"Ресурс по части налогообложения в секторе коммерческой недвижимости есть"
Москва рассчитывает взять с торговых и офисных центров еще более $1 млрд в год
В пятницу Госдума приняла в третьем, заключительном чтении поправки к Налоговому кодексу, разрешающие регионам переводить офисную и торговую недвижимость на уплату налога на имущество с кадастровой стоимости. Единственный субъект РФ, который сможет воспользоваться этой возможностью пополнить бюджет в 2014 году,— Москва. Глава департамента экономической политики и развития города Москвы МАКСИМ РЕШЕТНИКОВ рассказал "Ъ", каким образом это будет происходить.
Фото: Дмитрий Лекай, Коммерсантъ / купить фото
— Начнем с того, ради чего все затевалось, с цены вопроса: сколько допдоходов в городской бюджет рассчитываете получить?
— Пока есть только приблизительная оценка, далеко не все данные готовы. Но примерно рассчитываем на 35 млрд руб. плюс-минус в 2014 году. Дальше мы пока не заглядываем, посмотрим, как отреагирует рынок. Но мы исходим из того, что ресурс по части налогообложения в секторе коммерческой недвижимости есть.
— Сколько сейчас платят те, кого Москва хочет дообложить?
— В сопоставимых ценах где-то около 20 млрд руб. Примерно для 20% собственников торговых центров, у которых балансовая стоимость и сейчас почти равна кадастровой и которые платят налог по ставке 2,2%, налоговое бремя снизится. Те, кто налоги не платит, конечно, получат рост нагрузки. Рост посильный: ну не верим мы, что у нас столько убыточных торговых центров.
— Не секрет, что принятие закона в такой редакции пролоббировала именно Москва. Столица — первый и пока единственный субъект РФ, который может начать брать с владельцев коммерческой недвижимости больше уже в 2014 году. Зачем так спешите?
— Десяток крупнейших торгцентров площадью 0,5 млн кв. м в 2012 году заплатили налога на прибыль всего на 13 млн руб. Это почти ничего, сущие копейки. Нам объясняют: мы строились на иностранные заемные деньги и теперь платим очень высокий процент по этим займам. В общем, выводят владельцы центров деньги в офшоры — оптимизируют налогообложение. Далее стали смотреть на их налог на имущество. Поняли, что похожие торговые центры на 1 кв. м уплачивают совершенно разные суммы, потому что налог на имущество платится от балансовой стоимости. Разница до восьми раз. Один владелец поставил объект на баланс по рыночной стоимости как новое здание, другой — как груду кирпичей, по строительным затратам. И все это в рамках законодательства.
— Планируемое составление перечня объектов капстроительства, которые подпадут под новый налог,— это же простор для творчества: что включаем, что нет...
— Обсуждая будущий московский закон в рабочем порядке, мы пока пришли к выводу, что правильно было бы сосредоточиться на крупнейших торговых и офисных центрах. Критерий "крупнейшести" еще подлежит обсуждению, но пока в качестве такого порога мы определяем отдельно стоящие здания площадью более 5 тыс. кв. м. Расположенные на землях торговли, общепита, офисного и делового назначения. По таким критериям в Москве, по подсчетам департамента земельных ресурсов, до 2 тыс. объектов.
— Какая же часть коммерческой недвижимости, имеющей кадастровую оценку, подпадет под новый налог?
— Есть вопрос, что еще считать коммерческой недвижимостью. Но если примерно, то процентов тридцать подпадет. Или немногим более. Ну а по числу зданий это вообще одна восьмая часть, где-то 12%. То есть относительно крупные объекты.
— Ну а если парикмахерская или кафе не арендуют площади в крупном центре, а владеют ими на правах собственности?
— Есть идея давать вычет в 300 кв. м из налогооблагаемой базы. Его получит как владелец всего офисного или торгового центра, так и все собственники долей в этом здании.
— Девелоперы уже обещают, что после повышения нагрузки по налогу может быть поднята арендная плата в центрах, могут вырасти розничные цены и так далее?
— Поверьте, все, что можно "отжать" с арендаторов, владельцы торговых центров "отжимают". Если мы берем два разных торговых центра — тот, который налогов платит мало, и тот, кто платит все налоги,— думаете, что ставки аренды у них различаются? Нет, конечно. Аренда берется по рынку. На новый порядок будет переведена 1/8 часть зданий. То есть рядом будет большой сектор, которого повышение налогообложения не коснется, и он не даст "задрать" цены. Ну и плюс соседство конкурирующих регионов. Действительно, новый налог может снизить потенциальную привлекательность строительства торговых объектов в центре Москвы. Но, мне кажется, в это мало кто верит.