За последний год квартирный рынок испытал сложную эволюцию — от радующей стабильности с перспективой роста до углубляющегося спада. Причины этих колебаний были, скорее, внешними — парламентские и президентские выборы с интервалом в полгода и напряженный период выжидания между ними. Теперь, когда главные события позади, и психологическое напряжение спало, рынок начинает жить по законам мирного времени. О том, каковы эти законы, и чего следует ждать покупателям, корреспондент Ъ побеседовал с риэлтерами.
Только ли в выборах дело?
Начиная с прошлой осени квартирный рынок вел себя нетрадиционно. Вместо привычного уверенного роста цен рынок демонстрировал противоречивые тенденции. Выросли цены, причем незначительно, лишь на квартиры в "сталинских" домах (они подорожали на 2-3%). Цена на остальные типы квартир только падала. Наибольшее снижение цен (15%) произошло, как ни странно, на новые кирпичные дома в престижных районах. Новостройки подешевели на 3%, а панельные дома в экологически неблагоприятных районах — на 5,5%.
Сегодня трудно сказать, что в большей степени определило тенденцию — приближающиеся выборы, завышенные цены или дисбаланс спроса и предложения, сложившийся на рынке. Реакция на выборы, безусловно, была. В частности, в одной из риэлтерских фирм рассказали, что уже 18 декабря (выборы состоялись 16-го) к ним обратилось несколько человек с заявками на срочное приобретение недвижимости в США, Франции и ряде других стран. Правда, чуть позже, когда стало ясно, что кардинальных изменений в стране не произошло, заявки сняли.
Но только ли в выборах дело? Имеется и "объективная" версия, не связанная с политикой. В осенний период превышение предложения над спросом достигло небывалых значений: на одного покупателя приходилось до 20 продавцов. Покупатели квартир проявляли необычайную осведомленность, сделки заключались после долгой борьбы с покупателем за каждую тысячу долларов. Создавалось впечатление, что рынок сам по себе, независимо от привходящих факторов созрел к переходу в качественно новое состояние.
В период с января по конец мая разделить влияние внешних и внутренних факторов на рынок практически невозможно. Но вполне очевидны последствия их совместного воздействия: небывалый до этого спад цен на все типы квартир (за исключением "сталинских" домов в престижных районах). На некоторые типы квартир (например, новые кирпичные дома в престижных районах) цены снизились на 14% по сравнению с декабрьским уровнем. Новостройки подешевели на 5-12% (в зависимости от района), а "сталинские" дома в непрестижных районах — на 7%.
Но самое интересное началось в конце мая, когда большинство фирм отметило резкий всплеск покупательской активности. Например, директор фирмы "Миэль" Григорий Куликов рассказал, что июнь нынешнего года был одним из самых удачных месяцев для его фирмы за все время ее существования. Одну из главных причин этого он видит в следующем: "За полгода перед выборами цены на рынке сильно упали. Но уже в конце мая исход выборов легко прогнозировался. Поэтому многие покупатели и инвесторы решили сыграть на повышение и обзавестись недвижимостью перед выборами". Впрочем, следует отметить, что в ряде фирм повышения активности перед выборами замечено не было.
Самые смелые предсказывают 5-процентный рост цен
Месяца за 3-4 до президентских выборов корреспондент Ъ беседовал с представителями ряда риэлтерских и девелоперских компаний о том, что будет с рынком после выборов. Некоторые участники рынка прогнозировали, что при благоприятном исходе событий уже с 17 июня Москву захлестнут инвестиции, а цены на квартирном рынке поползут вверх. Кто-то из риэлтеров рискнул предсказать даже 30-процентный рост цен на любое жилье.
Но пока ожидаемых изменений на рынке не заметно. Спрос на квартиры вторичного рынка остается на уровне июня. По одним оценкам, некоторое повышение спроса наблюдается в секторе дорогих квартир. Впрочем, по другим оценкам, все обстоит ровно наоборот. Видимо, суммарная активность покупателей не изменилась. Да и цены стоят на месте.
На фоне стабилизировавшейся макроситуации интересно проследить тенденции отдельных районов. Такая перегруппировка сил на рынке происходит постоянно, независимо от общего оживления или спада. Одной из самых примечательных тенденций последнего года стал подъем рейтинга Строгина на фоне спада престижности Крылатского. Один из самых популярных и дорогих районов (в лучшие времена стоимость 1 м2 в Крылатском достигала $2000) начал уступать позиции своему ближайшему соседу. Причин здесь несколько. Во-первых, экологическая ситуация в Строгине несколько лучше, чем в Крылатском. Во-вторых, играет свою роль близость Серебряного бора. И в третьих, в Строгине появились дома, по многим показателям приближающиеся к тому, что принято считать хорошим жильем (наличие подземных гаражей, зимнего сада, консьержки). Хотя это панельные дома, они пользуются устойчиво высоким спросом, а цены на них сравнялись с ценами квартир в Крылатском.
В целом квартирный рынок за последний год сильно изменился. Покупатели стали лучше разбираться в ситуации и определять свои предпочтения. При выборе квартиры и сравнении ее характеристик с ценой в расчет берется все. Покупатель осматривает более десятка квартир (обычно в одном и том же районе) и хочет знать, за что он доплачивает каждую тысячу долларов. При этом ситуации, когда нужно торопиться с выбором из-за того, что квартира может "уйти", единичны.
В этих обстоятельствах требования рынка к риэлтерам изменяются. "Риэлтер сегодня должен не просто сводить варианты. Он должен ориентироваться в рынке, знать все нюансы — вплоть до преимуществ и недостатков отдельных домов, чувствовать тенденции. Только тогда он сможет завоевать авторитет покупателя и полностью удовлетворить его запросы. Иначе все это выльется в огромную, но безрезультатную трату времени и труда", — считают специалисты компании "ЛВН-холдинг".
После выборов прогнозы риэлтеров относительно дальнейшего развития событий на квартирном рынке стали гораздо более осторожными: прогнозировать на осень более чем 5-процентный рост цен большинство риэлтеров не решается. А некоторые считают, что цены сегодня находятся в неком равновесном состоянии, когда может происходить лишь внутренняя перегруппировка — изменение приоритетов отдельных районов или типов домов.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