О специальных программах финансирования ЖКХ в многоквартирных домах в интервью Александру Руснаку рассказала руководитель дирекции по работе с муниципальными проектами Банка Москвы Ирина Булгакова.
Фото: Александр Чиженок, Коммерсантъ / купить фото
— Ирина, в соответствии с недавними изменениями, которые были внесены в Жилищный кодекс, изменилась и система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. У собственников теперь появилась возможность накапливать средства для этих ремонтов на специальном счете банка. Какие у этого банка и вообще у этой системы, на ваш взгляд, преимущества?
— В соответствии с теми изменениями, которые были приняты в конце прошлого года, у нас теперь каждый регион принимает свое дополнительное законодательство по капитальному ремонту. Должен быть региональный закон, создается региональный Фонд капитального ремонта, и каждый гражданин в стране будет обязан платить взносы на проведение капитального ремонта в своем доме.
Взносы эти можно уплачивать двумя способами: либо накапливать их на том специальном счете, который вы назвали, либо эти все взносы будут идти в Фонд капитального ремонта, где тоже будут накапливаться и использоваться на капитальный ремонт домов.
Чем отличаются две системы? В том случае, если вы накапливаете на специальном счете дома, а такой счет может быть только один на один многоквартирный дом, вы сами принимаете решение: в какие сроки проводить ремонт, какой капитальный ремонт проводить, что необходимо сделать, какую компанию хотите нанять и так далее. То есть вы сами решаете судьбу своего дома, сами создаете для себя нормальные комфортные условия проживания. Если ваши средства попадают в Фонд капитального ремонта, то частично ответственность за вашу собственность берет на себя региональная власть, потому что она контролирует деятельность этого Фонда. Что такое специальный счет и почему он хорош? Потому что у этого счета отдельный режим использования, и вместе с вами ваши риски начинает делить банк по накапливанию этих средств.
— Мы говорим сейчас о специальном счете, на котором физические лица собирают деньги и вступают во взаимоотношения с банком. Вы сейчас упомянули региональную власть. Скажите, на ваш взгляд, каким должно быть участие государства в финансировании капитальных ремонтов? Ведь капитальный ремонт — достаточно большое, объемное дело.
— Я сейчас расскажу, какое оно сегодня есть и какое предусмотрено в законодательстве. Законодательством предусмотрено, что власть участвует в проведении капитальных ремонтов граждан, помогает им в этом плане как федеральный бюджет, так и региональный бюджет, и муниципальный тоже имеет право. Федеральный бюджет через Фонд содействия реформированию ЖКХ предусматривает средства, которые будут попадать в региональные бюджеты, а региональные бюджеты будут пропорционально распространять эти средства и тем, кто накапливает на индивидуальных счетах, и тем, кто в Фонде капитального ремонта собирает эти деньги целиком. То есть в Жилищном кодексе есть статья, которая говорит о том, что к этим средствам доступ одинаковый и равный у всех граждан, проживающих в данном регионе, в данном муниципальном образовании.
Я считаю, и региональный закон это может допустить, что могли бы быть системы гарантирования для жителей ТСЖ, для тех, кто индивидуально накапливает счета в том случае, если они захотят взять бюджетный кредит и отремонтировать свой дом, систему гарантии эту можно было бы тоже за счет бюджета выстроить. Гарантийные фонды могут сегодня по законодательству тоже в регионе быть. Ну, и, конечно, очень хотелось бы — сегодня этого нет — но, в принципе, в том случае, если мы хотим действительно развивать энергосбережение у нас в стране, то, наверное, более энергоэффективные капитальные ремонты могли бы стимулироваться из бюджета. Но сегодня такого положения в законодательстве нет.
— Мы говорим об участии государства в финансировании капитальных ремонтов и начали разговор с того, что банки предложили свою систему. А все ли банки могут быть включены в систему финансирования капремонтов?
