Резкое снижение платежеспособного спроса на квартирном рынке Москвы еще не самая большая беда московских риэлтеров. Гораздо больше вредит им тот факт, что существующее жилищное законодательство позволяет признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и дать ей обратный ход. Риэлтеры пытаются обезопасить своих клиентов — в частности, увеличивается число работающих с недвижимостью фирм, которые с помощью профессиональных страховых компаний страхуют своих покупателей от утери прав собственности на приобретенную квартиру.
Едва ли многие сегодняшние покупатели квартир в Москве подозревают, что в соответствии с существующим жилищным законодательством практически любой совершенной сделке может быть дан обратный ход на том основании, что она незаконна. В зону риска входят, например, проданные квартиры, которые были приватизированы до 1992 года, когда при приватизации жилья не учитывались интересы несовершеннолетних детей. Например, при приватизации квартиры дети могли оказаться не включенными в число собственников, или на новом месте жительства на ребенка может приходиться меньшая площадь по сравнению с прежним жильем. Несмотря на то что интересы детей не учитывались тогда законно — все решения за них, по существовавшим законам, принимали родители — сейчас, уже в соответствии с новым законодательством, сделки по таким квартирам могут быть расторгнуты.
Еще пример ситуации, когда сделка купли-продажи квартиры может быть расторгнута. Принятый Гражданский кодекс весьма лоялен к продавцам квартир и достаточно суров к покупателям. Так, если продавец сможет доказать в суде, что продал квартиру, будучи в невменяемом состоянии или даже "в состоянии заблуждения", вероятность того, что суд примет решение в пользу расторжения сделки, очень велика. А по словам специалистов риэлтерских компаний, доказать в суде, что квартира была продана "в состоянии заблуждения", очень несложно. Тем более что психологически российские судьи, как правило, на стороне обиженных и одурманенных продавцов. В результате "крайним" оказывается новый владелец квартиры — чаще всего абсолютно добросовестный покупатель.
Более того, в настоящее время на московском квартирном рынке среди юристов распространен своего рода бизнес — ведение дел по расторжению сделок купли-продажи квартир. По имеющейся информации, зачастую гонорар юриста, участвующего в таком деле, достигает 50% от рыночной стоимости квартиры.
Надо еще учесть, что многие московские квартиры сегодня имеют свою длинную рыночную историю — уже участвовали, и не один раз, в сделках купли-продажи, мены, дарения. И попытаться вернуть свою квартиру назад может не последний, а предпоследний или предпредпоследний ее владелец. Если его заявка на возврат квартиры будет признана судом правомочной, все последующие сделки с квартирой также будут признаны недействительными.
Таким образом, на сегодняшний день практически любой сделке купли-продажи квартиры может быть дан обратный ход. При этом, разумеется, обратные расчеты между покупателем и продавцом квартиры проходят уже не по рыночной ее стоимости, а по остаточной, указанной в договоре купли-продажи.
Поэтому московские риэлтеры пытаются максимально обезопасить своих клиентов от разных бед, устраивая, в частности, тщательные юридические проверки рыночной истории квартир и страхуя покупателей от утери прав собственности. До недавнего времени не так много риэлтерских фирм занималось страхованием покупателей на случай утери прав собственности на квартиру. Теперь же этот способ привлечения покупателей становится весьма распространенным среди риэлтеров. Среди первых компаний, начавших выдавать своим клиентам помимо договора купли-продажи на квартиру еще и страховой полис, были "Миэль" и "Ле-Ру". Недавно к ним присоединились московские фирмы "Вавилон" и "Кондр", заключившие договор со страховой компанией "Генеральный резерв". Срок страхования, как правило, от 1 до 3 лет. Риэлтерские компании страхуют клиента за свой счет, и это, таким образом, никак не отражается на стоимости квартиры для покупателя.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