Квартира на отельном положении

До конца года в Москве примет жильцов первый комплекс апартаментов, управлять которым будет международная гостиничная сеть. А в курортном Сочи открывается сразу несколько апарт-комплексов под управлением иностранных отельных операторов. Заметный спрос на новый для России формат жилья эксперты объясняют высоким уровнем сервисного обслуживания, характерным для статусных отелей.

ГЕОРГИЙ БЕРЕГОВОЙ

В компании с отелем

Первые апартаменты под управлением гостиничных операторов появились в конце 70-х годов прошлого века в США, где зародилось много разных форматов недвижимости. Сегодня элитное жилье с сервисным обслуживанием можно встретить в большинстве мировых мегаполисов, звездные апартаменты есть почти в каждом фешенебельном отеле. Так, апартаменты в лондонском One Hide Park обслуживает Mandarin Oriental Hotel Group, она же управляет резиденциями в Columbus Circle в Нью-Йорке.

До 1991 года, то есть во времена СССР, в нашей стране не было представлено ни одного международного отельного бренда, да и сейчас на нашем рынке работают далеко не все. Поэтому пятизвездные апартаменты, предлагаемые на продажу, а не в аренду, смело можно назвать новым продуктом на рынке. Между тем на своей исторической родине, в Америке, этот формат жилья уже давно широко распространен.

"Долгие годы у нас было проще построить и продать бетонные коробки, чем обременять себя дополнительными договоренностями с международными операторами и выполнять их пожелания. Или же брать на себя риски и обязательства перед покупателями. Поэтому появление этого формата жилья стало результатом обострения конкуренции и стремления развивать новые ниши на рынке",— рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

На западе такой формат жилья называют брендированными резиденциями (Branded Residences), то есть это апартаменты, которые имеют бренд и обслуживаются отельным оператором, предоставляющим пятизвездный сервис. В отличие от просторных гостиничных номеров, сдаваемых отельными сетями в аренду на длительный срок, брендированная жилплощадь продается конечным собственникам. "Многие сети люксового сегмента предлагают сейчас инвесторам такой формат, чтобы увеличить доходность бизнеса. Подобные резиденции очень популярны в богатых городских и курортных локациях",— говорит Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle.

Впереди России всей

В настоящий момент в Москве в стадии разработки и строительства находится несколько проектов, в которые предполагается привлечь международных гостиничных операторов. Так, в четвертом квартале этого года планируется открытие комплекса "Новый Арбат, 32" (оператор Marriott International). А на территории ММДЦ "Москва-Сити" возводится сразу два объекта под управлением гостиничных сетей: "IQ-квартал" (оператор Sofitel) и ОКО (оператор MorgansHotelGroup). Сейчас ведутся переговоры с ведущими гостиничными брендами относительно управления проектом "Сады Пекина".

"Апартаменты, находящиеся в управлении у гостиничных сетей,— классический пример помещений для непостоянного проживания. В этом случае оператор становится своего рода гарантом заполняемости, а значит, и определенной доходности. Благодаря отельным сетям такие апартаменты попадают в их базы данных, и собственник с большой долей вероятности будет иметь постоянный доход от сдачи в аренду",— считает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex.

Если говорить о Сочи, курортной столице России, то он не просто идет в ногу с Москвой, а опережает ее на полшага. Причина — Олимпийские игры 2014 года, которые сообщили сильный импульс развитию региона. Первые местные комплексы апартаментов в симбиозе с отелями откроются до конца текущего года. Например, в проекте "Горки Город" в Красной Поляне почти 2,5 тыс. апартаментов, часть из которых будет управляться иностранными сетями. Управление апартаментами курортного комплекса "Камелия" возьмет на себя Swissotel Hotels & Resorts. Обслуживать резиденции Karat Apartments будет компания Hyatt.

"У отельных операторов очень высокие требования к качеству инфраструктуры, безопасности, инженерному оснащению, планировочным решениям, противопожарным системам, и далеко не все девелоперы могут удовлетворить эти запросы",— отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group.