— В систему финансирования, наверное, любой банк может быть включен. Для того чтобы открыть специальный счет, должно быть два условия: во-первых, банк должен иметь на это право, эти права имеют банки с 20-миллиардным капиталом, перечень их ежеквартально Центробанк определяет. Те банки, которые вошли в этот перечень — это обычно от 20 до 40 банков, в зависимости от состояния в стране их количество колеблется, должны еще принять свои внутренние положения, которые позволяют вести и открывать вот этот специальный счет. На сегодняшний день в Банке Москвы оно принято, и на сайте Банка Москвы уже можно с ним ознакомиться, и в любом отделении Банка.
— Иными словами, все, что необходимо для подобного взаимодействия клиентов и банка, — это открытая информация, в которой те или иные клиенты, кто собирается воспользоваться системой, могут ознакомиться с этим?
— Да, безусловно, ознакомиться можно, получить все инструкции.
— Или попросить у сотрудников банка дать ознакомиться с этим, правильно?
— Конечно.
— Ирина, давайте конкретно вопрос такой: как открываются эти счета?
— Для того чтобы открыть счет, жителям многоквартирных домов нужно собраться на общее собрание — без этого нельзя — и всем дружно сказать: "Мы хотим открыть счет в этом банке". В протоколе записать, в каком банке мы хотим открыть счет, допустим, мы хотим, чтобы нам открыло наше ТСЖ. Если не ТСЖ, это может быть МЖК. Если у вас жилищный, любой другой кооператив, если мы не в ТСЖ живем, а живем в доме, который обслуживает управляющая компания, тогда мы даем поручение, и за нас этот счет открывает региональный оператор, тот самый региональный Фонд капитального ремонта. Он от нашего имени открывает счет, но счет на наш многоквартирный дом отдельный, и эти деньги отдельно копятся исключительно на наш многоквартирный дом.
Должно быть решение общего собрания, должны быть любые другие юридические документы для открытия любого счета этого юридического лица, которое придет в банк открывать, оно приходит и открывает счет. Открытие счета стоит ноль, и, собственно говоря, этот счет открывается в ближайшем отделении Банка Москвы, которое вы захотели увидеть и найти. Но обязательным является решение общего собрания.
— Все-таки, уточните: счет открывается на юридическое лицо?
— Счет открывается на юридическое лицо.
— За которым стоит очень много физических лиц, которые очень хотят понять одну вещь: как контролируются эти деньги на счету, как они расходуются, снимаются со счета и приходят? Может ли банк на сегодняшний день предложить этим физическим лицам, выбравшим юридическое лицо, как оптимально обеспечить контроль над целевым использование средств?
— Само целевое использование средств уже предполагает закон, который назвал этот счет "специальным" и описал режим его использования. Как положить деньги на счет, зачислить туда? Для этого нужны определенные процедуры. И сумму, которую будут вносить на это счет, тоже может контролировать общее собрание, оно и может увеличить ее по отношению к той, которая будет принята в региональном законе, и конкретизировать. Средства вносятся, и они не могут быть использованы ни на что другое, кроме как на те работы, которые перечислены в законе либо приняты решением общего собрания. Для того чтобы кто-то другой снял эти деньги со счета, тоже должно быть обязательно решение общего собрания дома, и банк обязан все эти документы проверять в том случае, когда эти деньги будут сниматься и использоваться.
При использовании, при проведении капитального ремонта решением общего собрания дома должно быть написано, кто будет проводить, какие работы выполнять, и кто имеет право придти в банк для того, чтобы предъявить требование по снятию счета, по переводу денег к подрядчику.
— Но вот вы все-таки говорите о том, что любое действие с этим счетом проводится после того, как в банк поступают определенные документы, и все члены ТСЖ "хором" приняли это решение. Возникает вопрос: членов ТСЖ не пять, не шесть, иногда много, — мы говорим о многоквартирном доме — не возникает ли тогда конфликт интересов? Ваш знаменитый однофамилец писал: "Сначала они будут петь хором, а потом у них лопнут водопроводные трубы". В этом документообороте не возникает ли конфликта интересов?
