С 1 января 2000 года изменились правила регистрации сделок с недвижимостью (см. "Деньги" #43 от 03.11.99). Новая схема регистрации настолько несовершенна, что купить или продать квартиру в столице стало очень трудно.
На первый взгляд новые правила регистрации — это грандиозный прорыв на рынке недвижимости. Во-первых, Москомрегистрации (МКР, который заменил Департамент муниципального жилья) проверяет юридическую чистоту сделки, и, если зарегистрированная сделка будет расторгнута, вся ответственность, в том числе материальная, ложится на эту организацию. Во-вторых, заключенные договоры можно не заверять нотариально, что экономит 1,5% от стоимости квартиры ($300-600). В-третьих, становится доступной вся информация о недвижимости. За 25 рублей любой желающий может узнать, кто владелец приобретаемой квартиры и не находится ли она под арестом. Новые правила, казалось, имеют лишь один недостаток — срок регистрации растягивается на месяц (вместо одного дня, как было в ДМЖ). Однако уже в первый месяц работы МКР выяснилось, что недостатков у этих правил гораздо больше.
Главный — отказ от регистрации так называемых совместных сделок. Раньше в регистрируемой сделке могло быть несколько составляющих: продажа старой квартиры, покупка новой для родителей, покупка новой для себя и т. д. И все это было одной совместной сделкой. Она или регистрировалась целиком, или не регистрировалась вообще.
Таких сделок-альтернатив на рынке большинство. Однако по новым правилам в сделке может быть только одна операция — либо покупка, либо продажа. А что делать, если вы продаете свою квартиру, в которой прописаны, и покупаете новую, куда хотите прописаться? Ведь по столичным правилам вас не выпишут из квартиры до тех пор, пока вы не получите разрешение на прописку в другом месте. Раньше обе сделки (продажи старой квартиры и покупки новой) регистрировались одновременно как одна, и таких проблем не возникало. Теперь остается на свой риск приобретать квартиру с прописанными там жильцами — ведь если они не выпишутся, то покупателю придется полтора года потратить на расторжение сделки.
Регистраторы утверждают, что можно сначала зарегистрировать саму сделку, затем выписаться--прописаться и лишь потом зарегистрировать права на квартиру. Тем самым, если пакет договоров не зарегистрирован, сделка расторгается без суда. Но зайдите в любой районный паспортный стол со своим зарегистрированным договором, в котором стоит штамп "обременение" (в квартире прописаны старые хозяева). Вас пошлют регистрировать ваши права куда дальше, чем в МКР. К тому же непонятно, кто в случае нерегистрации пакета сделок будет возвращать деньги за нотариат (например, по причине несовпадения данных в паспорте одного из участников сделки с данными, полученными из паспортного стола). Риэлтер, как это было раньше? Тогда это была его вина. А теперь он ни при чем.
Как говорят риэлтеры, из-за отказа от совместной регистрации сделок многие теперь вообще не могут решить свои жилищные проблемы. Например, если в семье есть дети или пенсионеры, продать квартиру, чтобы купить новую, они могут только по решению опекунского совета. А он работает по старым правилам — дает разрешение только при условии совместной регистрации сделки. А такого понятия сейчас нет.
Главное доказательство того, что такие проблемы имеют место: на сегодня ни одна столичная риэлтерская фирма не может похвастаться тем, что зарегистрировала полноценную "альтернативу". Пока зарегистрированы только прямые покупки, причем в основном квартир-новостроек.
Но этим неудобства, вызванные введением новых правил регистрации, не ограничиваются. Есть и другие. Так, увеличилось количество необходимых для оформления сделки документов, однако разобраться, какие бумаги теперь нужны и как их заполнять, практически невозможно. Никакой разъяснительной работы с посетителями МКР не ведется, а инструкции, выпущенные чиновниками этой организации, написаны для специалистов — регистраторов, юристов, риэлтеров, а не для обычных людей. По старым правилам человек мог за два месяца собрать все документы и зарегистрировать сделку. Сейчас для этого требуется гораздо больше времени.
К тому же сотрудники МКР на ходу начинают выдумывать собственные правила работы. Анонимный риэлтер: В МКР, согласно инструкции 1995 года, требуют, чтобы доверенными лицами со стороны покупателя и продавца были разные люди. Эта инструкция давным-давно опротестована в судах. В частности, я выиграл такое дело еще в 1997 году. После того как я предъявил в МКР решение суда, они потребовали личную карточку риэлтера. И только после ее представления взяли документы на регистрацию.
