Несколько лет назад казалось, что российские банки увлеклись недвижимостью всерьез и надолго. Строить и реконструировать было модно и считалось очень прибыльным занятием. Однако за последние полтора года интерес банков к операциям на рынке недвижимости несколько поостыл, что стало особенно заметно после банковского кризиса. Анализируя политику банков на рынке недвижимости, корреспонденты Ъ решили не учитывать проекты, реализуемые банками "для собственных нужд" — строительство головного офиса или создание сети филиалов. Такие проекты осуществляет любой банк, и они не имеют отношения к его инвестиционной политике на рынке недвижимости. Более интересен другой вопрос: считают ли банки себя игроками на рынке недвижимости, и каков рейтинг недвижимости среди других направлений инвестиций.
Недвижимость не в силах конкурировать с ГКО
Московский рынок недвижимости начала 90-х напоминал Клондайк. Те немногие строительные проекты, которые были реализованы, до сих поражают воображение прибылями. Разумеется, и банкиры не могли обойти вниманием столь доходную сферу: они с удовольствием брали здания в реконструкцию, участвовали в приватизации гостиниц. Однако большинство их замыслов так и не было претворено в жизнь.
Старожилом рынка недвижимости можно назвать Мост-банк: первые строительные проекты он начал лет пять назад. Однако вице-президент банка Андрей Цимайло считает, что сейчас любые инвестиции в недвижимость невыгодны: "Ни один нормальный проект не выдерживает существующей процентной ставки, а по другим ставкам банки не могут давать кредиты. Сегодня для банков кредитование длинных проектов (то есть на срок больше 6 месяцев) является высокорисковой операцией, а длинных денег на рынке нет".
Помимо благоприятной общей экономической ситуации необходимым условием для кредитования проектов в области недвижимости Андрей Цимайло считает наличие платежеспособного спроса. "Сегодня процесс образования среднего класса имеет все шансы быть загубленным. Люди перестали расширять свое производство и предпочитают, ничего не делая, дожидаться, пока все кончится. Стоящие сейчас нереализованными сотни тысяч квадратных метров — одно из свидетельств затухания деловой активности, нежелания людей вкладывать деньги".
О строительной программе своего банка г-н Цимайло отозвался так: "Сегодня рынок ГКО, безусловно, выгоднее, чем недвижимость. Однако так было не всегда. Если бы три-четыре года назад мы имели возможность заглянуть в будущее, то многие наши проекты мы бы здорово подкорректировали. В ближайшее время мы постепенно будем уходить с рынка финансирования строительства".
Примерно так же оценивают рынок недвижимости в Тверьуниверсалбанке. Директор по ценным бумагам и инвестициям Игорь Иванов рассказал следующее: "Активная работа банка в сфере недвижимости продолжалась до конца 1994 года. Мы искали недорогие здания с целью их покупки, работали с предприятиями, арендующими у города привлекательные объекты недвижимости, но не имеющими средств для их выкупа. Однако с 1995 года ситуация начала ухудшаться, доходность операций с недвижимостью снизилась. Кроме того, после межбанковского кризиса произошел массовый выброс недвижимости на рынок, в результате чего многие объекты перешли в разряд неликвидных. Таким образом, в нынешней ситуации покупать недвижимость в коммерческих целях невыгодно. Практически единственным оставшимся у нас в работе проектом является строительство бизнес-центра в Трехпрудном переулке, половина которого уже сдана в эксплуатацию".
Довольно пессимистично оценивает ситуацию на рынке недвижимости и Павел Струнилин, возглавляющий отдел финансирования проектов "Российского кредита". "Два-три года назад рынок недвижимости был, несомненно, хорош для инвестиций. Сегодня доходность упала, и мы являемся свидетелями снижения ликвидности и 15-процентного падения цен на жилье. Другое подтверждение изменений на рынке — снижение аппетитов девелоперов. Если раньше нам несли проекты строительства жилья из монолита с конечной ценой продажи $2,5-3 тыс. за метр, то сегодня цены упали до $1,8-2 тыс."
Тем не менее, считает г-н Струнилин, на рынке хоть и трудно, но все же можно выбрать единичные интересные проекты. "Может быть привлекательным строительство элитного жилья в небольших объемах и при продажной цене не более $1800 за метр. Один подобный проект находится сейчас на рассмотрении. Большой интерес представляет инвестирование в гостиничный сектор — в создание 3-звездочных отелей в центре города со стоимостью номера не более $100. Дело в том, что 4-5-звездочные отели себя не оправдали: деньги, вложенные в реконструкцию, еще не возвращены. Что касается офисного рынка, то его мы просто не будем рассматривать. По нашим прогнозам, стоимость аренды высококлассных офисных площадей к 1997 году упадет до $650 за метр в год".