— Не все члены ТСЖ, а 51%, более 50%. Это важно, потому что это решение большинства. Собственно говоря, ТСЖ это вообще такая форма жизни, в которой приходится договариваться с соседями. Если мы не можем договориться, тогда у нас не будет специального счета, у нас будет общий счет, за который отвечает региональный оператор, и мы будем ждать, когда региональный оператор решит отремонтировать наш дом. Если мы не хотим ждать, мы в состоянии договариваться, мы сами, еще раз хочу сказать, решаем судьбу свою и своего дома, тогда для нас специальный счет и тогда для нас понятные решения, и понятно, что мы всем домом хотим сделать.
— Наверное, еще один каверзный вопрос, который бы задал любой член ТСЖ, открывающий этот специальный счет. Опять же, мы говорим про Москву, и у вас Банк Москвы. Известна строка: "Надо бы лампочку повесить, денег все не соберем". С этого счета как списываются средства? Возможно ли получение наличных средств?
— Получение наличных средств с этого дома возможно в нескольких случаях, и эти случаи тоже описаны в Жилищном кодексе. Первый случай: если наш дом принят непригодным для проживания, либо если земля под ним на какие-то муниципальные нужды уходит, то тогда деньги наличными выдаются каждому члену многоквартирного дома, каждому собственнику, который их туда вносил, потому что они не были использованы. При этом допускается возможность, что когда подойдет срок ремонта дома, рассмотреть вопрос о том, что на месте этого дома будет строиться новый, а не ремонтироваться старый, то такая возможность тоже есть с использованием этих средств.
— Для тех же, кто жил в старом доме и внес деньги?
— В том случае, если у вас правильно оформлен земельный участок под вашим домом. Я почему это подчеркиваю, потому что далеко не все граждане, живущие сегодня в многоквартирных домах, оформили землю надлежащим образом себе в собственность.
— Ирина, скажите, пожалуйста, каковы сроки размещения денег, которые все члены ТСЖ приносят на этот специальный счет, и существует ли начисление процентов?
— Сроки размещения зависят от того, в какие сроки вы будете проводить капитальный ремонт. У нас в законодательстве счет открывается на бесконечное время, дом живет вечно: отремонтировали крышу — надо менять лифт, поменяли лифт — надо менять коммуникации, и так далее.
Вообще, с точки зрения эксплуатации дома, всегда выгоднее проводить ремонт поэлементно. С финансовой, кстати, точки зрения, это всегда более выгодно, эффективно использовать деньги — не ждать, пока их очень много накопится, а потом весь дом перестаивать, а не давать дому приходить в негодность. Собственно, сроки накопления зависят от того, в какие сроки вам необходимо делать капитальный ремонт — это раз.
Что касается накопления этих денег на счете и процентов по вкладам: проценты накапливаются точно так же на остатки по счету, как на остатки по счету и по суммам в банке, которые вносятся другими юридическими лицами. Чем больше деньги пролежат, тем выше будет процент. Эти ставки тоже есть в Банке Москвы, можно посмотреть, процент может достигать около 6% в первые два года.
— Деньги, которые поступают на этот счет, — это деньги жильцов многоквартирного дома. А могут ли еще поступать какие-нибудь другие деньги на счет? Вот известно, что иногда фасад хорошего здания, на котором висит большой рекламный плакат, приносит тоже доход. Проверяет ли банк на сегодняшний день происхождение этих денег?
— На специальный счет зачисляются средства собственников помещения многоквартирных домов. При этом собственниками могут быть не только граждане, но и, например, расположенные на первом этаже дома какие-то юридические лица: парикмахерские, булочные и так далее, либо иногда они муниципалитету принадлежат.