Полная путаница возникает и с госпошлинами. Раньше за сделку покупатель и продавец платили на двоих всего 281 рубль. Теперь приходится платить отдельно за регистрацию сделки — 200 рублей (2,6 МРОТ) на всех и по 217 рублей (2,4 МРОТ) на каждого нового собственника. К примеру, семья из трех человек продает квартиру другой семье из трех человек и покупает новое жилье. Приходится платить два раза по 200 рублей (за продажу и за покупку) и шесть раз по 217. Итого 1,5 тыс. Плюс 3% за перевод денег из Сбербанка на счета МКР, так как руководство МКР не заключило с банком договор об обслуживании. Это еще 45 рублей. В совокупности сбор документов и регистрация сделки обходятся примерно в $100.
Об этом не стоило бы беспокоиться, если бы новые правила регистрации исполнялись так, как того требует закон, то есть существовала бы возможность подать договор в простой письменной форме (раньше, как уже было сказано, требовалось нотариальное удостоверение договора, которое стоит 1,5% от суммы, указанной в договоре). Однако пока договоры в простой письменной форме можно зарегистрировать только в одном отделении МКР, в Отрадном. Остальные продолжают брать на регистрацию только нотариально удостоверенные договоры. Почему? Этот вопрос мы задали главе МКР Виктору Урсову (см. интервью).
В общем, новые правила регистрации усложнили жизнь. А возможность сэкономить обернулась дополнительными расходами.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
--------------------------------------------------------
НОВЫЕ ПРАВИЛА РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ УСЛОЖНИЛИ ЖИЗНЬ, А ВОЗМОЖНОСТЬ СЭКОНОМИТЬ ОБЕРНУЛАСЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМИ РАСХОДАМИ
"КАЖДАЯ СДЕЛКА СУГУБО ИНДИВИДУАЛЬНА, И ОБЩИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ЛУЧШЕ НЕ ДАВАТЬ — ОНИ ЕСТЬ В ЗАКОНЕ"
--------------------------------------------------------
Разговор с регистратором
"Мы вынуждены заниматься репетиторством"
На вопросы нашего корреспондента Евгения Леонова отвечает председатель МКР, главный государственный регистратор Москвы Виктор Урсов.
— Виктор Николаевич, почему МКР оказался не готов к наплыву населения, хотя закон о регистрации был принят почти два года назад? Известно, что в январе полностью пройти регистрацию — от приема до выдачи документов — смогли лишь 50 договоров, хотя обычно в месяц регистрировалось до полутора тысяч сделок.
— Вопрос о неготовности МКР не совсем точен. Система регистрации сделок с жильем начала передаваться нам лишь в октябре прошлого года. Всего за два месяца мы смогли подготовиться к переходу на новую технологию работы, отладить новое программное обеспечение, обучить сотрудников, наконец. И все это по выходным, без приостановки приема населения, в условиях предновогоднего ажиотажа. По сути, мы провели реконструкцию огромного дома без отселения жильцов.
Да, людей раздражают очереди. Мы это понимаем и принимаем все меры для снятия напряжения. Сейчас ситуация стабилизируется. К 1 февраля в реестр собственников было внесено 4811 записей. Если учесть, что за месяц поступило 5553 заявления на регистрацию, ситуация не катастрофична. Правда, на руки выдано пока меньше документов, чем зарегистрировано: просто не успели.
— Согласно новым правилам, для регистрации достаточно договора в простой письменной форме. Однако так работает лишь отделение в Отрадном. Остальные принимают лишь нотариально удостоверенные договоры. Так будет и впредь?
— Естественно, нет. Мы планируем, что все филиалы будут принимать договоры, заключенные как при участия нотариуса, так и в простой письменной форме.
— А почему тогда нотариально заверенные договоры в том же Отрадном регистрируются в три-четыре раза быстрее, чем составленные в простой письменной форме?
— Согласно новым правилам регистрации, мы должны убедиться, что человек, регистрирующий договор, дееспособен, иначе могут возникнуть негативные последствия. Поэтому нам приходится весьма скрупулезно проводить процедуру приемки и экспертизы документов.
Кроме того, бывает довольно сложно формализовать условия договора в простой письменной форме, написанного гражданами, никогда до этого не занимавшимися составлением договоров. И на правовую экспертизу таких договоров требуется гораздо больше времени, чем на экспертизу нотариально заверенных договоров, которые составлены грамотно с правовой точки зрения. Плюс нотариусы несут свою часть ответственности за сделку. В частности, за дееспособность и вменяемость ее участников в момент заключения договора.
