Стремясь активизировать инвестиции в сфере недвижимости, столичное правительство попеременно применяет то кнут, то пряник. В начале года власти официально ушли от схемы "пятьдесят на пятьдесят" в разделе площадей по инвестиционным контрактам в пользу инвестора — это был пряник. На днях был использован кнут: вышло грозное распоряжение мэра #372 об изъятии зданий, где реконструкция долгое время не ведется. Однако, как показало расследование Ъ, с целым рядом зданий правительство явно поторопилось.
Реконструкция центра Москвы проходит не так, как планировалось. Этого не скрывают даже чиновники. Еще год назад периодически заявлялось о миллиардах долларов, вложенных некими инвесторами в реконструкцию, и о том, что процесс набирает ход. Сегодня уже не скрывается, что работы идут не более чем на четверти объектов, и планы по массовой реконструкции сотен тысяч и даже миллионов квадратных метров так и не будут выполнены.
Причин, почему реконструкция зашла в тупик, немало. Отсутствие инвестиций, законодательные и налоговые ограничения, трудности, испытываемые российскими банками — это трудности глобального характера, не зависящие от московских властей. Однако есть и проблемы, за которые они в ответе. В частности, распределение инвестиционных контрактов носило сумбурный характер. Появилось много случайных людей, за которыми не стояли деньги, но которые желали "сыграть в реконструкцию" и сумели заключить инвестиционные контракты. По некоторым данным, в ряде территориальных управлений в центре города до 80% контрактов находятся в руках организаций, стремящихся лишь к их перепродаже.
Борьбу с несостоятельными инвесторами начал, естественно, сам Юрий Лужков. Корреспондент Ъ был свидетелем, как мэр распекал руководителей стройкомплекса за то, что в центре масса площадок стоит в запустении: "Если у этих инвесторов нет денег, давайте отбирать участок и передавать тем, кто хочет строить". Очевидно, после этой критики и появилось постановление #372, которое предполагало изъятие зданий, к реконструкции которых за достаточно долгое время так и не смогли приступить.
Реакция девелоперов на столь жесткое постановление была на редкость спокойной. "Отберут у тех, кто сам отдаст", — заметил один предприниматель. "В постановлении больше шума, чем реальности, — сказал один из девелоперов, чей проект более двух лет стоит без строительства. — Если даже у нас заберут площадку, лучше от этого никому не станет. Мы за два года провели колоссальную работу по привлечению инвестиций из-за рубежа. Следующему после нас придется начинать все сначала. А вообще-то власти постепенно расстаются с иллюзией, что существует масса желающих вложить деньги в строительство в Москве. Поэтому ни один проект, за которым стоят компании, всерьез работающие на рынке недвижимости, по-моему, отобран не будет".
Впрочем, такую уверенность демонстрировали в основном те, чьи объекты не попали в злополучный список. Первый же звонок в фирму, включенную в него, показал, что страсти вокруг изъятия участков могут разгореться нешуточные. Рассказывает президент компании S.I.Realty Александр Вульфов.
"Мы получили жилое здание под реконструкцию в Староконюшенном переулке в 1994 году по инвестиционному контракту. Мы за свои средства отселили 33 человека из этого дома, тогда как в соответствии с инвестиционным контрактом этим должна была заниматься префектура. Но мы не стали дожидаться, пока они все сделают, и начали расселение сами, постепенно увеличивая свою долю в площадях этого здания. Вложено в это дело было более $1 млн. Кроме того, мы потратили год на утверждение проекта и только сейчас получили по нему заключение. Таким образом, мы практически выполнили все обязательства по контракту перед городом, и особняк де-факто принадлежит нам почти на 100%. Дальнейшее отселение жильцов город уже должен нам компенсировать. Например, квартирами в новостройках. И вдруг на этом этапе я неожиданно нахожу наш особняк в списке на изъятие".
По имеющимся сведениям, объекты в списки на изъятие вносятся чаще всего без особо тщательных проверок. Отсюда и возникают подобного рода недоразумения. Однако исправление этих ошибок стоит инвестору больших денег. Так, в случае с S.I.Realty, скорее всего, компании предложат перезаключить инвестиционный контракт, поскольку постановление отмене не подлежит. Но так как правила заключения контрактов сейчас изменились, дальнейшее отселение жильцов из этого дома будет включено в обязанности инвестора. А это может сделать проект невыгодным для него.
Таким образом, несмотря на огромный дефицит инвестиций на рынке, власти не могут сберечь даже того, что имеют. Попытка же московских властей навести порядок в инвестиционной сфере может еще больше отпугнуть потенциальных инвесторов.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