С развитием девелопмента в Москве стали выделяться районы с особенно большим количеством стройплощадок. Как правило, это районы престижные, в которых недвижимость стоит дороже всего. Безусловно, лидером среди них является Тверская улица с прилегающими территориями, где за последние несколько лет реализовано и реализуется около десятка проектов — гостиница "Националь", деловой центр "Москва-Макдональдс" и бизнес-центр на ул. Белинского, "Усадьба-Центр", "Пушкин-Плаза", "Палас-отель", бизнес-центр "Парус", гостиница "Тверская", гостиница "Гранд-отель" и др. Однако помимо безусловного лидера существует и ряд лидеров, так сказать, локальных. Один из них — район Якиманки, где коммерческие застройщики реализуют сегодня сразу несколько девелоперских проектов.
S+T разменяла второй десяток московских зданий
О двух проектах, реализуемых сейчас на Якиманке, — офисном центре компании "Ист-М" и комплексной реконструкции района "Голутвинская слобода" — Ъ уже рассказывал. Но на Якиманке строится еще несколько объектов — офисное здание на Малой Якиманке, офисно-жилой комплекс на Большой Якиманке и элитный жилой дом в Спасоналивковском переулке, напротив бывшего дома купца Игумнова — нынешнего Французского посольства.
Офисное здание на Малой Якиманке общей площадью 12,5 тыс. м2 возводит московская девелоперская группа S+T. Комплекс включает в себя офисные площади и ресторан для сотрудников фирм, которые будут расположены в здании.
Группа S+T является одной из первых частных девелоперских компаний, появившихся на московском строительном рынке; в ее активе около десяти готовых объектов в Москве (в частности, известное офисное здание в Никитском переулке общей площадью 23 тыс. м2) и несколько строящихся объектов (например, "Балчуг-центр" общей площадью 5 тыс. м2). Строительство ведется по традиционной для S+T финансовой схеме с использованием кредитных ресурсов и предарендных платежей арендаторов. Завершить строительство офисного комплекса на Малой Якиманке планируется осенью этого года. Подрядчиком по проекту выступает итальянская строительная компания "Кодест". Арендная ставка на помещения соответствует рыночной стоимости площадей высокого класса и колеблется от $850 до $1000 за метр. При желании офисы можно купить. Цена предложения достаточно высока (порядка $5000 за метр), однако соответствует цене предложения многих других девелоперов, строящих высококлассные офисные площади. Разумеется, размер арендной ставки и продажная цена зависят от этажности, площади помещения и сроков предоплаты. Так, самый маленький по площади этаж здания одновременно и самый дорогой — это пентхауз.
Финансовая схема гарантирует возврат средств
Другой проект, реализуемый сегодня в районе Якиманки, — строительство элитного жилого дома по адресу: 1-й Спасоналивковский пер., 20 (рядом с Французским посольством). Застройщиком выступает ЗАО "Торисс". Внешний вид кирпичного дома создает впечатление добротности и немного напоминает традиционную советскую архитектуру сталинской эпохи. Общая площадь здания составит порядка 10,5 тыс. м2. В нем будет двенадцать 3-комнатных квартир площадью от 132 до 148 м2, двадцать 4-комнатных площадью от 169 до 195 м2 и восемь пятикомнатных площадью 232 м2 каждая. Предусмотрены подземный гараж, тренажерный зал, сауна, вечерний детский сад, школа, кладовки для каждой квартиры на первом этаже. Эффективно собираются использовать и крышу дома — там будет крытый теннисный корт.
Строительство началось весной этого года (уже построено два этажа), завершить его планируется в апреле будущего года. Финансирование проекта осуществляет "Столичный банк сбережений". Однако потенциальные покупатели уже сейчас, на начальном этапе строительства, могут выступить в качестве долевых инвесторов. Предлагаемый ЗАО "Торисс" договор о долевом участии частного инвестора в строительстве дома является на сегодняшний день уникальным на рынке документом, регламентирующим отношения застройщика, частного инвестора и банка. Его отличие от остальных принятых на рынке финансовых схем состоит в следующем.
Уже накопленный опыт строительства с привлечением денег частных вкладчиков показывает, что, как правило, существует два расчетных счета, обслуживающих процесс строительства, — один, на который клиент вносит деньги, и второй — непосредственно счет капитального строительства, с которого осуществляются проплаты строительных работ. Именно взаимодействие различных финансовых потоков зачастую и является причиной разного рода проблем, возникающих у участников процесса строительства. В схеме, предложенной АО "Торисс" и банком "Столичный", поступающие от клиента деньги не попадают к застройщику или девелоперу, а вносятся непосредственно на счет капитального строительства в банке, что является нормальной мировой практикой и одновременно новшеством на московском рынке. То есть покупателю-инвестору в банке, финансирующем проект, открывается индивидуальный целевой инвестиционный счет, и банк в дальнейшем контролирует использование денег клиента. Такая схема позволяет гарантировать инвестору возврат всех средств либо в виде готовой квартиры, либо, в случае форс-мажорных обстоятельств, в виде внесенных денежных средств с учетом 15% годовых в валюте.
Кроме того, заключенный договор долевого инвестирования сразу же регистрируется в Департаменте муниципального жилья, что также немаловажно, поскольку таким образом покупателю гарантируется право собственности на квартиру после завершения строительства.
