В Западной Европе или в Америке иметь особняк в пригороде престижно. Вот и москвичи, когда были сняты ограничения на загородное строительство, бросились покупать участки земли, чтобы построить дом и круглый год жить вдали от городского шума и выхлопных газов. Прошло 10 лет. Оказалось, что за город переехали единицы. И дело не в том, что желание пропало. Просто появились другие возможности. До новых коттеджных поселков ехать ненамного дольше, чем до какой-нибудь элитной новостройки. А вот стоит такой коттедж на треть дешевле. И воздух значительно чище.
На голом месте
В начале 90-х, когда коттеджных поселков, какими мы их знаем сейчас, не существовало (да и денег у большинства москвичей на приобретение готового дома не было), появилась мода на поэтапный переезд за город. Люди покупали участки, сами строили дома и сами занимались подводкой коммуникаций.
Спрос многократно превышал предложение, и в 1990-1995 годах подмосковная земля продавалась за баснословные деньги. Например, дачный участок "в чистом поле" в 50-70 км от Москвы мог стоить до $1 тыс. за сотку. А если имелись хотя бы минимальные коммуникации, цена вырастала в несколько раз. На стоимость влияли также близость к столице и престижность направления. Так, участки на Рублево-Успенском шоссе со всеми коммуникациями продавались в то время по $30 тыс. за сотку.
Несмотря на столь высокие цены, землю активно раскупали. Наибольшим спросом пользовались участки без коммуникаций: они были самыми дешевыми. Однако прозрение наступило довольно быстро. Сейчас в ближайшем Подмосковье несколько тысяч недостроенных и брошенных коттеджей. Без канализации, водопровода, газа и электричества жить в них было невозможно, а подвести их оказалось не по карману. Голая земля была очень прожорливой — коммуникации требовали новых вложений, и в каждую "дешевую" сотку приходилось вкладывать еще несколько тысяч долларов.
Спрос упал. И уже во второй половине 90-х участок без коммуникаций стоил не дороже $500 за сотку, а освоенная земля подешевела до $2,5-3 тыс. в ближнем Подмосковье и до $18 тыс. в элитных районах.
Кризис резко усилил эту тенденцию. После августа 1998 года спрос на неосвоенные участки практически сошел на нет. Цены рухнули. Так, в районе писательского поселка Красновидово (30 км по Новорижскому шоссе) сотка земли стала стоить $100 — при этом коммуникации доведены до границы участков. А за 50-м км от Москвы дороже 1 тыс. рублей в этом году нельзя было продать даже участки с подведенным электричеством.
Благоустроенных участков с коммуникациями, куда еще готовы были вкладывать деньги москвичи, в Подмосковье оказалось немного. Поэтому они подешевели меньше: по восточным направлениям сотку сейчас можно купить за $1,5 тыс., по западным — за $2,5 тыс. Даже на Рублевке цены упали до $5-8 тыс. за сотку.
Однако даже такое падение цен не смогло возродить строительный бум. Люди ориентировались уже не на самострой, а на покупку готового дома.
В старом поселке
Кризис откорректировал цены и на коттеджном рынке. Покупатели с изумлением узнавали, что для покупки коттеджа даже по престижным направлениям уже не требуется каких-то фантастических денег.
Екатерина Устинова, гендиректор агентства недвижимости "Полиграфжилстрой": За последний год основные сделки идут в ценовом диапазоне $15-22 тыс.— стоимость однокомнатной квартиры в Москве. За эти деньги покупатели приобретают очень неплохие брусовые или бревенчатые дома в старых интеллигентных дачных поселках Академии наук, Союза писателей, Союза художников и других элитных в советское время организаций. Такие поселки, например Переделкино, Загорянка или Снегири, расположены в 10-25 км от МКАД и оснащены всеми коммуникациями. Дома, площадь которых 100-180 кв. м, были построены лет 20-30 назад продвинутыми людьми того времени. Поэтому планировка полностью соответствует представлениям о загородной жизни: камин в гостиной, библиотека, кабинет, летняя веранда и т. д. Главное же достоинство таких поселков — приличные соседи примерно одного социального статуса. Пожалуй, единственным недостатком такой загородной недвижимости является размер земельного участка — обычно это 8-12 соток.
За $15-25 тыс. можно приобрести также дома в поселках городского типа (Жаворонки, Баковка, Кратово), изначально застраивавшихся индивидуальными домами. Участки тут побольше, чем в старых дачных поселках,— 12-20 соток. Однако, как показывает практика, такие дома рассматриваются в качестве второго места жительство. Лишь 20% москвичей, покупающих загородную недвижимость, расстаются с квартирой в столице.
