Гостиничный комплекс Москвы живет сейчас надеждами на превращение столицы к 2005 году в крупный международный туристический центр. Готовясь к этому приятному событию, город пытается навести порядок в сфере управления муниципальной гостиничной собственностью и привлечь инвесторов в эту отрасль. Говорить о каких-либо качественных изменениях в сфере управления городской гостиничной собственностью еще рано — однако перемен ждут.
Гостиничному комплексу нужно 592 миллиарда
Вот уже несколько лет, чувствует это рядовой потребитель или нет, развитие гостинично-туристического комплекса является приоритетным направлением экономической политики московского правительства. При этом, как считают московские власти, гостинично-туристической отрасли города удалось, несмотря на общий спад российской экономики, сохранить жизнедеятельность и активность. Так, за последние шесть лет в Москве введено в строй 33 гостиницы (всего в Москве сейчас насчитывается 169 гостиниц общей вместимостью 73,7 тыс. мест), наблюдается рост делового туризма, баланс туристической деятельности по Москве является положительным, хотя в целом по России в сфере туризма объем вывоза средств намного выше их притока в страну. Валютный оборот Москвы от обслуживания иностранных туристов в 1995 г. составил около $1 млрд.
С течением времени привлекательность и важность гостинично-туристической отрасли осознается все больше и больше. Известно, что международный туризм является одной из самых прибыльных сфер экономики (по доле во всемирном валовом доходе), уступая лишь нефтедобывающей отрасли. В связи с этим вполне оправданны попытки властей существенно повысить эффективность работы московского гостиничного комплекса.
Дело, однако, осложняется тем, что для существенного преобразования отрасли требуются весьма значительные денежные вливания. В соответствии с утвержденной программой развития гостинично-туристического комплекса Москвы до 2005 года, только в 1996 г. объем финансирования утвержденных программой проектов должен составить 333 млрд руб., а общая сумма необходимых для реализации программы средств оценивается в 592 млрд руб. При этом предполагается, что доля бюджетных денег в общем объеме финансирования в 1996 г. должна составить всего 10%, остальные средства — привлеченные.
Между тем опыт последних лет показывает, что с инвестиционными процессами на рынке дела обстоят пока не очень успешно. Предполагалось получить немалые средства для гостиничной отрасли и городской казны путем приватизации некоторых крупных московских гостиниц с привлечением серьезных институциональных инвесторов. Но пока эти попытки не увенчались успехом.
Хорошо иллюстрирует все эти проблемы ситуация с гостиницей "Россия", одним из фаворитов инвестиционных процессов на гостиничном рынке Москвы. Прошел год со дня выхода распоряжения мэра по этой гостинице, но за это время удалось только превратить государственное предприятие в акционерное общество. Следующим шагом должно быть разделение гостиницы на четыре функциональные части, создание по этим частям дочерних акционерных обществ и привлечение на реконструкцию каждой из них самостоятельного инвестора (если кто-то готов "потянуть" всю гостиницу, то это тоже хорошо). Несмотря на принятый поэтапный план реконструкции, проект имеет смысл решать только комплексно — а именно, реконструировать гостиницу целиком. Каждый потенциальный инвестор должен быть уверен, что найдутся средства на реконструкцию всей гостиницы — хотя бы потому, что все ее части будет объединять единая инженерия, инфраструктура и пр. По оценкам экспертов, затраты на реконструкцию каждой части составляют порядка $60 млн. Между тем, как считают некоторые специалисты, с точки зрения экономической эффективности проект реконструкции выглядит не самым привлекательным, несмотря на уникальное местоположение гостиницы: на рынке достаточное количество альтернативных проектов с аналогичным объемом затрат, но с менее хлопотной правовой и технической базой.
Другая инвестиционная история, тоже уже немного затянувшаяся, связана с гостиницей "Славянская-Рэдиссон". Как известно, ее (само здание гостиницы и муниципальную долю в совместном предприятии) московские власти выставили на продажу еще год назад. Общий объем затрат инвестора на приобретение гостиницы должен превысить $100 млн (часть средств — прямые денежные платежи, часть — средства, которые инвестор должен вложить в развитие инфраструктуры города). Официально покупатель пока не найден. Между тем, по неофициальной информации, уже ведутся достаточно детальные переговоры с некоей иностранной компанией, которая всерьез заинтересовалась возможностью покупки этого отеля.