Жилье на пять звезд

По словам экспертов, вывод на рынок нового продукта — Branded Residences — в условиях жесткой конкуренции позволяет девелоперам выделиться на общем фоне жилой застройки и привлечь к проекту повышенное внимание. "Гостиничный оператор согласится на сотрудничество, если девелопер предусматривает строительство отеля на территории комплекса,— управлять одними лишь апартаментами сетям невыгодно. При этом отель возводится за счет девелопера, а это недешевое удовольствие — себестоимость одного номера начинается от $140 тыс. Оператор выступает своеобразным партнером, и его надо привлекать уже на самых ранних этапах",— говорит Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум Групп".

Даже если присутствие бренда в проекте ведет к его, проекта, удорожанию — не беда, ведь звездные апартаменты и стоят в продаже дороже, что выгодно как самому бренду, так и девелоперу. Здесь следует упомянуть, что небрендированные апартаменты обходятся на 15-20% дешевле, чем жилье аналогичного уровня, однако эксплуатационные платежи у них выше (220 руб./кв. м против 100-150 руб./кв. м в традиционных элитных квартирах). "Не стоит забывать и о повышенной ставке налога на апартаменты: 0,3% против 0,1% в обычных квартирах. При прочих равных условиях девелоперы хотели бы повысить успешность своих проектов, их стоимость и при этом не потерять темпы продаж. Таким образом, привлечение известных отельных брендов является отличным маркетинговым ходом",— указывает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Если говорить о ценах, то в столичных проектах "Сады Пекина" и "IQ-квартал" стоимость метра площади начинается с 360 тыс. руб., а в сочинской "Камелии" — с 200 тыс. руб. В среднем подобное жилье дороже стандартных апартаментов на 15-20%.

Сила бренда

Обычно брендированные резиденции располагаются в одном здании со звездным отелем или по соседству. Это позволяет владельцам апартаментов пользоваться всей инфраструктурой гостиницы. "Собственникам апартаментов с сервисным обслуживанием доступны все опции высококлассного отеля, включая SPA, рестораны, переговорные, консьерж-службу, room-service и т. д. У нас в стране такую жилплощадь часто приобретают иностранцы, поскольку наличие международного отельного бренда гарантирует высокое качество проекта и обслуживания в нем. Мы реализуем этот формат сразу в нескольких наших объектах — курортном комплексе "Камелия" в Сочи, "Садах Пекина" и "IQ-квартале"",— поясняет Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости "Галс-Девелопмент".

По словам экспертов, Branded Residences представляет собой выгодный инвестиционный продукт. "Владелец апартаментов может сдавать свою жилплощадь как на длительный, так и на короткий срок и получать стабильный доход. При этом все действия, связанные с обслуживанием и эксплуатацией помещения, а также с поиском арендатора, берет на себя менеджмент отеля. В Европе подобный бизнес зарекомендовал себя как один из самых надежных способов получения прибыли",— делится опытом Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.Она подчеркивает, что в случае приобретения апартаментов под управлением гостиницы рентный доход будет выше, чем в стандартных резиденциях.

В подавляющем большинстве случаев отельные апартаменты реализуются с полностью выполненной отделкой под ключ, чтобы гостиничная сеть имела возможность обслуживать их в соответствии со своими стандартами качества. Дизайн-проект звездной жилплощади разрабатывает либо гостиничный оператор, либо девелопер, но дизайн обязательно согласовывается с отельным брендом. "Апартаменты — это в основном дополнительное жилье. И основная масса клиентов не настроена делать там дорогостоящие ремонты",— комментирует Денис Попов. С ним соглашается Дмитрий Халин: "Брендированные апартаменты будут выводиться на рынок в основном с отделкой. Если же ремонт будут делать покупатели, то он может длиться годами. А отелю необходимо четко понимать объем апартаментов под управлением и, как следствие, определить уровень рентабельности бизнеса".

Эксперты сходятся во мнении, что у брендированных резиденций в России светлое будущее. Иностранцам международный отельный бренд знаком и понятен. Для российских бизнесменов отельные апартаменты станут хорошей альтернативой гостиничным номерам. А для самих гостиничных сетей появление нового формата недвижимости — отличный повод выйти на российский рынок. Ведь до сих пор на нем представлены далеко не все известные операторы.