Оставим все риски девелоперам
Впрочем, некоторые крупные банки (Мосбизнебанк, "Возрождение", Московский международный банк, Столичный банк сбережений) с самого начала решили не играть на рынке недвижимости. Один из банкиров так обрисовал ситуацию: "Рынок недвижимости весьма прибылен, но это не достаточная причина, чтобы на него выходить. Это очень сложный и специфический бизнес, для которого нужна команда профессионалов. Финансовая сфера является традиционно "своей" у банкиров, а рынок недвижимости мы сознательно оставляем девелоперам".
Логику такого поведения крупных банков объяснил начальник отдела недвижимости Столичного банка сбережений Андрей Подколзин: "Наша деятельность на рынке недвижимости заключается в выполнении единственной функции, органично присущей банку — кредитовании операций с недвижимостью. Мы кредитуем строительные проекты, выдаем кредиты под залог недвижимости и для выкупа арендуемых помещений. Но Столичный банк сбережений никогда не рассматривал возможности инвестировать в недвижимость, мы принципиально не занимались ни строительством, ни реконструкцией и все объекты покупали лишь для собственных целей".
Вместе с тем оценка рынка недвижимости Столичным банком сбережений является оптимистичной. "Несмотря на имеющуюся тенденцию к спаду, рынок остается достаточно доходным. Хотя доходность вложений в ГКО сегодня сильно возросла, можно найти варианты, когда вложения в недвижимость будут еще выгоднее", — считает г-н Подколзин.
До светлых времен еще надо дожить
Однако не все банкиры отвернулись от недвижимости, и многие считают этот сектор весьма привлекательным для инвестиций. По мнению эксперта по работе со строительными проектами Инкомбанка Дмитрия Акылбаева, кризисные явления на рынке недвижимости во многом вызваны субъективными причинами. "Во-первых, многие девелоперы не имеют четкой ориентации на определенный круг покупателей, что заранее обрекает их на провал. Во-вторых, на рынке ощущается недостаток профессиональных маркетинговых и управляющих компаний, которые могли бы реализовывать недвижимость и эффективно управлять ею. И, в-третьих, многие компании берут проекты, не посоветовавшись предварительно с банками. Именно поэтому им впоследствии не удается получить финансирования. Если такой непрофессиональный подход будет и дальше широко распространен, рынку недвижимости не избежать глубокого кризиса".
И все же Инкомбанк готов сегодня работать в сфере недвижимости — потому, в частности, что это вписывается в его стратегию деятельности как универсального банка. Как рассказал г-н Акылбаев, расчет банка состоит в том, "чтобы в тот день, когда финансовая пирамида перевернется, и появятся условия для средне- и долгосрочных инвестиций, уверенно выйти на рынок недвижимости — не новичками, а опытными специалистами". Именно поэтому руководство банка уверено, что инвестиции в собственные проекты на рынке недвижимости будут увеличиваться. Однако в ближайшие год-полтора банк планирует не начинать новых самостоятельных проектов, а разобраться со старыми. Кроме того, Инкомбанк будет активно участвовать в других коммерческих строительных проектах в качестве организатора, источника финансовых ресурсов и финансового консультанта.
Начальник Управления перспективного развития, недвижимости и строительства Промрадтехбанка Владимир Ильичев считает, что причиной нынешнего спада в сфере недвижимости являются кризисные явления в экономике в целом. И в случае нормализации экономической ситуации ситуация на рынке недвижимости выправится сама собой.
"Доходность строительных проектов хотя и снизилась, но по-прежнему остается одной из самых высоких в мире, — считает г-н Ильичев, — вкладывать в ГКО лишь на первый взгляд выгоднее, чем в недвижимость. Проекты, связанные с недвижимостью, позволяют получить 40-45% годовых в валюте. Однако эти цифры достаточно условны, поскольку не учитывают внутреннего потенциала недвижимости. Ведь здание всегда можно заложить и получить очень дешевые деньги. С учетом этих возможностей доходность недвижимости уже сегодня выше, чем у ГКО. Кроме того, следует учитывать, что ГКО уже завтра может не быть, недвижимость же будет всегда".
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