Самым большим риском девелоперских проектов в Москве на сегодняшний день является риск недофинансирования. Ъ уже писал о том, что большое число начатых строительных объектов стоят сейчас незаконченными ввиду отсутствия средств на их завершение. Однако в городе по-прежнему возникают новые проекты. Девелоперы пытаются найти новые решения и стараются не повторять прежних ошибок. Одним из новых проектов стало строительство офисно-жилого здания "Лерман-хаус" на набережной Тараса Шевченко, рядом с гостиницей "Украина".
Пожертвуй малым, спасешь главное
Проект "Лерман-хаус" был начат примерно год назад. Тогда компания "Лерман и К", работающая большей частью на фондовом рынке, приобрела на конкурсе права долгосрочной аренды на земельный участок на набережной Тараса Шевченко, напротив известного Центра международной торговли. Сначала планировалось построить офисное здание для компании, однако вскоре проект приобрел коммерческий характер: строительство офисного здания для сдачи в аренду или продажи. И сегодня девелопмент для "Лерман и К" — самостоятельный бизнес, диверсифицирующий деятельность фирмы. В качестве управляющей проектом компании была выбрана "Крест девелопмент", специализирующаяся на услугах по консалтинг-девелопменту.
"Сегодня важно не повторять тех ошибок, которые допущены многими девелоперами. Речь идет о финансовой стороне проекта, — говорит Андрей Мануковский, президент 'Крест девелопмент'. — Очень часто застройщики, не имея даже намеков на полное финансирование, приступают к строительству. Логика такая: если есть деньги на то, чтобы вырыть котлован, значит, надо это сделать. А там, глядишь, появятся финансы для продолжения стройки. На мой взгляд, сейчас нельзя уповать на какое-то чудо или питать иллюзии, что финансы можно достать с помощью кавалерийского наскока. Приступать к серьезным вложениям можно лишь тогда, когда инвестиционный портфель полностью согласован". Добавим, что финансовая схема проекта будет состоять из прямых инвестиций и кредитов (российских и западных), а ее стержнем будут, естественно, собственные средства "Лерман и К".
Важное место в проекте занимает маркетинг. Выбранная рыночная ниша для "Лерман-хаус" — офисное здание класса "А" с небольшим количеством жилых апартаментов, с инженерией и оборудованием высшего уровня. Рассматривая вопрос о будущем объекта (сдавать в аренду или продавать), Александр Лерман, директор компании "Лерман и К", отметил, что нынешняя стратегия предполагает продажу построенного здания целиком крупной иностранной фирме. Очевидно, такая ориентация объясняется тем, что при высокой стоимости денег в России даже 25-30% годовых в валюте (отличные показатели по мировым меркам), которые можно извлекать из аренды, недостаточны для российской компании.
Однако известно, что иностранные компании сегодня практически не покупают недвижимость в Москве. "Я чувствую, что после победы Ельцина на выборах ситуация изменится, — говорит Мануковский, — и иностранцы начнут покупать недвижимость в России. Дополнительной причиной для этого будет служить небольшой разрыв между продажной ценой объектов в Москве и арендной платой на площади в них. У нас цена продажи примерно равна арендной плате за 3-4 года, в то время как в Лондоне стоимость здания может в 20-25 раз превышать арендную плату. Поэтому для тех иностранных компаний, которые настроены на долгосрочную работу в России, покупать офисы в Москве очень выгодно".
Маркетинговые исследования "Крест девелопмент" показали, что потребность крупной западной фирмы можно оценить в 5-6 тыс. кв. м нетто-площадей, что в пересчете на общую площадь дает 8-10 тыс. кв. м. Если площадь здания велика, то это не подходит для одной компании, а схема "одно здание — два владельца" очень сложна и неудобна на практике. Чтобы попасть в желаемую нишу рынка, количество этажей в "Лерман-хаусе" сократили с 14 до 10, при этом площадь здания уменьшилась с 13 тыс. кв. м до 10.
