Низкий уровень инвестиционной активности на московском рынке недвижимости в последнее время стал причиной замораживания многих девелоперских проектов, и появление на рынке готовых объектов — случай исключительный, особенно если проект реализован с участием иностранных инвесторов. Одним из таких исключений стала завершившаяся на днях реконструкция усадьбы Прохорова в Подсосенском переулке. Общая площадь реконструированных и вновь построенных площадей — около 4300 м2, что по московским меркам немного. Но не в площади дело: главная особенность проекта в том, что инвестором выступила корейская компания Sumsung Engineering & Construction, входящая в корпорацию Sumsung.
Первый девелоперский опыт на московском рынке
Усадьба Прохорова — один из первых проектов офисного строительства на московском рынке, финансирование которого полностью осуществляли иностранцы. Реализованные на иностранные деньги проекты в Москве можно пересчитать по пальцам — это
"Японский дом" на Саввинской набережной, офисно-жилой комплекс на Цветном бульваре компании Enka, пара офисных комплексов СП "Москва-МакДональдс".
Кроме того, и для самого застройщика реконструкция усадьбы Прохорова стала в некотором смысле стартовой. Несмотря на то что Sumsung Engineering & Construction была одной из первых иностранных компаний, появившихся на российском рынке (она работает здесь уже 6 лет), до недавнего времени эта фирма выступала лишь в качестве подрядной организации. Первыми проектами, в которых Sumsung Engineering & Construction участвовала в качестве подрядчика, были реконструкция гостиницы "Спорт" и строительство офисного комплекса в Казачьем переулке в Москве, строительство жилья для военнослужащих в некоторых других российских городах. По имеющейся информации, участие в этих проектах было не особо прибыльным для компании, поэтому год назад было принято решение осуществить собственный девелоперский проект в Москве, которым и стала реконструкция усадьбы Прохорова.
Комплекс усадьбы состоит из трех отдельно стоящих зданий. Главный особняк общей площадью 1154 м2 и бывший флигель — двухэтажное здание общей площадью 300 м2 — являются памятниками архитектуры и были реконструированы с восстановлением фасадов, внутренних интерьеров, потолков, лепнины, барельефов. Немного современности главному зданию усадьбы придает расположенный в подвальном помещении спортивно-оздоровительный комплекс. Третье здание общей площадью 2830 м2, включающее в себя современные высоколассные офисные помещения и подземную стоянку, было построено в процессе реконструкции усадьбы. Все три здания представляют собой единый архитектурный комплекс, в основе которого лежат архитектурные решения подлинной усадьбы Прохорова.
По словам главы представительства Sumsung Engineering & Construction в Москве г-на Лима, во всех трех зданиях современное оснащение и системы безопасности и связи.
Разумеется, затраты застройщика на восстановление усадьбы достаточно высоки, и поэтому объявленная продажная цена объекта тоже не маленькая — $25 млн. По словам специалистов компании-застройщика, в цену объекта включена еще и стоимость выкупа двух реконструированных домов-памятников (главного здания усадьбы и флигеля) у Москомимущества.
Проект должен быть полезным для Москвы
Безусловно, этот проект имеет важное значение для Москвы: восстановлен уникальный памятник архитектуры, на строительстве была занята российская рабочая сила, рынок пополнился высококлассными офисными площадями. Однако с точки зрения бизнеса первый девелоперский опыт компании на московском рынке выглядит излишне сложным. Во-первых, несмотря на небольшой объем площадей, проект весьма затратный, поскольку связан с кропотливым восстановлением фасадов и внутренних интерьеров. Во-вторых, два здания-памятника пока находятся у застройщика в аренде на 49 лет, и требуются дополнительные затраты, чтобы выкупить их в собственность. Причем плата за выкуп таких помещений установлена Москомимуществом максимальная — порядка $1500 за метр. Поэтому в принципе этот проект, по мнению экспертов Ъ, выглядит слишком обременительным для застройщика: можно было найти на рынке и что-нибудь попроще.
Однако, по словам г-на Лима, Sumsung Engineering & Construction руководствуется в своей деятельности на московском рынке недвижимости теми же принципами, что и правительство Москвы, стремясь к архитектурному возрождению города, восстановление его старого облика. Поэтому изначально перед фирмой стояла задача: искать и реализовывать проекты, которые будут не только рентабельны для фирмы, но и полезны для Москвы.
Безусловно, все проблемы отпадут сами собой, если объект будет успешно реализован на рынке. С одной стороны, стоимость объекта выглядит достаточно внушительной, и в сегодняшних условиях его реализация может оказаться крайне затруднительной. С другой стороны, по словам многих операторов рынка крупной, дорогостоящей недвижимости, в последние 3-4 недели наметился некоторый подъем инвестиционной активности высокоплатежеспособных покупателей — на рынке были реализованы многие дорогостоящие объекты, которые до этого в течение многих месяцев не находили покупателей. Причем речь идет об очень дорогих объектах. В связи с этим руководство компании Sumsung Engineering & Construction настроено весьма оптимистично, тем более что, по словам г-на Лима, достаточно большой интерес к усадьбе проявляют как российские компании и банки, так и иностранные компании.
А тем временем Sumsung Engineering & Construction начала реализацию еще нескольких девелоперских проектов в Москве. В частности, она строит офисный комплекс в Большом Гнездниковском переулке общей площадью порядка 13 тыс. м2, офисное здание площадью 5 тыс. м2 на Большой Якиманке. В общей сложности в ближайшие несколько лет компания планирует осуществить на московском рынке недвижимости около 30 проектов по строительству как офисных, так и жилых помещений. Все иностранные кредиты, выдаваемые под строительство, по словам г-на Лима, предоставляются под гарантии корпорации Sumsung. Общий объем вложений в российский рынок недвижимости на сегодняшний день оценивается специалистами компании в $50 млн.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА