вернулась к уровню годичной давности. Благодаря этому оказались в выигрыше инвесторы, вложившие средства в покупку офисов в конце мая--начале июня. Другим явлением на рынке нежилых помещений стало усложнение формы сделок. Одна из новых схем позволяет продавать здания с арендаторами, что существенно расширяет возможности инвестиционных компаний.
Полгода перед выборами были непростым временем для риэлтерских и девелоперских компаний: любые сделки проходили с трудом, а цены на протяжении года медленно, но верно снижались. Теперь все стало на свои места.
Практически сразу после выборов продавцы недвижимости начали поднимать цены. Сейчас объекты предлагаются по ценам на 30-40% выше, чем до выборов. Выросла и покупательская активность, хотя, конечно, не в той мере, что аппетиты продавцов. По данным риэлтерских компаний, к середине сентября цена продажи нежилых помещений выросла в среднем на 10-15%. Но дисбаланс цен спроса и предложения ощущается до сих пор.
Любители рискнуть покупали нежилые помещения в конце мая--начале июня. Сегодня они, безусловно, в выигрыше: 15% в валюте за три месяца — хороший доход. Риэлтеры ожидают, что в октябре активность на рынке нежилых помещений еще более возрастет. Возможно, поднимутся и цены.
А представители иностранных брокерских компаний, работающих на московском офисном рынке, отмечают увеличение спроса на аренду помещений. На состоявшейся недавно конференции, организованной немецкой компанией Aengevelt, ее представители сообщили, что в августе фирма получила заявки более чем на 20 тыс. кв. м офисных площадей. По оценкам экспертов компании, такой спрос они не в состоянии удовлетворить в ближайшие несколько месяцев.
Ставки аренды помещений весьма различны. К примеру, очень хороший офис с евроремонтом в районе метро "Сокол", но в полуподвальном помещении, можно арендовать по цене $180 за 1 кв. м в год. А стоимость аренды офисов в бизнес-центрах достигает уровня $700-800, торговых помещений в бойких местах — $4000 за 1 кв. м в год.
По $250-300 сдаются отремонтированные помещения в зданиях вузов. После того как учебные заведения получили возможность официально сдавать в аренду пустующие площади, развился даже особый вид бизнеса. Компания арендует у вуза несколько этажей, делает в них хороший ремонт, подводит телефоны, после чего пересдает. Затраты окупаются за год, а потом помещения начинают приносить доход. При этом не требуется больших вложений, как в случае строительства или реконструкции. Добавим, что в распоряжении московских вузов немало зданий в центре Москвы.
Постепенно рынок нежилых помещений становится все более цивилизованным. Большая часть предлагаемых объектов имеет надлежащим образом оформленные права собственности или аренды, в том числе и на земельные участки. Одновременно усложняются схемы сделок. Два года назад были распространены лишь две формы перехода прав на помещения — купля-продажа и аренда. Сегодня используются переуступка права собственности или прав по инвестиционному контракту, купля-продажа с отлагательным правом, продажа зданий с арендаторами.
Первая сделка по продаже офисного здания как готового бизнеса была совершена около года назад. Здание в центре Москвы, заселенное несколькими компаниями-арендаторами и принадлежащее девелоперской компании, было куплено российским инвестиционным фондом (участники сделки предпочли не раскрывать свои имена). Для организации, собирающейся инвестировать в недвижимость, такой вариант является более выгодным, чем, к примеру, строительство. Срок окупаемости проекта уменьшается, к тому же компании не нужно заниматься таким хлопотным делом, как поиск арендаторов.
Сейчас на рынке по такой же схеме реализуется еще один крупный объект — офисное здание на улице Вавилова общей площадью 16 тыс. за 1 кв. м. Здание было приобретено компанией "Рескор" совместно с партнерами на инвестиционных торгах. Сейчас примерно половина его отремонтирована и около 40% площадей сдано в аренду различным компаниям. Цена 1 кв. м — $1200-1400, а офисы сдаются в аренду по $600-700 за метр в год. Для инвестиционной компании срок окупаемости при покупке такого здания составит около 2 лет.
Такие объекты могут быть интересны не только инвестиционным структурам, но и динамично развивающимся компаниям. Купив здание, частично заполненное арендаторами, компания может занять оставшуюся часть здания. А при увеличении потребности в офисах — изменить договоры аренды и расширить свои площади. Кроме того, по мнению специалистов компании "Рескор", продажа готового бизнеса может быть интересна и риэлтерским структурам, осуществляющим дилерские операции на рынке. Срок реализации такого объекта составляет 4-6 месяцев, в течение которых часть здания "работает" и приносит денежный доход, что снижает финансовую нагрузку на риэлтера.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