Объясняется этот феномен довольно просто: большинство загородных коттеджей не приспособлены для постоянного проживания, даже если подведены все коммуникации.
Жизнь за пределами Москвы предполагает наличие автомобиля у каждого члена семьи, иначе связь с городом оказывается нарушенной или затрудненной. Если в семье есть дети, то переезд за город по карману лишь очень богатым людям. Кто будет каждый день возить их в Москву, если бабушка и дедушка "безлошадные"? Такого понятия, как school bus, в нашей стране не будет еще несколько десятилетий: слабо верится, что школа, в которой учителя получают $50 в месяц, разорится на автобус стоимостью $15 тыс. К тому же ребенку необходимо общаться со сверстниками, которых в поселке обычно нет. И перед свежеиспеченными селянами встает проблема: или нанимать своему чаду няню с автомобилем (а если детей двое?), или учиться по месту жительства.
Или, например, вы с женой решили поехать в ресторан. Разумеется, не из дома, а прямо после работы. Придется решать, кто из вас сегодня пьет исключительно минералку, потому как будет за рулем. Что уж тут говорить про выходные — при желании развлечься опять придется ехать в город как на работу.
На всем готовом
Выход только один: если вы хотите жить за городом постоянно, надо приобретать либо дом в автономном поселке с городской инфраструктурой (школа, рестораны и т. д.), либо в поселке, который непосредственно примыкает к Москве. Что касается первых, то единственный крупный поселок в подмосковном Новогорске (7 км по Ленинградскому шоссе), состоящий из 480 домов, школы, ресторана, спортзала и прочих удобств, был продан два месяца назад. В середине ноября поселок был официально запущен в эксплуатацию. По имеющейся информации, строительство аналогичных поселков планируется начать в ближайшее время, но пока это лишь планы.
Поселков второго типа также немного. На сегодняшний день, пожалуй, только два из них отвечают запросам покупателей. Это Рождествено и Княжичи.
Рождествено расположено рядом со столичным микрорайоном Митино и является частью Москвы. Первая очередь поселка из 60 таунхаусов (сблокированные дома с отдельными входами) построена полтора года назад. Тогда таунхаусы площадью от 188 до 240 кв. м продавались по $1600 за метр. За обслуживание поселка приходилось платить около $400 в месяц.
Вторая очередь Рождествено (около 30 таунхаусов), которая будет достроена в феврале, намного дешевле. Двух- и трехуровневые таунхаусы площадью 100, 150 и 270 кв. м стоят соответственно $750, $700 и $705 за кв. м. Согласитесь, за $75 тыс. стать владельцем собственного дома в Москве (пусть и без отделки, зато с участком земли) — это очень заманчивое предложение. Фирма "Альфа-девелопмент", застройщик Рождествено, готова произвести и отделку из расчета $300 за кв. м. Но обычно покупатели заказывают отделку на стороне: так дешевле. Обслуживание в Рождествено после кризиса также заметно подешевело: в месяц $100 за вывоз мусора, коммунальные услуги и работу бытовых служб, еще $24 — за аренду телефонной линии "Комстар".
Еще один поселок, Княжичи (застройщик — компания "Подмосковье"), расположен в 7 км от Москвы по Минскому шоссе, на въезде в подмосковное Одинцово. Он больше Рождествено (180 домов) и гораздо автономнее. Первая очередь поселка (120 домов) уже построена, остальные будут достроены к концу года. В поселке будут ресторан, спортзал и даже центр детского досуга.
Княжичи напоминают первый поселок "Подмосковья" — Новогорск, но в отличие от него застроены таунхаусами: двухуровневые трех- и пятикомнатные дома-квартиры площадью 110-156 кв. м. продаются по $800-900 за кв. м в зависимости от материала, из которого построен дом. "Сэндвич" и монолит стоят $800, кирпич — $900. Таким образом, дом в Княжичах обойдется в $90-100 тыс. Как и в Рождествено, за отделку придется заплатить отдельно. Ежемесячное обслуживание здесь стоит $100-120 (в эту сумму входит и оплата телефонной линии).
В любом случае дома в Рождествено и Княжичах примерно на 30% дешевле, чем аналогичные по классу квартиры в пределах столицы. Да, выигрывая в деньгах, проигрываешь в расстоянии. Однако эти потери не столь значительны, как кажется. Например, от Рождествено до домов "Дон-строя" в Щукине — четверть часа езды на машине. Столько же от Княжичей до дома "Редана" на Можайском шоссе. Только квартиры в этих районах стоят не $700-900 за метр, а $1100-1400. Поэтому для тех, кто уверен в своих будущих доходах, собственный дом — лучшее место жительства.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
------------------------------------------------------
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ БЕЗ КОММУНИКАЦИЙ В РАДИУСЕ 50 КМ ОТ МОСКВЫ ПРОДАЮТСЯ ПО $100 ЗА СОТКУ. НО ПОКУПАТЕЛЕЙ НА НИХ НЕТ, ТАК КАК ЖЕЛАЮЩИХ ЗАТЕВАТЬ ДОЛГОСТРОЙ НЕ ОСТАЛОСЬ
СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА В НОВЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ ПОСЛЕ КРИЗИСА УПАЛА НИЖЕ $1 ТЫС. И ЭТО НЕ ПРЕДЕЛ. ЧЕМ НИЖЕ БУДУТ ОПУСКАТЬСЯ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В СТОЛИЦЕ, ТЕМ ДЕШЕВЛЕ БУДУТ ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА
ПОКУПАТЕЛИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОБЫЧНО СОХРАНЯЮТ ЗА СОБОЙ И ГОРОДСКУЮ КВАРТИРУ
------------------------------------------------------
КАРТА ПОСЕЛКОВ
На карте указаны вновь построенные поселки в радиусе 30 км от МКАД, в которых коттеджи продаются или продавались в этом году. Поселки охраняемы, есть все коммуникации и объекты социальной инфраструктуры. Обслуживанием поселков занимаются специально созданные управляющие компании.
Стоимость квадратного метра в указанных поселках составляет от $450 до $1 тыс. Площадь домов от 100 до 600 кв. м.
Источник: корпорация "Подмосковье".
--------------------------------------------------------
СТРОИТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ
Оформление и наказание
После снятия запрета на ограничение индивидуального строительства Россия вышла в мировые лидеры по количеству несуразного жилья.
На прошедшем в середине ноября Всероссийском семинаре строителей глава Госстроя Анвар Шамузафаров заявил, что в стране "построено огромное количество поселков, в которых невозможно реализовать проживание, так как были нарушены соотношения между высотой, площадью здания и размером участка". По словам Шамузафарова, Госстрой не намерен ограничивать "самовыражение архитекторов", но с помощью нормативных актов будет ограничивать параметры дома.
Пока, правда, не совсем ясно, каким образом будет осуществляться контроль за строительством. Например, в Московской области в начале этого года был даже принят закон об ограничении индивидуального строительства, но за исполнением его никто толком не следит.
Владелец жилья, построенного без согласования с соответствующими органами, облагается штрафами. Но по закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" пока дом не принят госкомиссией, он никому не принадлежит. А значит, доказать, что дом строите именно вы, инспекторам Архстройнадзора не удастся. Да они и не будут этого делать — люди, строящие дом без проекта, обычно договариваются с инспекторами напрямую, и штрафы им не грозят.
Другое дело, что продать такую недвижимость вряд ли удастся. Есть информация, что сотрудников Архстройнадзора будут сурово карать, если обнаружится, что проект согласован уже после окончания строительства. Поэтому неофициальная стоимость такого согласования возрастет пропорционально рискам чиновников, и строить без проекта станет невыгодно.
Министерство по налогам и сборам тоже готовит сюрприз владельцам загородных домов. Еще весной Госдума и Совет федерации приняли закон об увеличении налога на имущество физических лиц, в том числе на загородные дома. Согласно этому закону, владельцы неоформленных коттеджей — а таких в стране большинство (например, если не прикручен шпингалет, коттедж считается недостроенным) — будут платить налоги наравне с владельцами официально зарегистрированной собственности. Большинству коттеджей нет и пяти лет, их оценочная стоимость близка к рыночной, значит, за коттедж стоимостью $200 тыс. ежегодно придется платить $4 тыс. налога.
К счастью владельцев загородных домов, на этот закон наложил вето президент — все из-за той же проблемы с неоформленной недвижимостью.
Однако не стоит рассчитывать на то, что правительство и Дума забудут о своем намерении обложить налогами незавершенное строительство. Например, уже разработана поправка к закону "О плате за землю", которая позволяет в 10 раз повысить плату за земельные участки, отведенные под индивидуальную застройку, если в течение двух лет на них не возведены и не зарегистрированы строения.
Препятствий на пути самостоятельного строительства много, а единственным стимулом пока остаются цены на отечественные стройматериалы: после кризиса стоимость кирпича, бетона, цемента, леса, отделочных материалов, а также рабочей силы в долларовом эквиваленте снизилась в три-четыре раза. И хотя цены постепенно повышаются, самостоятельное строительство пока обходится дешевле, чем приобретение готового коттеджа.