Готовых элитных жилых домов, выполненных по индивидуальным проектам, сейчас на рынке не так много. И пока, по мнению многих специалистов, нет такого, в котором все было бы хорошо — и качество, и схема оплаты, и цена, и сроки реализации. Обычно или качество дома неважное, или высока продажная цена, или нет возможности легально оплатить покупку, или денег на строительство не хватило. И каждый новый девелопер, появляющийся на рынке элитного жилья, убежден, что его проект будет лучшим во всех отношениях. По идее, время таких проектов уже пришло — рынок существует не первый год, некоторый опыт у девелоперов есть, и не исключено, что скоро появится элитный жилой дом практически без недостатков. Не подвел бы только рынок.
А рынок действительно может подвести. Несмотря на целый ряд неудач в области строительства элитного жилья, многие девелоперы по-прежнему ориентируются на очень высокий уровень цен — до $6000 за метр, мотивируя это отсутствием настоящего товара на рынке. Стоимость метра общей площади в доме в Спасоналивковском сегодня составляется $3350. По мнению московских брокеров, такая цена на рынке сегодня является вполне "проходной", это подтверждается и тем фактом, что 8 из 40 квартир в доме уже проданы. Однако к моменту окончания строительства (в начале следующего года) цена, по мнению фирм-риэлтеров, поднимется до $5000. В связи с этим проект, по их мнению, можно считать весьма выгодным. По подсчетам специалистов, за оставшиеся 7 месяцев строительства за счет увеличения продажной цены квартир норма прибыль на вложенные средства составит 49,3%.
Но это при условии успешной реализации готовых квартир по $5000 за метр, что, исходя из сложившейся рыночной конъюнктуры, пока не представляется несомненным. Разве что дом окажется тем самым первым удачным проектом.
Все может быть. По мнению специалистов риэлтерской компании Noble Gibbons, которая является эксклюзивным агентом застройщика по этому проекту, квартиры будут распроданы еще до завершения строительства, к ноябрю 1996 года. Кстати, Noble Gibbons — единственная иностранная риэлтерская компания, которая имеет большой опыт продажи нового элитного жилья (она являлась эксклюзивным агентом компании "Энка" по продаже квартир в элитном доме на Цветном бульваре). Как правило, иностранные брокерские компании не решаются выходить на квартирный рынок и работают исключительно с офисными помещениями. Возможно, приобретенный опыт поможет компании в успешной реализации квартир в Toriss House.
По мнению специалистов Noble Gibbons, здание имеет ряд маркетинговых преимуществ: удачное местоположение, отличную европейскую отделку, эркеры в каждой квартире — русские, как известно, их любят: больше света, ощущение простора. Планировка квартир удачна, и в доме много чего есть для облегчения жизни и укрепления здоровья. Управление уже готовым зданием, очевидно, будет осуществлять компания Hines Interest Inc., управляющая сейчас офисно-жилым центром Park Place на Ленинском проспекте.
$6000 за квадратный метр. Удастся ли установить рекорд?
Еще один проект реализует сейчас в районе улицы Якиманка, рядом с церковью Иоанна Воина, инвестиционно-финансовая компания "Кейстоун". Предполагается возведение двух зданий — административно-жилого 9-этажного дома площадью 8608 м2 и двухэтажного здания банка с двумя подземными этажами общей площадью 1652 м2. Присутствие в офисно-жилом комплексе еще и банковского здания является нетрадиционным решением для московского рынка. Вообще в Москве не так много коммерческих проектов строительства банковских зданий, которые возводились бы не под конкретного заказчика, а для дальнейшей реализации на рынке. Как правило, банки предпочитают строить себе апартаменты самостоятельно, поскольку стоимость нового готового банковского здания высокого класса, оборудованного необходимой связью, с безопасными хранилищами и удобными помещениями для приема клиентов, достаточно высока — доходит до $5000 за метр.
Здание банка объединено общей инфраструктурой с офисно-жилым зданием, которое является основным в комплексе. Жилая площадь составляет 5108 м2, административная — 3500 м2. Предусмотрена открытая охраняемая стоянка и подземная стоянка на 63 автомобиля, в цокольном этаже будут расположены оздоровительный клуб, сауна и бар. В доме 31 квартира, причем 5 — двухэтажные.
Планируется создание офисных помещений двух типов планировки — зального и квартирного. Предусмотрены автоматизированные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, единая система безопасности.
Офисы и квартиры можно как арендовать, так и купить. Продажная стоимость недвижимости достаточно высока и колеблется от $4000 до $6000 за метр, причем независимо от степени готовности строительства. По имеющейся информации, проект реализуется на кредитные деньги российского банка, поэтому для застройщика предпочтительнее всего продажа объекта на рынке.
Безусловно, строящийся комплекс имеет целый ряд преимуществ: местоположение, качество, возможность иметь рядом офис и жилье. Кстати, по словам многих риэлтеров, сейчас достаточно много клиентов, которые предъявляют именно такой "двойной" спрос — жилье и офис в одном здании. Однако, учитывая сложившуюся рыночную конъюнктуру, можно предположить, что определенная застройщиком продажная цена объекта может существенно затянуть процесс его реализации.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА