На прошлой неделе прошел ежегодный семинар, посвященный реконструкции центра Москвы. Более 200 человек, представляющих деловые круги и московские властные структуры, в пятый раз отправились в теплоходную поездку. Такая форма семинара, сочетающая деловые мероприятия с общением и отдыхом, уже не раз доказывала свою эффективность. Наверное, и на этот раз результаты не заставят себя долго ждать.
Прошедший семинар стал вехой в развитии московского рынка недвижимости: 5 лет прошло с тех пор, как начался грандиозный процесс реконструкции московского центра. Совместные плавания московских чиновников и представителей компаний, участвующих в реконструкции, стали излюбленной и, как показал опыт, самой продуктивной формой для обмена мнениями и выработки новых решений. Именно на теплоходе была придумана форма инвестиционных контрактов, по которой сегодня обновляется не только центр Москвы, но и весь город. Там же были разработаны основные нормативные документы, позволившие поставить процесс реконструкции на накатанные рельсы и улучшить инвестиционный климат. Наконец, на теплоходе родилась Ассоциация инвесторов Москвы, без которой сегодня сложно представить себе инвестиционный процесс на рынке недвижимости.
Этот семинар стал юбилейным. Возможно, поэтому участникам хотелось начать не с проблем, а с успехов. Как отметил на открытии семинара первый вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин, за 5 лет в восстановление центра Москвы было вложено $10 млрд. Причем иностранные инвестиции составили не более 15% общего объема. На эти средства было приведено в порядок несколько сот зданий.
Однако продолжение процесса реконструкции будет проходить, возможно, в более сложных условиях: на московском рынке недвижимости наблюдается спад инвестиционной активности. Новые контракты практически не заключаются, а десятки старых простаивают из-за отсутствия финансирования. Наверное, поэтому акцент семинара сместился в сторону привлечения инвестиций.
Те схемы, которые раньше применялись московскими девелоперами, сегодня, как правило, не проходят. По мнению ряда компаний-застройщиков, попытка положиться в осуществлении проекта на один финансовый источник обречена на провал. Поэтому все чаще используются смешанные финансовые потоки. По классической схеме, девелопер должен из собственных средств профинансировать не менее 10% бюджета проекта. Практически невозможно сегодня обойтись без стратегического инвестора, который вложит в проект не менее 25% стоимости. На следующем этапе возможно подключение банковского кредита (25-30%) и средств подрядчика (10%). Бюджет закрывается за счет предарендных платежей.
Но эта схема выдерживается редко. На практике процентные соотношения оказываются иными. Как показал опыт, московские застройщики с успехом привлекают к финансированию подрядные организации. Нередко возможность финансировать проект является решающим критерием при выборе подрядчика. Доля подрядчика в общем объеме инвестиций может достигать 50%. Другой активный инвестор — банковские структуры, которые до сих пор соглашаются финансировать московские стройки более чем на 50%. Что касается средств покупателей, то здесь московские девелоперы предпочитают придерживаться классики: значительная часть площадей продается при 70-процентной готовности.
Московские девелоперы уже успели убедиться, что на иностранных инвесторов надежды мало. Многие инвестиционные фонды просто не хотят идти на зарубежные рынки. Другие предпочитают России Малайзию, Чехию или Венгрию. Например, инвестиционный фонд компании Hines планирует вложить в недвижимость развивающихся рынков порядка $250 млн, а доля России в этом объеме — всего 5-7%.
Но, как выяснилось на семинаре, в инвестициях девелоперам может помочь московское правительство. Большое оживление вызвал доклад Мечислава Климовича, возглавляющего Комитет муниципальных займов и развития фондового рынка. Он рассказал, что московское правительство планирует выпустить три займа на общую сумму до $5 млрд. Ближайший из них — еврозаем — состоится уже в ноябре этого года. По прогнозам, с его помощью удастся привлечь около $5 млн под 9,5% годовых в валюте на срок 3 года.
Вслед за ним московское правительство выпустит заем по типу ГКО и сберегательный заем. Все средства от них планируется направить в московское строительство. Комитет, возглавляемый Климовичем, уже сейчас готов рассматривать проекты-кандидаты на привлекаемые средства. Судя по всему, от этих займов во многом будет зависеть судьба реконструкции Москвы.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