— Как теперь проводить альтернативные покупки или сделки, требующие совместного заключения? Ведь теперь такого понятия, как совместная регистрация, не существует.
— Вариантов есть множество. Например, указать в договоре, что договор купли-продажи старой и купли-продажи новой квартиры должны регистрироваться вместе или не регистрироваться вообще. Как мы это отследим, это наши внутренние технологии.
К тому же теперь переход прав на квартиру регистрируется отдельно от регистрации самой сделки. И пока права не зарегистрированы, любой участник сделки может отказаться от договора купли-продажи. Так, при совершении альтернативной сделки можно сначала зарегистрировать договоры купли-продажи, затем всех выписать и потом заключить договоры перехода прав собственности.
— То есть вы хотите сказать, что люди просто неправильно заключают договоры?
— И, к сожалению, невнимательно читают законы. Но это не столько их вина, сколько наша беда.
— Чтобы правильно интерпретировать закон, нужно иметь соответствующее образование. Почему МКР не знакомит граждан с типовыми видами договоров? Даже форм правильного заполнения анкет в ваших офисах нельзя найти.
— Во-первых, видов регистрации больше ста, на каждый вид договор не вывесишь — места не хватит. Во-вторых, каждая сделка сугубо индивидуальна, и общих рекомендаций лучше не давать — они есть в законе. В-третьих, по закону о регистрации мы не имеем права заниматься ничем, кроме регистрации, в том числе помощью в составлении договоров. Но мы понимаем, что живем среди людей, поэтому стараемся идти им навстречу.
В принципе такую функцию могла бы взять на себя "Мосжилрегистрация" — структура, принадлежащая городу, или крупные и опытные риэлтерские фирмы. Кстати, такая попытка уже делалась, но сейчас самое главное — идеально отладить механизм работы, решить все возникшие с изменением системы регистрации технические вопросы. И мы рекомендовали "Мосжилрегистрации" сосредоточиться именно на этом.
Пока же наши сотрудники вынуждены помогать гражданам составлять договоры в офисах МКР, хотя это и не входит в их служебные обязанности. И вместо регистрации недвижимости мы вынуждены заниматься репетиторством, самым дорогим видом обучения. Причем для многих тысяч человек.
Что касается инструкций по заполнению анкет, то это действительно головная боль. В каждом офисе был вывешен стенд с правилами заполнения. Уже к 10 января все образцы были "приватизированы" посетителями. Тогда мы выложили бланки оформления на столы, чтобы каждый мог взять их, спокойно ознакомиться дома и заполнить. Народ брал бланки пачками, и бланки, рассчитанные на квартал, кончились за три дня.
— Будет ли МКР регистрировать договоры долевого инвестирования? Нужно ли, как раньше, после договора инвестирования заключать еще договор купли-продажи?
— До тех пор пока дом не сдан госкомиссии, он является набором стройматериалов, а не недвижимостью, поэтому регистрировать нам просто нечего. Когда дом сдан — пожалуйста, приходите и регистрируйте: Зеленый проспект, д. 20, окно #7 для тех, кто приобрел новостройку у Департамента внебюджетной политики строительства Москвы, и окно #16 для тех, кто приобрел квартиру у другого застройщика. Формы договоров, на основании которых возникают права, могут быть самыми разными. Для нас важно их соответствие закону, а форму — договор инвестирования или договор купли-продажи — выбирайте сами.
— Должны ли те, кто приватизировал или купил квартиру до 1 января 2000 года, пройти перерегистрацию?
— Нет, делать это не нужно. Регистрация, проведенная ранее, признается, хотя каждый собственник может обратиться в Единый государственный реестр и получить свидетельство о занесении прав собственности (это стоит 94 рубля.— Ъ).
— Планирует ли МКР вводить институт уполномоченных риэлтеров, которые будут готовить и проверять документы для регистрации?
— Категорически нет. Мы намерены лишь разделить потоки при приеме документов. Неправильно, что в одной очереди будут стоять обычные покупатели и крупнейшие строительные фирмы. Могут получиться многодневные очереди. Придет, например, ДСК-1 с сотней своих договоров, и все остальные могут отправляться домой, поскольку времени принять документы уже не останется. Однако сам процесс регистрации для всех будет одинаковым. Но это именно технология организации процесса, обслуживания потока заявок, а не предпочтений или каких-то полномочий. Мы исходим из того, что все участники рынка равны.