Следует сказать, что уменьшение площадей в проектируемом объекте — шаг в высшей степени нетипичный для Москвы. Обычно частные застройщики, наоборот, хотят строить большое здание, чтобы выжать из земельного участка максимум. Это легко объясняется: чем больше проект, тем меньше удельные издержки по отношению к общей сумме инвестиций, а главное — значительно увеличивается объем прибыли. Но есть и другая сторона медали. Чем больших инвестиций требует проект, тем больше финансовые риски, а значит, меньше вероятность того, что здание будет достроено. Таким образом, снижая площадь, девелопер, по сути, отказывается от части прибыли ради уменьшения рисков. Получит ли такая рациональная точка зрения распространение в Москве, покажет время.
У архитектора должен быть экономический подход
Несколько месяцев назад корреспондент Ъ получил приглашение поприсутствовать на архитектурном тендере по "Лерман-хаусу". Честно говоря, до этого я несколько раз был на различных конкурсах, которые проводили муниципальные власти, и удовольствия от этого не получил никакого. Исход легко предсказывался, было весьма скучно, неспешно велась дискуссия академиков на вечную и в тоже время пустую тему: "можно ли данное произведение признать московским по стилю, по духу" и тому подобное. Однако архитектурный тендер частных застройщиков оказался вполне достойным внимания.
Главная отличие требований частного застройщика от государственного в том, что девелопер видит в архитекторе участника инвестиционного процесса. В связи с этим любое архитектурное решение рассматривается через экономическую призму. Современный архитектор не только должен нарисовать милый фасад дома, согласовать его с городскими властями и подготовить техническую документацию для строительства — он обязан быть бизнесменом и понимать, что здание должно приносить максимальную прибыль.
Элементарный пример: для девелопера одним из главных показателей эффективности здания является отношение полезной площади дома к общей. Если архитектор предлагает изумительно оригинальный проект, но в нем эффективный выход площадей — 50%, то такое здание никогда не будет прибыльным, ведь арендаторы платят лишь за полезную площадь.
В тендере, организованном "Крест девелопмент", приняли участие 4 архитектурные фирмы: российская "Сергей Киселев и партнеры" и три с Британских островов — Alsop & Stormer, Murray O`Laoire и Mikhail Mandrigin Associates. Все иностранные компании имеют в Москве представительства и опыт работы в России. Очевидно, поэтому они и получили приглашение принять участие в тендере. Интересно, что за участие в тендере все архитекторы получили вознаграждение, независимо от занятого в итоге места. Организаторы справедливо сочли, что это гарантирует более серьезную разработку вариантов и присутствие первых лиц компаний.
Уже на этапе эскизных предложений началась проработка и оптимизация будущего проекта. Для этого в состав тендерной комиссии были введены специалисты, которые будут участвовать в проекте на более поздних стадиях. Каждый из таких специалистов смотрел на предложения архитекторов со своей колокольни и, находя недостатки, предлагал соответствующие изменения. К примеру, брокер Ян Вистон из Spectrum properties рассматривал проекты с точки зрения возможности последующей продажи здания и потребностей арендаторов и покупателей. А Эндрю Блайф из Hanscomb (компания по управлению строительством) — с точки зрения стоимости будущих строительных работ и сокращения расходов.
Интересно, что члены тендерной комиссии получили на каждую архитектурную фирму досье по более чем 50 параметрам — от информации о фирме (наличие банковских гарантий, профессиональных страховок и лицензий, ранее построенные объекты, загруженность команды на нынешнем этапе) до предложений по данному проекту (стоимость работ по проектированию, оценка стоимости строительства и планируемых субподрядчиков). Сама по себе эта таблица произвела сильное впечатление на российского архитектора, руководителя одного из московских институтов, — в Москомархитектуре ничего подобного даже никогда не видели.
Заслушав претендентов и проанализировав их предложения, комиссия на закрытом заседании определила наиболее перспективный вариант. Победителем стало английское архитектурное бюро Mikhail Mandrigin Associates, по проектам которого уже строится ряд зданий в Москве и Санкт-Петербурге (в частности, "Усадьба-центр" рядом с московской мэрией).
"Конечно, такая глубокая проработка на этапе тендера не обязательна. Для выбора архитектора могло бы хватить и 'кандидатского минимума' — реализованные проекты, техническое оснащение и, конечно, цена. Но если мы хотим строить здание мирового класса, то должны с самого начала и во всем закладывать самый высокий уровень, — отметил Андрей Мануковский. — Кстати, лестно было слышать от иностранцев, что даже в Англии тендеры такого уровня единичны".
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН