16-17 июля в Москве в Sofitel Iris Hotel прошла вторая международная конференция по недвижимости, организованная Институтом Адама Смита. Она была посвящена правовому обеспечению рынка недвижимости и имела практическую направленность. Именно это и обусловило присутствие на ней большого числа юристов, финансистов и специалистов по налоговому планированию в сфере недвижимости.
Вопрос о земле, как всегда, оказался наболевшим
Пожалуй, наиболее остро обсуждался на конференции вопрос о земле, что, впрочем, типично для России. С трибуны один за другим неслись призывы принять новый Земельный кодекс. Каждый второй выступающий считал своим долгом заявить о том, что вопрос назрел и даже перезрел. Пока, по меткому заявлению одного из участников конференции, все положительные новшества в земельной сфере держатся на президентских указах. Их дополняют зачастую не столь прогрессивные местные нормативные акты, к которым, в свою очередь, существует около 30 тыс. комментариев. Пока все это не будет сведено воедино и закреплено в Земельном кодексе, инвестиционного бума России не дождаться.
В ходе обсуждения общих вопросов участники конференции переходили и к конкретике. В частности, состоялись бурные споры между Москвой и Санкт-Петербургом, вернее, между существующими в городах подходами к земельному рынку. Резко критиковалась политика московских властей, отказывающихся ввести частную собственность на землю в столице. По мнению Ирины Рукиной (Московская городская дума), в результате этой политики город не получил ожидаемого эффекта от приватизации, и спад производства продолжается. Инвесторы неохотно приходят в промышленную сферу Москвы, не имея прав на землю.
Возможно, требование частной собственности было бы не столь актуальным при наличии федерального арендного законодательства. Однако оно отсутствует. Нет механизма залога земли, прав дробления арендованного участка. Кроме того, московские власти закрепили за собой право ежегодно менять ставки аренды, что регулярно и делают. Разумеется, в таких условиях строить инвестиционную программу крайне трудно.
Вместе с тем представитель Москомзема Владимир Прорвич попытался вселить в слушателей некоторый оптимизм. Приведенная статистика продаж и изменения цен свидетельствует, что инвесторам в конечном итоге деваться некуда, и они дружными рядами идут покупать права аренды. За все время существования в Москве арендных земельных отношений продано около 2000 прав аренды земельных участков. При этом цены продолжают расти. В 1995 году средняя стоимость прав аренды участков, отведенных под строительство многофункциональных объектов, в Центральном округе выросла на 13%. В абсолютном исчислении усредненные показатели стоимости прав аренды в Центре колебались в пределах $3,8-8,9 млн за га в зависимости от местоположения и функционального назначения.
В то время, как московские власти решают, ввести или нет частную собственность на землю, в Санкт-Петербурге и ряде других городов процесс выкупа земли в собственность идет полным ходом. Как сообщил Владислав Мягков (Padco Inc.), начиная с марта 1995 года по июнь нынешнего в Петербурге выкуплено 822 земельных участка под приватизированными предприятиями. Еще 1,5 тыс. заявок на выкуп находятся на рассмотрении. Многие предприятия принимают решения о выкупе земли по настоянию финансового партнера. Другие лишь ищут такого партнера, надеясь повысить таким образом свою привлекательность. По данным Padco Inc., после выкупа земли рыночная стоимость небольшого магазина повышается в 1,5-2 раза.
Нужна единая система регистрации прав на недвижимость
Вторым камнем преткновения в развитии рынка недвижимости является отсутствие системы регистрации прав. Естественно, в ряде регионов существуют местные системы регистрации, но они разрозненны и не удовлетворяют потребностей рынка.
На конференции критика существующего порядка регистрации была единодушной. Во-первых, ни в одной системе не регистрируется единый имущественный комплекс — права на земельный участок с улучшениями, а именно это позволяет в полной мере защитить права владельца. Сейчас, как правило, регистрация прав на участок, жилые и нежилые объекты разнесена по различным учреждениям. Во-вторых, моменты заключения договора купли-продажи, регистрации и передачи денег в идеале должны быть совмещены. Иначе у участников сделки могут появиться труднопреодолимые соблазны. Например, в промежутке между заключением сделки и ее регистрацией владелец недвижимости может попробовать продать ее несколько раз. И сейчас такая возможность теоретически есть.
Московским опытом в области регистрации прав на нежилую недвижимость поделилась Валентина Олехнович (Москомимущество). По ее словам, сейчас в реестре собственности Москомимущества учтено 100% государственных и 70% частных предприятий. За год работы выдано более 8000 свидетельств о регистрации, зарегистрировано 800 сделок купли-продажи и более 350 операций залога.
Недавно к уже указанным функциям реестра собственности добавились новые возможности. Теперь в реестре можно регистрировать договоры об отступном, фьючерсные сделки и сделки купли-продажи с отлагательным правом. Это является значительным шагом вперед, поскольку расширяет возможности участников рынка недвижимости. Простую сделку купли-продажи можно зарегистрировать в ближайшем территориальном управлении Москомимущества, а все сложные договоры — только в самом комитете по управлению имуществом.
Хотя теоретическим вопросам было уделено значительное место, общий тон конференции свидетельствовал о том, что на нее собрались в основном практики. Многих интересовали существующие способы приобретения недвижимости и переуступки прав, возможности ухода от налогов, различия в налогообложении резидентов и нерезидентов, отмена обязательной нотариальной регистрации сделок и многое другое.
Огромный интерес вызвали выступления представителей Центробанка, налоговой инспекции и полиции, прокуратуры, Москомимущества, Москомзема, Нотариальной и Регистрационной палат. Оживленно обсуждались конкретные примеры из практики. Как всегда обстоятельно выступили представители иностранных юридических и консультационных компаний, которые дали множество ценных советов с точки зрения иностранцев, работающих в России.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