Кстати, если в доме есть квартиры, которые передаются по социальному найму, то муниципалитет, точно так, как и физические лица, собственники соседних квартир, будет платить на этот счет деньги, исключения для него никакого нет, если в ТСЖ есть такой случай. Банк проверяет, выставляется платежный документ, не банком платежный документ выставляется, а тем, кто открыл счет, при этом он может как сам выписывать этот платежный документ, так и, например, с юридическим лицом заключить соглашение, это будет в едином платежном документе, эти средства будут зачисляться на этот счет.
Кроме того, собственники многоквартирного дома могут, опять-таки, принять решение о том, что дополнительные доходы — либо от рекламы, либо от сдачи в аренду каких-то помещений в доме — тоже будут зачисляться на этот счет, если они хотят сделать капитальный ремонт в более короткие сроки. Решение приносится в банк, и средства зачисляются, решение общего собрания многоквартирного дома.
— Насколько подобные предложения банка с открытием специального счета, на ваш взгляд, будут востребованным жильцами этих многоквартирных домов?
— У нас в стране из всех многоквартирных домов способ управления ТСЖ выбрало около 10%, чуть больше. На мой взгляд, из них активных, которые смогут договориться, половина есть. Соответственно, будет 5% населения в первый год, мы надеемся, что захочет воспользоваться этими счетами. Притом, по разным регионам это по-разному: южные регионы, как правило, несколько активней, северные регионы, особенно, где у нас районы Крайнего севера, и где, в общем-то, люди живут с пониманием того, что рано или поздно им придется оттуда уезжать, будут менее активные, поэтому на первом этапе таким образом.
Дальше все-таки система будет развиваться, на мой взгляд, и возможность потом открыть этот специальный счет, не в этом году, допустим, а через десять лет, тоже будет, и такая возможность есть в Жилищном кодексе, при этом нужно будет выйти из системы регионального оператора и открыть свой специальный счет. Порядок этот тоже прописан в Жилищном кодексе.
— Дома домам рознь. Можно починить дом современный, сделать капитальный ремонт, мы говорим о Москве, есть старый сектор Москвы. На ваш взгляд, насколько данный банковский инструмент востребован будет теми, кто живет в старом секторе Москвы, а много зданий являются памятниками архитектуры? Длительный процесс, получается уже не капительный ремонт, а реставрация.
— Я хочу отметить два момента: во-первых, для того, чтобы система капитального ремонта полностью заработала, нам нужен региональный закон, а в Москве он пока еще не принят. Во-вторых, что касается памятников архитектуры, то здесь вступает в силу еще один закон, который говорит о том, что за памятники архитектуры у нас, кроме собственников, проживающих в них, отвечает еще и власть, поэтому там всегда будет софинансирование.
— Оптимизирует ли предлагаемый банковский инструмент сроки и качество работ, необходимых при проведении капитального ремонта того или иного дома?
— Сроки и качество работ — это все-таки функция заказчика и собственника дома. Банковский инструмент, который есть у нас, может контролировать то, чтобы в предусмотренные сроки деньги не ушли куда-нибудь в другое место и не ушли другому подрядчику, это позволяют сделать банковские инструменты. А качество работы, выезд на место — это функция подрядчика. Банк контролирует, чтобы в эти сроки тому подрядчику уходили деньги на основании тех документов, закрытых актов работ.
— Последний вопрос: я знаю, что не первый день и не первый месяц вы занимаетесь именно этой проблемой и на банковском, и на законодательном уровне. Возможно ли перспективное развитие этого продукта в более процентном соотношении в больших городах? Или так и будет: активные пришли, неактивные не пришли?
— Я надеюсь, что активных будет больше. Потом, все-таки в новых домах, когда люди осознанно покупают квартиры, процент ТСЖ всегда выше, и содержать их в какой-то степени легче, и деньги там приходится накапливать, их тратить нужно не сегодня, можно несколько подержать, покопить. На мой взгляд, все-таки система ТСЖ и система понятного управления своим домом будет возрастать, то есть система будет развиваться, хотим мы этого или нет, это показывает история всего человечества.