Более свежа инвестиционная история с "Националем". Однако здесь, судя по всему, ситуация пока безнадежна — гостиница получилась очень затратной, долги по кредитам растут быстрее получаемых доходов, и с течением времени участие в покупке этого отеля становится для инвестора все менее привлекательным. Кроме того, в процесс вмешалось Управление по охране памятников, которое настаивает на том, что здание "Националя" — очень важный для Москвы памятник, который не может быть передан в частные руки.
Власти вернулись к идее создания сети малых отелей
Другой важнейшей задачей в области развития гостиничного комплекса является строительство и реконструкция новых объектов гостиничного хозяйства. Эту программу также предполагается реализовать в большей степени за счет привлеченных инвестиций. Однако девелоперские проекты на гостиничном рынке Москвы реализуются сейчас в основном "околобюджетными" застройщиками. В частности, Моспромстрой осуществляет сегодня два основных строительных проекта на гостиничном рынке Москвы — строительство "Гранд-отеля" на улице Тверской и гостиницы на Петровке (напротив Петровского Пассажа).
Кстати, эти проекты весьма любопытны с маркетинговой точки зрения. Обе строящиеся гостиницы должны стать 4-5-звездочными. Первая, на Тверской, — на 400 номеров, вторая — на 200. Совершенно очевидно, что в сложившихся рыночных условиях, когда наблюдается избыток гостиничных услуг высокого класса (в первую очередь, из-за установленных на эти услуги цен), введение двух новых достаточно больших гостиниц такого же класса не только не улучшит ситуацию на рынке, а наоборот, сделает ее критической. Например, в 1995 году с введением в строй "Националя" и "Тверской" заполняемость всех высококлассных московских гостиниц несколько снизилась. Однако ситуация все-таки осталась более-менее терпимой. Потянет ли рынок появление еще двух высококлассных отелей в Москве, неизвестно, хотя некоторые специалисты утверждают, что для успешного функционирования 4-5-звездочного отеля достаточно 30-40-процентной загрузки. Между тем не следует забывать, что некоторые московские гостиницы до сих пор рассчитываются по кредитам, полученным на строительство, и любое снижение заполняемости будет им совсем некстати. В любом случае очевидно, что степень насыщения рынка гостиничными услугами высокого класса в настоящее время уже такова, что с появлением каждого нового отеля эффективность работы всех гостиничных предприятий будет падать.
Что касается создания в Москве качественных отелей более низкого уровня, то, хотя об этом говорят уже несколько лет, реальных изменений пока не наблюдается. В очередной раз власти подняли вопрос о создании в Москве сети малых гостиниц. В частности, в программе развития гостинично-туристического комплекса предусмотрено к 1997 году строительство 2 малых гостиниц бизнес-класса и одной малой гостиницы высокого класса. Однако, по подсчетам специалистов, для того чтобы деятельность малой гостиничной сети была эффективной, она должна включать номеров 500-600, а это около 10 малых гостиниц. Затраты на создание одной такой гостиницы (без расходов на инфраструктуру, землю и пр.) составляют примерно $5-6 млн. А это значит, что для создания в Москве действующей эффективной сети малых гостиниц необходимо минимум $60 млн. Опять же, бюджетных денег для этого нет, остается надеяться на инвестиции.
Не исключено, что в этом направлении ситуация в ближайшее время все же изменится к лучшему. Так, недавно Департамент внешних связей совместно с Департаментом поддержки малого предпринимательства правительства Москвы провели конкурс по подбору инвестора на создание сети малых гостиниц. Победителем стала "Международная корпорация гостиниц", учредителями которой являются известная американская гостиничная сеть Choice и ряд швейцарских финансовых институтов. Сейчас в центральном административном округе уже выбрано пять строительных адресов — земельных участков и зданий, нуждающихся в реконструкции, — для реализации проекта "Международной корпорации гостиниц".
Не оставляют власти надежды и на возникновение национальных гостиничных сетей с осуществлением российского менеджмента. В частности, предполагается создание гостиничных цепочек на базе однотипных гостиниц — например, отелей квартирного типа "Царицыно", "Восход", "Волга" или отелей — высотных домов "Украина", "Ленинградская". Однако реализовать эту идею на практике достаточно сложно, хотя бы по чисто техническим соображениям. Так что не исключено, что осуществление и этого проекта сильно затянется.
Очевидно, что реализация различного рода проектов в гостинично-туристическом комплексе тесно связана с городским имущественно-земельным комплексом, поскольку гостиничное хозяйство — это, прежде всего, недвижимость. В связи с этим власти приняли решение создать в структуре имущественно-земельного комплекса правительства Москвы отраслевое агентство по гостинично-туристическому комплексу. Деятельность этого агентства будет непосредственно связана с выделением и изъятием из пользования зданий, площадей, земельных участков гостинично-туристического комплекса, приватизацией и деприватизацией гостиничных предприятий, проведением аукционов, конкурсов, тендеров.
Средняя заполняемость гостиниц снизилась за год почти на 5%
Что касается изменений конъюнктуры гостиничного рынка, то они ему явно не на пользу. По результатам исследования московских высококлассных отелей, проведенного консалтинговой фирмой Pannell Kerr Forster Associates, в 1995 году заполняемость гостиниц снизилась до 65,8% — годом раньше она составляла 70,4%. Основную причину этого специалисты видят в политической нестабильности в стране, а также в уже упоминавшемся открытии в 1995 году новых отелей — "Националя" (212 номеров) и "Тверской" (122 номера).
Судя по всему, падение заполняемости отелей высокого класса будет продолжаться. Связано это, в частности, с введением в строй отелей на Тверской и на Петровке. Кроме того, не исключено, что в ближайшее время все же будет завершено строительство офисно-жилого комплекса "Зенит", в котором также предусмотрены гостиничные номера высокого класса. Помимо этого в рамках программы развития гостинично-туристического комплекса планируется реконструкция в 1996-1997 годах гостиницы "Советская" и доведение ее до 4-звездочного уровня. В общем, очевидно, что конкуренция на гостиничном рынке в ближайшее время будет усиливаться.
Как показало проведенное Pannell Kerr Forster Associates исследование, средняя стоимость номера на конец 1995 года составила $204,18 — на 8,5% больше, чем в 1994 г. ($188,22). Больше всего — на 11% — возросла стоимость номеров double, тогда как номера single подорожали всего на 6,7%. Кроме того, в 1995 году, упал средний уровень скидок, предоставляемых гостиницами своим клиентам. Если в 1994 году он составлял 18,8%, то в 1995 году — уже 16,5%. В результате всех этих изменений в финансовой политике управляющих компаний средняя прибыль на каждый номер возросла в 1995 г. на 1,4% — с $132,5 до $134,35.
Что касается занятого в отрасли персонала, то его число тоже снизилось — с 3805 человек в 1994 г. до 3393 в 1995-м. В отрасли по-прежнему наблюдается большая текучесть кадров. В разработанной правительством Москвы программе развития ГТК персоналу предприятий комплекса уделено особое внимание. Так, планируется выделить в 1996 г. 4 млрд руб. на организацию дополнительного обучения людей с целью их дальнейшего использования в гостинично-туристической сфере, переподготовку уже работающих и поддержку начинающих предпринимателей — владельцев малых гостиниц.
Судя по результатом исследования, клиентская база высококлассных гостиниц Москвы также претерпела некоторые изменения. Немного выросло среднее число корпоративных клиентов гостиниц: теперь их около 63% от общего числа клиентов. Как правило, это бизнес-клиенты. Кроме того, с увеличением числа проводимых в городе выставок и конференций больше стало клиентов гостиниц, приезжающих в Москву для участия в них — их доля в общем объеме гостей сегодня составляет примерно 5%. Более того, московские гостиницы пытаются расширить этот вид обслуживания, используя собственные возможности для проведения на своей территории разного рода выставок, конференций, симпозиумов.
Что касается национальной принадлежности гостей столицы, то, как и год назад, наибольший спрос на гостиничные номера исходит от европейцев и американцев. Европейцев в Москве порядка 45% от общего числа туристов (немного меньше, чем в 1994-м). Зато американцев стало больше — около 32%. Увеличилось и число российских клиентов, останавливающихся в московских высококлассных отелях — в 1995 г. им было предоставлено на 18% больше номеров, чем 1994-м. Доля российских клиентов в общем количестве гостей составляет сегодня 10%. На долю туристов из других стран приходится меньше 5%. В целом специалисты надеются, что к 1997 году количество туристов в Москве вырастет на 25-30%, а к 2005 году достигнет 10 млн человек.
Итак, на московском рынке происходит удорожание гостиничных услуг и снижение заполняемости отелей. Однако, несмотря на некоторое ухудшение рыночной конъюнктуры, гостиничный бизнес остается одним из наиболее прибыльных, а гостиничная отрасль — одной из самых перспективных в городском хозяйстве.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА